本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，原文标题：《越来越多的城市二手房成交量都开始下跌了》，头图来自：视觉中国
不知道各位有没有感觉，大概从年初起，整个楼市就开始格外热闹了起来。不少城市纷纷叫嚷着小阳春的口号，就连我们自己，也对3月上海二手房成交破2万套，拿下近20个月来新高吃惊不已。
而正当我们还在感慨现在二手房回暖了？猝不及防地迎来的却是4月二手房成交量的突然下跌。
上海4月份全市二手房成交量约1.73万套，相比3月份的2.37万套，环比下降27%，甚至低于2月份的1.93万套。
要知道现在可是楼市传统“金三银四”的四月，而这样突然下跌的趋势，可不止发生在上海。据克而瑞统计，今年4月，17个重点城市二手房成交面积预计为895万平方米，环比下降17%。
当下，一股二手房成交量下跌潮，正在席卷全国大部分城市。
一
话题开始前先问大家一个问题：我们都知道在去年整体楼市低迷的情况下，大多数城市的二手房成交都在下跌，而有这样一个城市成交量走高的同时，还悄悄超过了不少一线城市，一路独领风骚，大家知道是谁吗？
没错，就是去年风头正盛的成都。早在去年的时候，成都全年的二手房成交约15万套，取得了全国第二的好成绩，这样的趋势也延续到了2023年。
今年1～3月份成都的二手房成交也是一路猛涨，3月备案成交量超过2.8万套，环比增长48%，同比增长103%——比上海还多卖了4000多套，并且单这一个月的成交量，就已经超过了去年深圳全年的二手房成交量。
而就是如此强势的成都，就在今年4月，二手房成交居然也在跌。
截止2023年4月30日数据
2023年4月，成都共成交二手房共23790套，比3月成交量减少4398，环比减少约16%。
当然，虽然4月有所回落，但从成都1～4月二手房总成交量来看，约8.12万套的成交，仅就这4个月的成交量就已经干到去年总量的54%了。
可以说，成都在整个2023年的二手房成交依然值得期待。
再来看一个城市——深圳。本来对于这座城市来说，去年的成交就一直不太理想，那么为什么还要单独拿出来讨论一下呢？
如果有留心过深圳近期楼市的小伙伴应该知道，最近深圳有一个消息还挺火的，就是前段时间闹得沸沸扬扬的“取消指导价”。
虽然到目前为止还没有被官方证实，但据说多家银行表示已经开始执行了。指导价对楼市的影响大么？
当然，要知道在2019年的时候，深圳的房价涨势可谓一路狂奔，成交也异常火爆，也正是后来二手指导价的出现，才让深圳楼市开始逐渐回归理性。
本以为4月深圳的成交会不会因为这个消息有所回升，没想到好不容易从1月开始直线上涨的趋势，反而开始跌了。
2023年4月深圳全市二手住宅成交3192套，环比下跌19.2%。并且据数据显示，截止到5月14号，深圳二手房网签成交量才1034套，或许整个5月都可能破不了3000套。
如果说成都和深圳是由增转跌的趋势让我惊讶，那么还有一个城市让我出乎意料的是在它的跌幅上——那就是4月二手房成交跌最惨的，重庆跌了40%。
数据来源：重庆锐理数据
整个4月重庆区县楼市住宅总成交套数5782套，较3月环比下滑40%，比去年同期4月还低了4%，也远不及近一年的平均成交套数，成交规模创今年以来的新低。
而这样的下跌，还是从今年3月就已经开始持续的。此外，重庆的二手房挂牌套数也来到了历史新高。
从3月开始，重庆链家二手房挂牌量就相继冲破19万和20万大关。而如今重庆二手房挂牌量已经超过21万套，对比上海现在虽然挂牌量也在增加，也不过约8万套的数量，真的非常夸张了。
作为不限购的强二线城市，重庆的房价相比其他一二线城市也不算太高，加上前几年一波波外地投资客的涌入，让重庆俨然成了全国热点“炒房城市”。
如今，浪潮退去，经过三年疫情后很多人都迫切想短期内抛盘变现，挂牌高了，也就渐渐拉低了二手房市场预期。
成都、深圳、重庆——在这些相对较高能级的城市里，我们都看到了他们在4月二手房成交的下跌。
二
而这样的趋势，还在更多的城市蔓延。我大致整理了下部分城市近期的二手房成交记录：
首先来看四个一线城市：北京、上海、广州、深圳，无一例外都在下跌，且跌幅多在20%上下。
尤其是北京，2023年4月北京二手住宅成交13928套，环比3月下降37.2%。但对比往年月均成交水平来看，其实今年4月的成绩并不算太低，较2022年同期还要上升15.46%。
图片来源：诸葛数据研究中心
而之所以看起来下降比例较大，其实也是因为今年3月北京的二手房成交太好。
今年3月单月成交规模是北京时隔23个月再次突破2万套，创近6年同期成交新高，并且在3月底的时候，北京也开始正式启动存量住房交易“带押过户”模式。
因此虽然北京4月二手房成交降幅较大，也还算相对可控。而对于一些强二线城市来说，今年4月的行情就不太好过了。
在我整理的大部分强二线城市里，包括杭州、厦门、成都、南京、武汉、苏州，4月的二手房成交也都在下跌。
这里我们重点说一说，二线城市里跌幅仅次于重庆的杭州，跌幅28.7%。实际上自3月下旬开始，杭州二手房的带看指标就明显下滑了，据贝壳研究院的数据显示，4月二手房买卖带看量环比下滑10%。
甚至包括杭州一些热门板块小区的二手房成交都在下滑：
数据整理自：中国房地产报
比如降幅较多，位于钱江世纪城滨江的御虹府，4月仅成交了4套，3月为23套，环比下滑83%。
并且据中介小哥所说，4月成交下滑，有一个原因也是因为周边有新盘在登记摇号，客户都忙着去购买新房了。
此外，和重庆的问题一样，杭州的挂牌也是一直居高不下。
数据整理自：杭房网
杭房数据显示，截止2023年5月初，杭州新增的二手房挂牌量就已经达到了96092套。如此高挂牌下，杭州的去化周期也将超过20个月，超出12个月的警戒线。
更重要的是，不仅仅是重庆和杭州，如今不少城市在今年4月，都面临着挂牌量上涨的情况。
图片来源：诸葛数据研究中心，城市包含北京、深圳、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门
2023年4月10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。
一方面挂牌在激增，一方面成交又跟不上去，可想而知这背后多的是卖不出去的房东。这也难怪，最近不少中介跟我说，现在能卖出去的房子基本都是降价比较多的，或者本身房源品质就比较好的。
伴随挂牌带来的议价空间增多，客户自然也不着急成交，更愿意慢慢挑选了。
一线城市在跌，多数强二线城市也在跌。那么，就没有最近二手房成交上涨的城市么？
三
没想到吧，郑州的4月二手房成交，居然还涨了——郑州楼市，终于支棱起来了。要知道郑州在整个2022年可谓是风波四起。
先是因为烂尾楼，据克尔瑞数据统计，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万，成为全国楼盘烂尾率最高的城市。
紧接着又被指出新房去化困难，在2022年12月郑州新房去化周期高达63个月，也就是5年多才能卖完。
新房尚且如此，更何况是二手房。
于是我们也看见从去年10月开始，郑州二手房成交急转直下，从原本7000多的成交套数，一下陡降到2500多套。到了11月仅剩不足1000套的成交，较前年同期下降了81.21%。
数据整理自：郑州360房产网
而就是在这样的情况下，从去年年底到今年4月，郑州的二手房成交居然一路顺风顺水连续6个月上涨，直到攀升至过万套的好成绩。
为什么郑州楼市能在现在触底反弹？
有一个很重要的原因就是，郑州一定是我去年见过最着急救市的城市了。我列举了部分去年郑州出台的救市政策：
可以看见这些政策里，有关于购房的，有针对烂尾楼的大干30天，还有关于公积金同城化的办理的。
尤其是今年4月关于限售政策的调整，将此前规定的取得不动产证满一年可售，调整为以网签/契税缴纳/不动产权登记，三者任一满一年可售。
加上带押过户的政策加持，更是极大程度方便了二手房的交易买卖。一边保交楼稳市场，一边降低买卖房门槛。
可见，郑州是真的在拿真金白银给到楼市信心。
四
4月二手房成交下跌的背后，有多方面的因素。
首先，从时间节点来说：4月的下跌其实也是相较前3月取得的好成绩相对而言的。一般每年春节之后市场都有一些回暖，而在前三个月大部分积压的购房需求早已在前期被释放过了。
加上4月又赶上了清明节和月底快要五一的两个假期，难免会在购房带看上产生影响。
再者，虽然去年全年各地接连出台非常多的楼市刺激政策，但真正反映到市场端也确实需要一点时间。
正如我们看到4月成交唯一上涨的郑州，也需要给到大量政策慢慢发酵的时间，在去年年末才开始逐渐翘尾。
但从当下整体的效果来看：曾经一路狂奔的楼市热度或许很难再有了，更多的可能还是回落之后的稳定。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon