本文来自微信公众号：风财讯 （ID：fengcaixun），作者：陈文莉，对话嘉宾：王玉臣（北京金诉律师事务所主任）、龙凤梅（四川泰仁律师事务所合伙人），原文标题：《315晚会曝光名单出炉 八问房产击破潜规则》，头图来自：视觉中国
2023年的央视3·15晚会曝光了5大问题，即香精大米、美容针致毁容、戴头盔成戴刀片、直播间“苦情戏”专门骗老人买“神药”、免费评书机暗藏天价神药骗局等。
虽然正文没有提到房地产，但在直播间、微博等地，收房、买房、开发商被提及的频率非常高，不输“晚会主角”。
中国消费者协会发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》也显示，2022年商品大类投诉中，房屋及建材类投诉量达到了35513件；服务大类投诉中，房屋装修及物业服务投诉量22752件。
的确，房子承载着一个家庭对未来美好生活的向往，但房子如果出现房屋质量、楼盘无法交付、开发商强制捆绑销售或虚假宣传、物业不作为乱收费、租房被赶出......任何一个问题，都将影响消费者的生活。
凤凰网风财讯专访北京金诉律师事务所主任王玉臣、四川泰仁律师事务所合伙人龙凤梅律师，从购房、交付、租房、二手房买卖、物业服务等多个角度出发，探讨消费者在房屋购买及租住中，如何更有效地维护自身的合法权益。
一、房屋质量差：小问题谈判，大问题诉讼
凤凰网风财讯：墙体裂缝、屋面渗漏等问题普遍存在于房屋交付中，当购房者遇到此类问题，要如何维权？
王玉臣律师：作为业主，如果遇到了商品房质量问题，具体操作建议如下：
1. 发现问题要及时通过拍摄将具体的问题记录下来，通过书面函件去要求开发商履行相应义务。发书面函件时务必做好取证，务必用EMS发送，务必在邮单上写明邮寄的内容；
2. 承重墙、承重柱、承重梁问题，室内漏水、渗水特别严重等可选择提起相关的民事诉讼，要求退房或赔偿。如果是踢脚线开裂、门缝太大、墙体有裂纹等问题，民事诉讼往往很难起到效果；
3. 业主可通过政府信息公开等方式调取项目的开发手续，进一步核实现在出现的问题，挖掘是否还存在其它问题；
4. 可以通过违法查处等方式申请住建等部门对出现的质量问题及其它可能存在的违法违规问题进行调查处理；
5. 必要的时候，可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定。在民事诉讼过程中也可以申请鉴定，通过法院选择的鉴定机构相对更加权威。
上述法律手段是获取谈判筹码的一些方式方法，业主可在此基础上和开发商进行谈判。
二、楼盘烂尾：不要轻易选择解除合同
凤凰网风财讯：房地产行业正值调整阶段，房屋交付延迟、楼盘停工烂尾的情况不断出现，遇到此类问题，购房者应如何维权？
王玉臣律师：这两年延期交房的案子特别多，甚至不乏一些烂尾楼。一旦遇到了开发商延期交房，作为业主，可以通过以下方式维权：
1. 民事诉讼。这种方案是最简单直接的，但是往往没法直接实现交房的目的，只能督促开发商尽快交房。选择这种维权方式，合同是最重要的证据。同时，如果违约金过低，要追究额外损失的时候，在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据。尤其需要注意，支付租金的时候务必不要用现金，务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账，相关的记录都是证据。
2. 信息公开调查。常见的逾期交房有两种原因：第一是资金问题。一般而言，业主支付的购房款是远高于开发商建房成本的，且是必须到监管账户的。在项目没有完工之前，购房款只能用于房屋的建设，不能挪作它用。如果出现了资金链断裂的问题，一般是资金监管出了问题；第二是违规施工导致被相关部门责令停工、处罚或者无法通过规划验收，进而造成逾期。
3. 违法查处。如果通过信息公开或者其他方式发现了这个项目存在违法违规问题，可以视情况提起相关违法查处。除此之外，还可以通过督促开发商申请纾困资金、谈判等方式推动开发商复工交房。
龙凤梅律师：当购房者遇见房屋交付延迟或楼盘停工烂尾的情况，一般基于《商品房买卖合同》约定，延迟时间达到约定时间条件（一般是180天至360天左右），购房人可以选择解除合同并要求开发商退回购房款。但是，在遇到这样延迟交付房屋的情况下，一定不要轻易选择解除商品房买卖合同。
建议按照如下顺序来判断并选择具体处理方案：
首先，判断开发商延迟交付的原因，如果是因为开发商爆雷存在破产风险的情况，那么无论如何也不要选择解除商品房买卖合同，因为购房者拥有“购房消费者超级优先权”。
作为购房消费者拥有的破产清偿顺序是第一顺位，优先于建设工程价款优先权及设立抵押的担保物权等。而一旦购房人选择解除商品房买卖合同，那么对应而取得的收回房款的债权就变为最末尾的普通破产债权，清偿顺序几乎排在最末尾，想要实际取得清偿的机会微乎其微。
其次，一旦开发商延迟交付，可以根据商品房买卖合同中关于交付房屋条款部分约定，向开发商主张延迟交付的违约金直至开发商实际达到交付条件并完成交付为止。此时，虽然取得的违约金债权仍然属于一般破产债权，但是即使无法清偿该部分债权也不会导致房和钱两空的情形出现，如果开发商资产尚可，那么破产阶段收回部分违约金还是非常有希望的。
三、开发商违规交付：拒绝收房、录像留证
凤凰网风财讯：部分开发商眼见按期交房无望，便交付钥匙让业主先装修，面对此类情况，购房者要如何应对？
王玉臣律师：首先，作为业主可以直接拒绝收房，并对房屋和项目的现状做好取证。有一点需要特别注意，如果在不具备交房条件的时候收房，房屋的一些风险就会发生转移，后面如果出现问题，业主可能就会平添很多责任；
其次，可以直接给开发商发函，要求开发商提供交房的相关法定手续文件，比如规划验收批准文件，比如竣工验收备案表等。通过发函的方式进一步取证；
再次，可以向相关部门提起相关违法查处申请，要求相关部门依法处理。如果相关部门不作为或乱作为，还可以提起相关诉讼。
龙凤梅律师：当购房者遇见此种情况，可以根据自身情况自行选择，如果商品房确实已经完成工程竣工验收，只是部分收尾尚未完成，购房者急于入住使用房屋的话，可以选择收房并装修入住。但如果并不急于入住，那么可以根据合同约定审查房屋是否达到交付条件，并拒绝接收房屋。
若《商品房买卖合同》约定“经竣工验收备案登记后交付房屋”，那么根据合同约定开发商并未完成建设工程竣工验收备案，则开发商属于违反合同约定，即使其达到法定交付条件，购房者仍然可以依据合同约定拒绝接收房屋，并要求其赔偿逾期交房的违约金。
凤凰网风财讯：交房时，购房者遇到先签字、先签订免责条款补充协议或先交物业费，才能收到钥匙进行验房收房等问题时，有哪些快速且有效的维权方式？
王玉臣律师：开发商交房，需要满足三大类条件：第一是法定条件，比如必须通过规划验收、竣工验收，必须具备竣工面积实测报告等条件。这些都属于法定的，在验房的时候可以要求开发商提供。
第二是约定条件，在所有的商品房买卖合同文本里都会有专门的条款约定交房时必须满足的条件。
第三是现场客观情况，比如是否存在质量问题。如果存在，业主可以视情况拒绝收房的，必要的时候，甚至可以要求退房并赔偿损失。
龙凤梅律师：面对开发商如此无理的要求，购房者可以选择全程录像，要求其工作人员说明交房的要求，如果开发商提出任何超出合同约定外的交房附加条件，那么购房者可以选择拒绝收房，并据此向法院提起诉讼，要求开发商承担由此导致的逾期交房的责任。
四、购房合同陷阱：警惕四大问题
凤凰网风财讯：目前多地楼市出现复苏迹象，买房者明显增多。在签署购房合同时，最常见的陷阱有哪些？如何识别和避免这些陷阱？
王玉臣律师：常见的陷阱有零首付、低首付、首付分期陷阱；特价房陷阱；送面积陷阱，只要没有写到合同里面，就有可能是违规操作或侵占公摊/公共部分；以及虚假宣传陷阱。买房一定要把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有可能是假的。
如何避免这些陷阱呢？第一，但凡涉及违法违规的，一定不要碰；第二，房住不炒，房屋不是“理财产品”，不要把买房当作一种牟取暴利的渠道；第三，耳听为虚，协议约定为实；第四、千万不要购买无证房；第五、学会看五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）；
第六，对开发商做基本的调查了解，可以通过中国执行信息网、企查查等方式查清开发商的相关信息；第七、务必关注是否可以立即网签，如果签了房但是不能及时办理网签，往往意味着这个房子是有问题的；第八，注意别让开发商转移预售房款；第九、密切关注不利因素；第十、密切关注项目施工进度。
龙凤梅律师：购买商品房一般有个流程，先签订《认购协议》收取定金，然后签订《商品房买卖合同》收取首付款，需要特别注意的是，一旦签订任何文件就很难无损退还定金或解除合同了。除非以下几种情形：房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用；延期交房达到合同约定的解除条件；一房二卖；故意隐瞒房屋被抵押事实的。
凤凰网风财讯：近日，银保监会部署开展为期六个月不法贷款中介专项治理行动，其中就包含低成本经营贷违规入市。购房者以经营贷置换房贷的风险有哪些？
王玉臣律师：在现实生活中，经营贷流入楼市并不少见。对于购房人而言，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。而一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。
五、公摊面积“吃大亏”：核实期房得房率，严防虚假宣传
凤凰网风财讯：近日，“女子买74平房屋，套内仅得40平”等关于公摊面积的报道，引发公众热议。当实际得房率过低时，购房者要如何维权？
王玉臣律师：期房的得房率可以通过一个简单的办法初步核实：开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告（期房）或实测报告（现房）的，可以从报告中查出要购买房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。
当得房率过低时，购房者首先需要尽快对开发商的得房率宣传材料、购房合同中关于建筑面积、套内建筑面积的数据进行收集与汇总，并与现状比对。
如果存在现状和宣传的得房率不相符，则为虚假宣传，可以按照针对虚假宣传的维权方式维权。
六、二手房骗局：谨防银行与中介串通，多渠道举报维权
凤凰网风财讯：近日，厦门等地出现多起银行职员连同中介人员合伙诈骗，将二手房卖家的房屋私自抵押给民间放贷人的骗局，最终钱房两空的违法事件。此类情形下，出卖人要如何识别及维权？
王玉臣律师：遇到这种情况，要第一时间报警，向警方提供相关所有的材料、沟通记录等证据。其次，及时向银行进行举报投诉，必要的时候，还可以直接向银保监会进行举报投诉。最后，如果以上未果，要及时到法院提起诉讼。
七、物业“胡作非为”：维权要靠业委会，定期查询财务账目
凤凰网风财讯：上海“最牛业委会”起诉物业获胜的新闻备受关注，不少业主反映，物业存在收费不透明，服务上少作为、不作为，甚至是乱作为。面对这类情况，业主如何维权？
王玉臣律师：第一，建议业主成立小区委员会，由业主委员会聘请物业服务公司，签署细致的物业服务合同，通过合同来监督物业公司的财务收支和监督物业公司服务的质量标准；
第二，业主有权要求物业公司公开财务记录，可要求物业公司公开财务收支，使得物业费的支出变得公开和透明，业主可定期查询财务账目，通过对财务的监督来给物业公司施加压力。
如果想成功更换物业公司，可以通过政府信息公开等方式对公共部分进行调查核实，带动更多业主积极加入。还可以通过信息公开等方式挖掘开发商的违法违规点，获取更多的谈判筹码。
八、租房受侵权：租的是房，看的是人
凤凰网风财讯：租房市场上，存在虚假宣传、黑中介、假房东、二房东跑路、私自隔断、一房多租、强制退房等诸多问题。对于租房人群，在合同签订及后续维权上，您有哪些建议？
王玉臣律师：首先，租房，租的是房，看的是人。租房子的时候一定要先看人，如果一开始就觉得人不好，房子再好也不要租。对拟租赁的房子一定要做基本的了解，不仅要看房子本身，还要看整个小区及周边。
现在的房源绝大部分都被中介垄断了，如果不是直接和房东签署，一定要注意查下中介的口碑。尤其是长租公寓，更要注意。租客可以通过网络搜索或通过中国裁判文书网、最高院的执行信息网等进行更权威的核查。
合同签订时，千万不要提笔就签。对中介机构或房东承诺的事情和合同进行对比，尽量要把对方承诺的事情都写入合同中。自己所签署的所有文件，哪怕是电子文件也都要保存好，务必保证自己手头留有相关文件或者证据材料。
此外，租客要慎重选择租金贷，牢记“天下没有免费的午餐”。
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