本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，头图来自：视觉中国
其实现房销售这件事真还挺吸引人的，大家可以想象下，如果有一天真的全面实现现房销售了，会是什么样的画面？
当你到达销售现场时，想要哪套房子可以直接拿下，付款后这套房子长啥样，精装用的哪家品牌全都一清二楚，甚至连售楼处、样板房都可以节省掉了。
相比大概要等待2年，且还可能烂尾的期房，意味着所见即所得的现房，自然更靠谱些。
当然，以上画面都是我们最容易对现房销售产生的最初印象，那么你有没有想过伴随着现房销售背后，还会有哪些问题出现。
比如现房销售后房价是跌还是涨，如今市场的现房到底卖得怎样，而对于开发商来讲，是否一定愿意选择现房销售呢？
甚至就连你以为的现房，或许也只是卖不出去的尾盘期房。
所以今天想和大家聊的就是，现房销售这件事，背后真的没有我们想象得那么简单。
一、先来看看，全国现房销售进行到哪一步了
就当下的现房规模来说，已经在实行现房销售的城市其实还蛮多的。
在2022年，超过全国14%现房销售规模占比水平的城市就有16个。
此外，我们还可以注意到现房销售比例较高的大多都是北方城市，比如黑龙江、天津以及吉林。而浙江、贵州、四川这些东部或西南地区城市来说，比例都相对较低，其中最低的青海，占比仅4%。
首先，来说下全国占比最高的海南。
作为全国第一个推行现房销售的省份，到目前为止，海南至少已经有81个商品住宅项目都需要通过现房销售，并且这些年海南的现房销售占比，一直都处在上升趋势。
换句话说，去年在海南每销售的10套住房里，其中有4套都是现房。
当然，海南的现房出售占比能如此之高，其实也离不开政策调控的支持。
早在2020年3月海南就发布相关通知要求此后新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，后来经过3年改革试点，海南自然也能比其他城市更快提升自己现房销售的占比。
除海南外，还有两个城市比较特殊，占比23%的北京和20%的上海。
按理说作为北京、上海这样一线城市，即使是期房销售，也应该完全不愁卖才是，为什么现房销售的比例能超过20%。
其实也是因为，要想在这两座城市取得预售许可证的标准都比较高。
就拿上海来说，对于高层住宅，基本要到结构成型才可以报批预售证，所以等到预售证快下来了，其实房子差不多也就是现房状态了，而这些现房大部分也都是在崇明、金山、奉贤这样的郊区。
当然，规模也只是一个侧面，还有一个不能忽视的迹象就是，现房销售的趋势确实有所回升。
自2017年推出资管新规征求意见稿，地产融资收紧后，房企们对现金流回款的要求增加，现房销售趋势下降。
而在2021下半年停工断贷的刺激下，消费者对期房的交付越发担心，基于挽回行业信心的基础上，很多房企也才选择开始加入了现房销售。
于是我们看见，从去年开始现房销售占比就已经开始回升，甚至这样的趋势还延续到了2023年。
就在今年1月，全国住房和城市建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不到一个月的时间。
广东、山东、四川、安徽、河南多个省份都纷纷开始表示支持，争着当那个最先吃螃蟹的人。
从2022年到2023年，我们看见不少城市都在开展现房销售且这个趋势还在不断增加。
二、那么，现房销售的真实情况又是怎样的呢？
有没有想过从拿地到交付，怎么也得2年以上的时间，为什么我们突然就能在市场上看见那么多的现房呢？
一个关键的点就是，不少的现房其实都是原来的期房尾盘。
我整理了全国部分城市现房出售的情况：
可以看见这些现房，大部分其实都是期房后期加推。
比如去年8月在深圳出售的现楼新房华晖瑞禧家园，据销售小姐姐说该楼盘本来已经分给回迁户，但是现在公司又重新买回来，再次备案卖出，目前在卖的就是楼盘2A栋的18～26楼，一共43套，此外整个过程也完全没有宣传，就草草在售楼处贴了一张A4广告打印纸。最后的结果可想而知，43套现房只认筹了3套。
还有类似于扬州的德辉天玺湾，项目于2014年开盘，到现在开盘9年后还有几套房源可售，并且房价还在不断降低。
项目均价也从8000元/平涨至13500元/平，后又降至12800元/平。
如今为了清盘单价仅1万出头，也就比9年前的开盘价高出大概2000元/平。
更有甚者，就连我们看见的大量开发商推行的现房销售活动，其实也是为了去库存。
从去年开始，不少房企都开始现房销售活动，这样的活动也就是想通过低价换回款的方式来减轻自己的库存压力。但是无论是首付分期、买房送车、还有送物业费等活动，效果其实也并不明显。
以时代中国为例，去年7月这家房企借着举办安心购房节的活动，将自己大湾区8城19个楼盘，包括广州、佛山、珠海、中山等地区的楼盘都投入了现房销售之中，且这些项目多为尾盘或积压存货。
而从最后的结果来看，2021年时代中国的库存现房占比约为8%，现房节后，2022年中期报告中，不降反升，甚至快到10%。
如此说来，从市场反应来看，如果楼盘本身就是期房尾盘，或仅仅是开发商为了去库存而做的营销噱头，这样的“现房”，其实并没有真正促进住房市场的销售。
三、更困难的是，现房销售还很难大面积实行
首先要明确的就是，为什么房企会喜欢实行预售制。
一来通过预售制，项目只需几个月就能开盘，可以快速实现现金的回流，二来由于产品预售的原因，后期具体的交房时间对于开发商来说也会相对可控。
而如果是换作是现房销售，动辄长达2～3年的开发周期，项目所需的资金成本自然更大，这样的情况下当然不适合一直以来提倡高周转的房企们。
因此第一点就是，开发商其实并不愿意去做现房销售。
举个例子，杭州就曾经在2021年8月，有作为现房销售试点的10宗“竞品质”地块，最终无一列外，全部流拍。
并且紧接着在12月份立马调整，从“竞品质”变成不再要求现房销售的“定品质”，连土拍市场一向火热的杭州都是如此，其他城市想在土拍市场做现房销售难度可想而知。
那么，就没有城市狠下心来全面进行现房销售吗？
当然有，海南。
但即使是全面去做现房销售的海南，3年现房改革后，更多也是散状式的实现现房销售。
自2020年3月推行现房销售后，海南合计出让住宅性质土地超80宗，但这些土地主要还是集中在两个区域：海口和三亚。
单海口、三亚就占到总数的60%还要多，其余大部分市县也就是个位数。
而就算是出让了38宗住宅用地的海口，其中商品住宅也只有16宗，由此可见想要进一步提高海南如今39%的现房销售占比，还有一段不小的距离。
但是这还没完，我们假定当有城市去推行现房销售，也有开发商愿意去执行，现房销售就能百分百顺利吗？
其实这样也会出现一个问题，那就是现房房价的上涨。
好比北京的首个现房销售项目中铁兴创·逸境，该项目企业拿地时销售指导价每平方米5.9万元，项目一期为期房，仅二期为现房，而一期期房在售均价为每平方米5.5万元，二期现房还未定价预估均价每平方米6万元，对比下来现房销售每平方米还要高出5000元。
这一点其实也不难理解，现房开发周期更长，加上房企的融资成本也在增加，难免这部分成本就会抬高现房的价格。
但对于刚需购房者来说，这样的差价是否能够接受也还是个问号。
四、所以，我们可以来感受下现房销售到底面临着哪些问题？
从市场销售来说，大部分的现房其实都是原来的期房，要么是尾盘，要么就是房企库存，慢慢熬成的现房，而这样的现房往往也很难去化掉。
从开发商来看，真正愿意做现房销售的开发商太少，要想全面开展现房销售或许意味着新一轮的房企洗牌。
即使真去做了，也还很可能导致现房成本的增加。
一句话来说，理想很丰满但现实很骨感。
如今现房销售的趋势确实越来越浓，但不得不承认的是，在已经经历29年预售制的今天，要想立马过渡到全面实现现房销售，一切都还任重道远。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon