本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖,头图来自:视觉中国


看一个小区的物业好不好该看什么,物业费高不高还是品牌够不够大。今天我为大家提供一个更小的角度:看小区水景。一个能够把水景做好且运营起来的社区,物业肯定不会太差。为什么这么说?


大家知道对于水景来说,维护成本远超其他公共设施,如果能够在小区交付很长时间后还能继续保持比较好的状态,或者我们看到一个社区交付时水景还可以,几年过后依然维护得很好,那就说明这个小区,这家开发商的物业肯定不错。


那些交付后有水景的二手小区,伴随着时间的流逝,有没有很好的运营下去。这背后也告诉我们,到底什么样的开发商愿意把水景做好,以及他们为什么可以。


一、先看了两个房龄较老的小区:绿洲XXX花园、大X花园


我想看看,到底这些老小区的水景现状如何,这次实地看下来,可以告诉大家,即便是千万总价的小区。大部分水景都,被弃用了。


第一个是已经交付15年左右带水景的绿洲XXX花园。


这是入户大堂旁的水池,乍一看还蛮好看的,水比较清澈看着很干净,阳光洒进来还泛着微微光波。



然而,这不过是表象,在小区内部大部分水景都处于半废弃状态。除了水池,最常见的水景就是喷泉。然而这个小区的喷泉,现在已经是停用状态。它连水都不放,更不用说喷水了。


原来这边还是售楼处,不过当时开放喷泉,现在不开放了而已。



更夸张的是,环绕小区的景观湖几乎快变成臭水沟了。不论是亭子边的主题水景:



还是住宅小路边的这种小水景。



整个水质都变差了,原本水应该是清澈见底的,然而这里的水颜色都变了,显得很浑浊。除了河水看不到任何水生植物、小鱼之类的,只有乱糟糟的树叶漂浮在上面。仿佛这不是小区的水景,而是某个公园旁无人问津的小河道。


对于大部分水景而言,如果长时间不管理,不及时清理掉杂物,一旦到了夏天,很可能就变成了蚊虫高发地。如果夜晚想要在小区散散步,估计也会被蚊虫赶走。


令我没想到的是,这里居然都变成野猫的家了。我看到了不止一只流浪在外的猫咪,小区的池塘边、景观绿地上能看到一些野猫在这里睡觉或者找吃的。



唯独看不到小区里的居民在这边休憩、看风景,可想而知,这里是有多久没人打理了。在板块内,这个小区还属于高档豪宅,最近二手成交总价也在2000万左右,位于黄浦区打浦桥核心商圈日月光附近。然而就是这样一个豪宅小区的水景,也都变成了现在这样。


听中介说,小区新盘出售的时候还以水景为一大卖点。原本规划带的泳池会所,也都不在小区内部,而是在隔壁的酒店内部,并且是公用的。交付时间更久的就不用说了,水景更是难以维持。


接着,我又看了下一个交付近20年的大X花园。


这个小区在大门口建了一个小假山,但是当喷泉交付几年断水之后,这里直接变成废弃的摆设。



当我问门口的保安,对方只说,“冬天不好打理,一般都不开”。实际上,很多小区的喷泉一年都喷不了几次,偶尔也只会在特别的节假日才有可能开。毕竟这里的小区都已经交付十几年了。


考虑到小区的建设年代有些久远,当初规划设计的时候可能也会有些缺陷,加上物业也运营了太久的时间,所以水景很难维护。


二、如果是刚交付不久的小区呢,水景会怎样


在黄浦蓬莱公园板块,带水景的社区也比较少见,最后我找到了一个次新小区。在去之前中介说这边有水景,等我真正去看了之后确实有,但几乎是荒废的。


即便是交付没几年,那些物业费低的社区,水景大概率很难维护。我查了下小区的物业费,2.5元/平米/月,差不多2块钱的标准其实不算高。小区一进门就能看到一个小河道,有一部分已经干涸了,鹅卵石都已经暴露在外面。



沿着小区中间有一条人工小溪,可能是很久没管理的原因,水质已经变得十分浑浊,甚至变成了绿色的。



近距离感受一下,这个水质,也已经生出了苔藓。



除了小河道,里面还有一个小鱼池,但是也仅仅象征性地放了几条小金鱼,几乎承担了小区水景所有的门面。



在小鱼池的周围没有什么绿化植物,只有一些草坪显得有点杂乱。



以上就是小区内部几乎所有的水景,整个看下来体验一般。原本以为小区水景可以让人感受好一点的环境,现在看来没有水景可能更好。虽然小区品质还算不错,但是物业后期的维护没有跟上,也导致水景变成了这样。


而且整个小区的体量很小,只有前后两排五栋楼,总户数不过400多户,一年的物业费粗略算一下一百万左右,对于豪宅社区来说是比较低的。



实际上,水景好不好有时候跟房龄没有特别大的关系,重要的是有没有物业维护。那些品质还不错的小区,水景难以维护很重要的一个原因,就是小区住户少且物业费较低。钱不够多,物业又怎么会愿意投入到社区水景里呢?自然而然长时间下来就都被遗弃,最终空置停用。


是不是所有小区都做不好水景呢?


三、当然也有一些小区的水景做得很好


在上海那些交付十年、二十年的小区,依然有保持很好水景。这里给大家举三个例子:


1. 仁恒


首先是我们比较熟悉的仁恒,其位于天山板块的仁恒河滨花园,交付已经有十多年了。但依然是板块内比较知名的品质社区,尤其是其社区水景维护得很好,室外泳池依然在运营使用。



这背后离不开仁恒物业。


据中介介绍,一到夏天这边就会有很多业主带孩子前来游泳,因为足够干净。夏天过去也会有人专门打扫泳池。一个好的开发商是愿意花心思和成本投入的,如果连水景都做的很好,其他的相信也不会差。


2. 星河湾


还有就是星河湾,这家开发商做的园林水景一直是行业内比较少有的。在一手房楼盘能够看到这样环绕社区的极强水系,不仅愿意投入更多的成本做水景,而且也做得很好。当业主住了很多年之后,依然可以保持干净的河面,养一些水生植物作为观赏。



这是因为本身它的物业也是自持的星河湾物业,能够对小区水景做一个长期的维护。


3. 绿地


最后分享一下绿地的一个项目,也是刚刚交付五年左右,它的水景也是维护得比较好的。



入户大堂这块大面积的水景,清澈见底十分干净,随便拍一下路边的草坪,都是这样整洁。



这样的效果,当然也需要一个好的物业维护,比如绿地海珀黄浦,使用的是上海高利国际物业,是全球五大物业公司,物业费6.5元/㎡/月。其物业费贵因而有足够的资金投入,后面水景也有可能长期维护下去。


四、为什么说水景很难维护


水景之所以难以维护,本质上还是因为维护成本高,水费、电费、再养一些鱼、清洁管理的人力成本等等。


第一个就是水费,不管是小区里的水池、喷泉还是人工河道,长期暴露在外面,为了保持水质都要定时清洁。一方面水的用量高,一般来说除菌净化的药水需要一个月左右换一次,水也需要三个月左右换一次。另外人工湖的补充用水按经营服务性用水收费,供水费用较高。


第二个是电费,水景日常产生的电费也很高,特别是喷泉,开放一次价格都比较昂贵,所以很少能看到小区开放。


第三个是设备费,为保证水景效果,水景中往往配备有气浮、过滤、中水等机器设备,这些设备的使用、维护、维修成本以及折旧率较高。所以小区在交付使用后,物管公司多会因无法承担上述费用而将这些机器闲置,导致小区水景水质变差。


其他的费用还包括养一些荷花、鱼都需要额外购买,以及定期请人过来清理也需要花钱。


我曾经在一个中式项目中问过负责人,像这样一个实景呈现的水景:



每一处都是有人在维护,水质才能够如此清澈。但像这样工艺繁复、景观层次丰富的园林景观,每个月对于园林的维护费用就不菲。如果不是顶级产品或者开发商有执念,很少有项目会愿意为这样没有商业价值的水景投入这么高的成本。


还有一个很重要的原因,水景只是作为观赏性的配套,实际上无法盈利,所以物业也不会太愿意投入更多的心思和精力去打理。


一旦维护不好,直接影响着小区环境,不仅是自己小区的居住品质降低,在二手房市场上也会是小区的一个伤疤。


五、所以,和会所一样,建议买房不要对水景太过在意


无论当初水景看上去有多好看,大部分小区水景最终的宿命都是被荒废。其实有没有水景也不必强求,宁可没有,因为你也不知道几年之后水景会变成什么样。如果你真的对水景有特别要求,尽量选择一些水景比较有口碑的开发商。


另外物业也尽量选择品牌物业,那些贵一点的物业才能担负起水景的维护成本。


对于水景,建议各位放弃幻想,大部分都逃不过被“抛弃”的命运。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖