本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：唐郡 严沁雯，编辑：张威 袁满，原文标题：《购房者扎堆还款施压银行，存量房贷利率下调空间多大？》，头图来自：视觉中国
“以前排队等放款，现在排队等还款。”
汪兰于2021年上半年购入人生的第一套房。彼时，她从某大行申请了约100万元的房贷，排队放款等了近半年。如今，想提前还贷也要排队。汪兰表示，她现在申请提前还贷需要等待约两个月时间。与之形成鲜明对比的是，目前申请首套房贷最快约两周即可放款。
2022年下半年以来，各大社交平台上关于“提前还贷受阻”的讨论逐渐增多。除了排队办理业务，购房者遇到的银行要求包括但不限于“需支付违约金”“提高最低还款金额”“限制还款次数”等。近期，以上讨论更是频上热搜。
据《财经》记者了解，购房者申请提前还贷的原因包括换房、降低家庭杠杆等，其中一个被普遍提及的原因是部分存量房贷利率较高，而理财收益率却逐年走低。在受访者中，不乏房贷利率在5%以上的购房者，而当前中低风险的理财产品收益率普遍在4%以下。
央行数据显示，2017年三季度至2022年一季度，个人住房贷款加权平均利率持续高于5%，而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，为有统计以来最低水平。
据一位购房者估算，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款50万，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约39万元利息。
对于银行而言，房贷是提供稳定现金流收入的优质资产，提前还房贷能够加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失了未来较高的利率收益。多位受访者表示，近期房地产销售低迷本就令房贷增长乏力，部分购房者扎堆还款也让银行倍感增长压力，不得不对提前还款进行额度控制。据《财经》记者了解，部分银行提前还款预约时间已经排到了6月。
在此情形下，有专家建议调整存量按揭贷款利率，降低住房消费者的负担，解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取利率打折等优惠措施。
对此，招商证券银行业首席分析师廖志明表示了担忧，近年来银行业息差明显收窄，2022年前三季度，部分大行营收已经零增长，面临着较大的经营压力，“当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性不高”。
一、放贷等两周，还贷等半年
“银行说我前面大概有300人在排队，预计要到今年5月才能还。”
在上海一家外资银行工作的周悦对《财经》记者表示，2022年底，她计划将老家成都的房子卖掉置换上海新房，结果光是提前还贷就让她等半年。
周悦的房贷在某国有大行的成都分支行，此前她的朋友也因为换房在该行申请了提前还贷，排了一个多月后成功还款。她申请时间晚了一点，还款额度竟愈发紧张。“手机银行App显示没有额度，问个贷经理什么都说不确定，只能等。”
1月18日，趁着春节假期，周悦亲自去线下网点提交申请。“很敷衍，电脑都没开，就喊我们填了一张纸，拿夹子一夹。”周悦告诉《财经》记者，现场来提前还贷的人排起了长队，银行工作人员让他们挨个填写纸质申请材料。“我在那里等差不多40分钟，来还贷款的都是跟我们一样，统一先排队。”周悦说。
另有购房者告诉《财经》记者，2022年初其曾通过所贷款银行App在线上办理提前还款业务，当时并不需要排队且当日即通过；而在2023年1月初，该行App显示2月预约额度已满。更有购房者于近日表示，其房贷所在银行已经关闭线上提前还款入口，客服反馈系统更新暂无法受理。
据《财经》记者了解，购房者若想提前还贷，面临不同的情况。其中，反映排队时间较长的大部分为国有大行的房贷客户。上海地区有购房者表示，其在某大行申请提前还贷已经排到5月；江苏地区有购房者则提到，其在另一大行提前还款的预约时间已经推至6月。
《财经》记者以购房者身份咨询某股份行上海地区贷后服务中心，据工作人员反馈，近期咨询提前还贷的客户“的确有点多”，同时其表示，办理业务需提前一个月预约，具体等待时间未知。对于还贷已满12个月的客户来说，无需支付违约金。同时该行要求提前还款最低金额为5万元。
“一般总行会下发一定的还款额度，然后我们根据客户提前还款情况进行登记，相当于全国一起抢额度，额度满了只能往后推。”某国有大行贷款经理表示。
不过，并非所有银行申请办理提前还贷都需要排队。华南地区某股份行支行贷款经理表示，在该行提前还贷的情况与往常对比没有太大区别，咨询的人较多，但并未有太多人进行预约。另有购房者表示，在某股份行App可直接申请提前还贷。
与之相对，近期银行发放房贷的速度超乎寻常。成都地区一位春节前刚办完首套房贷的购房者告诉《财经》记者，他从办理房产抵押到银行放款，只用了不到两周。
在业内人士看来，当前出现“提前还贷热”，一方面是由于房贷利率下行，此前房贷利率较高的业主希望通过此种方式减少利息支出；另一方面，部分业主有金额较大“闲钱”，又缺乏理想的资产配置。
据一位购房者估算，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款50万，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约39万元利息；如果只缩短还款期限，不改变月供金额，将节省超70万元利息。
某社交平台的理财讨论群组中，有投资者发起了一项投票，在“提前还房贷”和“继续买理财”两大选项中，169人选择了“提前还房贷”，占比达95%。
汪兰告诉《财经》记者，自几十万的理财产品到期后一直未找到合适的投资标的，提前将一部分房贷还清的想法随之出现：“理财怕亏损，存银行的利率比我5.88%的房贷利率低不少，提前还款节省的利息就当理财了。”
但从银行角度看来，客户“扎堆”申请提前还贷似乎意味着不小压力。“提前还贷会导致我们贷款余额下跌，因为还掉一笔，我们的余额就下降一笔。但银行考核的主要是净增，如果一边有提前还款，那么另一边房贷投放的压力就大了。”一股份行贷款经理对《财经》记者坦言。
有银行业人士指出：“房贷对银行来说是优质资产之一，少数业主选择提前还房贷对银行来说可以提前收回本金，拓展信贷空间；但对部分银行来说，短期内找到类似优质资产并非易事。”
二、市场期待存量房贷利率下调
部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的重要原因。董希淼对《财经》记者表示，2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。
另一方面，2022年三季度以来，央行放松了对首套房贷利率全国下限的要求，并建立了利率下限挂钩房价的动态调整机制，新发放的首套房贷利率进一步下探。近期，郑州等地首套房贷利率先后突破全国利率下限4.1%。据《财经》记者不完全统计，当前有20多个城市的首套房贷利率进入“3”时代。
在此情况下，部分专业人士建议下调存量房贷利率。
“当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。”董希淼建议，金融管理部门可以加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
具体而言，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打八五折或减100个基点；利率高于5.5%的，打九折或减60个基点；利率高于5%的，打九五折或减30个基点。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。
廖志明告诉《财经》记者，历史上存量房贷利率下调有过一次先例。2009年初，银行主动让利，给存量按揭利率直接打了七折。不过，在廖志明看来，当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性和必要性都不高。
“下调存量按揭利率，一方面可能会加剧银行经营压力，另一方面，对整个房地产销售的帮助也很小。”廖志明对《财经》记者表示，近几年银行息差明显下行，从2022年前三季度数据来看，部分大行的营收已经零增长，其面临的经营压力已经比较大。
此外，廖志明介绍，按揭贷款利率高低与申请时点有关系，在存量按揭中，目前最低大概是2.8%，而当前部分银行三年期大额存单的成本高达3.5%，持有2.8%的按揭资产对银行而言可能是亏钱的。“存量按揭中利率低的银行没法要求上调，那么存量按揭利率高的就要求下调，可能也不太符合现代商业社会的契约精神。”廖志明表示。
对此，董希淼亦表达了类似观点，“利率是资金的价格，存量房贷利率较高，反映的是当时住房贷款市场价格情况。这一点无可厚非，更不是商业银行的问题。”对于银行可能面临经营压力，董希淼表示，“考虑到银行近年来加大向实体经济让利、利润增长压力较大，上述措施执行期限可暂定为3年，3年之后视情况再定。同时，金融管理部门可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，降低负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。”
此外，多位受访人士对《财经》记者强调，盲目提前还贷并不可取。“提前还房贷减少了利息支出，但需要让渡资金流动性，并且金额不是小数目。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《财经》记者表示，“对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔‘闲置’资金的购房者而言，提前还贷相对适合一些。”
从还款方式来看，等额本息与等额本金也应有所区别。董希淼表示，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。
“是否选择提前还款，购房者应结合未来大额支出等自身资金状况去理性选择，”廖志明表示，“按揭贷款利率仍然显著低于民间借贷利率，是个人获得稳定、低价融资的较好的渠道，从我们观察来看，也不是所有人都有能力提前还贷。”
长期来看，多位受访人士表示，随着2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，下一阶段“扎堆提前还款”或将趋于平缓。
应受访者要求，文中汪兰、周悦为化名。本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：唐郡 严沁雯，编辑：张威 袁满