本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，头图来自：视觉中国
很多人选择物业都会关注那些好物业，尤其是一些品牌物业。
尽管在上海，依然有很多小区用的是几毛钱的物业，你甚至都说不出物业公司的名字。如果按每平每月五毛钱、八毛钱的标准去收，一户一年缴纳的物业费不过几百块。
你们可能会好奇，品牌物业都在被投诉的今天，这些“地头蛇”物业，能服务好业主吗？物业公司真的能赚钱吗？
一
你有没有体会过上海的那些“地头蛇”物业？
在上海，我一直住在老破小，对于便宜的物业公司深有体会。这类物业管理下的小区，除了物业费便宜，还有几个非常明显的特征：
首先，管理非常乱，小区路面到处是车，也很拥挤。
平常出入小区都要站在绿化带里给车辆让行，绿化带日常好像就没人修理，几乎变成了杂草区。
还有就是绿化极少，你能想象小区只有10%的绿化率，会是什么样吗？
小区里光秃秃的只剩下钢筋混凝土的住宅楼，公共区域仅有几棵树和杂草，绿化带、楼栋下面不太美观。
还有安全问题，比如小区楼栋下的智能门锁有的就是摆设，随便推下门就进去了。
小区里的监控设备也比较少，有时候丢东西或者有什么事情找门卫，也不太好解决。
而且小区里面比较脏，在围栏旁、小树下面总会出现垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎。
甚至小区的外立面也会十分糟糕，特别是原先是涂料的外立面，掉色、脱落极其严重。
这都是几毛钱的物业小区环境真实的样子，而像这种几毛钱的物业在上海是很普遍的，千万不要小瞧它们，体量大得惊人。
根据克尔瑞物管统计，上海物业市场存在着大量的老旧小区、低物业费项目。
在上海，房龄高的老小区、低物业费的小区占比37.8%。
放至全国，低物业费仍然是目前市场的主流。
在全国重点20城，包括上海、重庆、武汉等地的住宅项目中，2元/㎡/月以下的项目占比超过50%，其中12.4%的项目物业费低于1元/㎡/月。
当然，这些小区物业费也是很便宜了，比如在长宁区，就有成片的老小区，每月都只收不到1块钱每平的物业费。
这些物业公司收费这么低，到底是怎么活下去的呢？
二
因为收费低，所以用各种办法降成本。
那些几毛钱物业的小区，你只要在大门口看一眼门卫，如果守卫的是几个大爷，那大概率是了。
因为物业成本占比较高的支出就是人力成本，小区管理人员只能维持着最低配置。你看上海市中心的老破小，哪个门卫不是大爷。
便宜的物业都有自己的服务特色，管理人员老龄化就是一个很明显的现象。除了安保人员，垃圾分类站的清洁工也都请来了大爷。
所有社区服务都以居委会大妈为上限，还经常一人身兼数职，不仅要参与组织社区活动，还要担当小区调解员、办事员。看着总有那么点不正规，还很随意。
不论是清洁阿姨还是门卫大爷都是住在小区里的或者是周边的居民。经常还能看见他们在小区门口闲聊，要么就是在保安室里对着监控嗑瓜子。
而且只能提供一般性的基本服务，就比如在我们小区，逛一圈只能看到这三个服务：门卫、垃圾分类站、快递柜。
日常小区内最忙的工作无非就是公共区域清扫和垃圾的清运，其他也就没了。
其实类似这样的现象都是蛮正常的，因为物业请上了年纪的大爷大妈就是为了节省支出。
我搜了下招聘网站可以做个参考，物业每个月请门卫开工资一般在2000~8000元。
一个月8000元大概是豪宅小区里的安保。如果是退休的大爷大妈，没有什么学历要求、经验门槛，估计也就是2000~3000元/月。
小区的清洁工只是清理一下路面的垃圾，工资也差不多就这么多。
如果是按一个老小区配置两个门卫一个清洁工算，那每个月大概是不到一万块。
再看下品牌物业和其他公司的保安，仅仅是招一个就8000块了。这一对比，每年能省下10万~20万。
总之，为了降低管理成本，绝大多数便宜的物业都是这么操作的。一方面管理人员统一请大爷大妈，另一方面减少小区服务内容。
而这已经可以省下很多成本了。
三
那这些块儿八毛的物业，都是怎么赚钱的？
有人说，即便是按五毛收的物业费，都是有一定的利润空间的。
但却忘了越是便宜的小区，物业费越难收齐。因为物业费越便宜，往往小区管理就越差，很多人就不愿意缴纳物业费了。
如果按0.5元/平/月、3000户来算，一个小区一年总物业费应该是在180万左右，物业费按收缴率90%，一年也会少20万左右。
上海很多这种老破小物业费也都是五毛、八毛，多了就一块，而且大多数时候很难收齐。
但物业也得赚钱，于是就有了很多门路。
第一个收费项目就是停车位。
以我现在住的小区举个例子，它拥有150个停车位，都是在小区公共道路上，所以车位基本都是租的，一个月约250元。
先算一下停车位，每年的车位收费情况达到了50万左右。
另外小区安装了充电桩，电费大概是0.6元左右，收费按居民用电价再加上0.3元的服务费，这也是一笔费用。
而且，还有额外的停车收入，比如外来车辆进入小区，也是按小时收费的，一次30~50元都是正常的。
零零碎碎的费用加起来，仅是停车位就能给物业带来不菲的收入。
所以，停车位可谓是小区日常收益中的大头。
还有一个收费项目，那就是快递柜。
几乎每个小区都会有快递柜，这一项标配不仅是方便小区收取快递，也是物业增收的一笔收入。
按照下面这个小区的快递柜情况，一共有4个快递柜，每年每个收费6000元，一共是2.4万元。
而且快递柜滞留一定的时间还会另外收取保管费，虽然只是几块钱，但小区每天快递那么多，收入也是有的。
其实，这些比较零碎的收入其他小区物业也都会有，赚不了太多的收益。
在便宜物业的全部收入中，真正让物业赚钱的还是靠广告。
所以，在老小区门口都有广告位。
而且差不多都是这么几类，比如某某医美，或者是某某口腔医院，要不就是开发商和家装公司广告。
再到小区楼栋里面，也都贴着小广告，不交钱的前脚贴后脚就会被撕掉。
千万别小瞧广告位，就是简单地贴几张广告，都可以给小区带来高额的广告费。
电话咨询了一下我住的小区，一个门禁广告位700~1200元/月，还是按面算，两面价格翻倍。
在门禁的侧面，这个大概400~600元一个月，也是按面算。
小区门口至少也有6~8个广告位。这样一算，我们这个小区光靠门口的广告位，一个月至少五六千，一年就有将近七八万的收入。
对于有电梯的小区，就更赚了，因为物业还会有更多的广告位。
以下面这个小区为例，小区拥有20部电梯，按照某业主所说，一面一个广告位，一共有80个广告位。
如果是一张海报类型的广告，一周收费是200元。
按照一年来算，一个电梯广告位的收入在1万元左右，20个电梯、80个广告位大概就是80万。如果是电子屏、视频类的广告，收入还要更多。
那些甚至都没有名字的物业，赚钱门路倒是五花八门。从停车位、快递柜到各种广告收入，一年怎么也有上百万的收入。
不过这几类收益都属于公共收益，在民法典里是归属业主所有的。
物业也会提取一定比例的管理服务费，至于是多少也要在早期的合同中表明。
物业对于公共收益部分，大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权，每一笔支出都要经过居委会同意。
但都没有成立居委会的老小区，这笔钱可能就变成了物业的另外一部分“收入”。
不要小看便宜的物业，因为他们不是光靠每年收缴的物业费存活的，他们总是在降低成本的同时，想办法创造收益。
这类物业运营的逻辑就是从小区管理上降成本，并且挖掘各种拓展收入的门路。
但大部分几毛钱的物业，也只是存活在老破小里。
四
近几年，人们对房子的需求已经慢慢进入改善型品质住宅，而物业就是保证小区品质的关键因素。
未来，一个物业想要在物业品牌赛道里求生存，还是要从提高物业管理服务上下功夫，赚钱的门路也才会越来越多。
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