本文刊于2023年2月20日出版的《财经》杂志，来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：唐郡、严沁雯，编辑：张威、袁满，头图来自：视觉中国
中国购房者正在享受前所未有的超长房贷、低利率二者叠加的优待。
银行放宽房贷申请“年龄+期限”至80岁、90岁、95岁；至少20余城首套房贷利率突破全国下限（4.1%）进入“3”时代；上调住房公积金贷款额度，明确认房不认贷；下调首付比例……
从2022年底开始，推陈出新的住房贷款优惠政策背后，是住房金融承压。
2023年2月3日，央行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
银行发放新增房贷的速度已经超乎寻常。成都地区一位春节前刚办完首套房贷的购房者告诉《财经》记者，他从办理房产抵押到银行放款，只用了不到两周。
尽管如此，居民个人住房按揭贷款需求并未即刻走出低迷。最新公布的2023年1月金融数据显示，对应个人住房按揭贷款的居民中长期贷款增加2231亿元，同比少增5193亿元。
另一边，存量房贷继续承压，2023年春节之后，一股提前还贷潮汹涌而来。
对于商业银行而言，房贷是提供稳定现金流收入的优质资产，提前还房贷能够加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失了未来较高的利率收益。
多位受访者表示，近期房地产销售低迷本就令房贷增长乏力，部分购房者扎堆还款也让银行压力倍增，不得不对提前还款进行额度控制。据《财经》记者了解，部分银行提前还款预约时间已经排到了6月。
购房者提前还贷并非毫无缘由。主要原因包括以下几点：理财收益率走低、新发放房贷与存量房贷利差拉大、不确定房价未来走势等。
其中，新发放房贷与存量房贷利差成为最直接的因素。据光大证券金融业首席分析师王一峰测算，当前70%左右的存量房贷利率在5%左右。而2022年12月，央行公布的新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，为有统计以来最低水平。
上海新金融研究院副院长刘晓春向《财经》记者表示，之所以会出现提前还贷，实则是市场资金价格变化，市场各利益相关方围绕资金价格变化进行的利益算计。这是市场的正常现象，需要分析原因，但不必过度解释，扭曲真相。
2月16日，《财经》记者获悉，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。工农中建等多家银行近日已向分支机构下发通知，要求加快处理积压申请，按照合同约定做好提前还款服务。
之后，多位存量房贷客户对《财经》记者表示，银行方面放出了提前还款额度，目前已预约好扣款日期。
根据央行公布的数据，2020年~2022年，个人住房贷款余额分别为34.5万亿元、38.3万亿元和38.8万亿元，同比增速分别为14.5%、11.3%和1.2%。
一边是按揭利率频频下调和贷款周期的延长，一边是存量住房贷款人的提前还款潮，中国住房金融市场在长达20余年繁荣之后迎来变局，亦在经历新的跨周期发展。
一、提前还贷：从等数月到当天还
春节伊始，对于很多拥有存量房贷的客户而言，提前还贷之路并不那么顺畅。“银行说我前面大概有300人在排队，预计要到今年5月才能还。”周悦此前对《财经》记者表示，2022年底，她计划把老家成都的房子卖掉置换上海新房，结果光是提前还贷就让她等半年。
周悦的房贷在某国有大行的成都分支行，此前她的朋友也因为换房在该行申请了提前还贷，排了一个多月后成功还款。她申请时间晚了一点，还款额度竟愈发紧张。“手机银行App显示没有额度，问个贷经理什么都说不确定，只能等。”
1月18日，趁着春节假期，周悦亲自去线下网点提交申请。“很敷衍，电脑都没开，就喊我们填了一张纸，拿夹子一夹。”周悦告诉《财经》记者，现场来提前还贷的人排起了长队，银行工作人员让他们挨个填写纸质申请材料。“我在那里等差不多40分钟，来还贷款的都是跟我们一样，统一先排队。”周悦说。
与之相对，近期银行发放房贷的速度超乎寻常。成都地区一位春节前刚办完首套房贷的购房者告诉《财经》记者，他从办理房产抵押到银行放款，只用了不到两周。
排队还贷的同时，周悦已经委托中介将房子挂网出售。“中介说如果房子卖了这边还没排到的话，就花钱找串串（方言，意为黄牛）去弄，有人专门做这个业务。”
值得注意的是，监管发声后，部分银行的提前还贷流程已有了改善。根据上海地区某国有大行房贷客户分享，其于2月16日前往贷款所在行分行进行提前还贷，在没有提前预约的情况下便获得了反馈，“签了两个单子，说最快当天就能还”。
另有杭州某国有大行客户表示，目前其贷款所在行App已经放出部分额度。此前无法在线上抢到还款额度，而在2月15日晚间开始，App上出现部分日期供预约，目前该客户已经预约成功。
《财经》记者以购房者身份咨询某股份行上海地区贷后服务中心，据工作人员反馈，近期咨询提前还贷的客户“的确有点多”。
“我们最近观察到提前还贷的人数确实较以往有所增加。”一位国有大行的支行高管对《财经》记者表示，“对于部分房贷利率比较高的人来说，如果他有一些闲钱，同时又没有更好的投资途径，就会选择提前还款。另外，由于现在经营贷利率比较低，部分小微企业主会选择提前还贷，然后申请利率更低的房抵经营贷。”
到底有多少人在提前还贷？据《财经》记者了解，当前各大银行并未对外公布具体的提前还贷规模，但可以通过个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）披露的早偿率（提前还款率）来观察居民提前还款趋势。
RMBS是一种以个人住房抵押贷款作为基础资产发行的证券，其投资回报就是购房者的月供。Wind（万得）数据显示，截至2023年2月，国内RMBS存量规模为1.05万亿元，约占国内房贷余额的3%。惠誉博华结构融资部副总监梁涛接受《财经》记者采访时表示，尽管存在期限结构、账龄结构等差异，但从历史数据来看，RMBS的早偿率与存量房贷整体早偿率趋势大致相同，具有一定的参考价值。
根据惠誉博华发布的银行间市场RMBS指数，2022年三季度内RMBS提前还款率一度达到13.0%，创下近一年半以来新高，但季度末迅速回调至9.3%，四季度该指数进一步回落至8%左右。“疫情这三年这个指数波动比较大，但中长期来看会相对稳定在10%上下。”梁涛补充说。
王一峰近期接受媒体采访时亦表示，当前国内房贷早偿（提前还贷）规模并不大，房贷年化早偿率在10%左右，即只有10%左右的购房者选择提前还房贷。同时，他亦坦言，下一阶段房贷早偿率或存在继续增加的压力。“我们根据历史的早偿率来判断，居民早偿行为和理财产品的收益率呈显著负相关，而目前居民投资收益率在某种程度上的下行趋势还没有出现明显改变。”
“我们还没有拿到最近两个月的数据，但很明显居民提前还款的主要驱动因素正在发生改变。”梁涛表示，在房地产市场比较活跃时期，居民的换房需求会驱动早偿率走高，历史上一度高达17%，主要表现为提前偿还全部按揭贷款。而在当前，居民更多是因为投资理财收益不足以抵偿房贷利息支出而选择早偿，主要表现为部分提前还贷，且多为房贷利率较高的借款人。
此外，季节性因素也被多位受访者所提及。“大部分公司会在岁末年初发放年终奖，购房者手中闲置资金较多，也会推动他们选择提前还贷以减轻利息支出压力。”梁涛表示。
二、存量房贷：利差扩大倒逼
提前还房贷并不鲜见，多位受访人士认为，当前扎堆提前还房贷则与新发放的首套房贷利率不断下行直接相关，这客观上导致存量与新增房贷利差不断扩大，进而施压存量房贷。
当前各地个人住房贷款利率和首付比例的确定，主要遵循因城施策原则，采用“全国—城市—银行”三层定价机制。在城市层面，央行各省分支机构按因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限。
实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。银行层面，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
2022年5月，央行、银保监会宣布将首套住房商业性个人住房贷款利率全国下限从不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率），调整为不低于相应期限LPR减20个基点（BP）。2022年9月以来，央行进一步放松了对首套房贷利率全国下限的要求，并建立了利率下限挂钩房价的动态调整机制，新发放的首套房贷利率进一步下探。
近期，郑州等地首套房贷利率先后突破全国利率下限4.1%，珠海、南宁等地已低至3.7%。据《财经》记者不完全统计，当前至少有20多个城市的首套房贷利率进入“3”时代。也就是说，前述首套房贷利率全国下限调整前后，某些城市的首套房贷利差可达60BP。
不仅如此，在市场利率整体下行的趋势下，包括消费贷、经营贷等在内的多种金融产品利率集体下行。据《财经》记者了解，当前经营贷和消费贷的优惠利率普遍在4%以下，部分银行消费贷利率已低至3.5%左右，经营贷利率可低至3%。
对比可见，存量房贷利率则存在普遍偏高的情况。
央行数据显示，截至2022年末，全国个人住房贷款余额为38.8万亿元。据王一峰测算，综合考虑按揭摊还、早偿因素，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放。其中，2017年~2021年期间发放的按揭贷款存量余额为28.5万亿元，占比约73%。
王一峰表示，2017年恰好是房贷利率上行的分水岭，当年3月17日，北京市颁布认房又认贷等一系列楼市限购政策（“317新政”）之后，各地房地产调控政策显著升级，包括首套在内的按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率。2017年~2018年，新发生按揭贷款利率上行123BP至5.55%，2019年~2021年在5.3%~5.6%区间内高位运行。
值得注意的是，2022年以来，五年期及以上LPR累计下调三次共35BP。2023年1月1日，部分存量房贷迎来“重定价日”，以LPR加点定价的房贷利率得以下调35BP。若按照100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供将由5156.37元降至4948.71元，每月可少还207.66元。即便如此，以前述利率区间推算，2017年~2021年之间发放的房贷利率仍在5%左右。
另一方面，随着理财收益率逐渐下降，老百姓算起了收益账。
Wind数据显示，截至2022年9月15日，六大行3年期定期存款利率（整存整取）已下调至2.6%，而某大行在2019年时利率仍超过4%。同时，2022年，银行理财产品两度出现集体跌破净值，不少投资者反映年度收益出现亏损，还不如选择购买定期存款。
某社交平台的理财讨论群组中，有投资者发起了一项投票，在“提前还房贷”和“继续买理财”两大选项中，211人选择了“提前还房贷”，占比达95%。
一位购房者给自己算了一笔账，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款50万元，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约39万元利息；如果只缩短还款期限，不改变月供金额，将节省超70万元利息。
此外，对于房价上涨预期变化也是重要的影响因素。
作为中国居民最主要的资产，房子曾经让老百姓收获了实实在在的资产增值。李成2017年以97万元的总价购买了一处房产，2022年以156万元的价格卖出，获利59万元。他告诉《财经》记者，当时正值房地产火爆时期，能够抢到房源就不错了，根本没关心利率是多少。直到房子出售后，他才发现自己的房贷利率是LPR加59BP，五年间向银行支付利息近17万元。但李成仍然认为这是他目前为止最成功的一笔投资。
刘晓春认为，提前还贷的借款人的一些计算都是基于当前市场情况的计算，并没有考虑未来市场变化和借款人自己的未来需求。如果借款人把相当部分甚至所有其他资产配置的资金撤回都用于提前归还按揭贷款，相当于将自己资产的流动性都进行了锁定。当市场各类资产收益上涨，也意味着市场资金需大于供，那时按揭贷款的申请可能不会像当下这么容易，同时利率也不会像当下这么低。
实际上，亦有部分银行反映提前还款并不十分热烈。“收入一般的那种家庭，提前还款的并不多。”前述某大行支行高管对《财经》记者表示。另有三四线城市银行房贷经理认为，房价水平也决定了客户对于息差的敏感度。一线城市客户提前还款与否，涉及的息差可能高达几十万甚至百万元，但在房价较低的城市，利率下调前后利息差异并不明显。“对于大部分客户而言，房贷以公积金贷款为主，提前还贷反而并不划算”。
招联金融首席研究员董希淼认为，有三种人不适合提前还贷，首先是房贷利率较低的人群，建议借款人要比较贷款利率与投资理财收益率之间的关系；其次，耗光所有积蓄、四处借钱还房贷的人，这会让借款人资金捉襟见肘，甚至陷入家庭流动性危机；再者，通过申请经营性贷款或消费性贷款，套取资金还房贷，此种属于违规行为，甚至可能因为伪造相关材料涉嫌违法。
“从我们观察来看，也不是所有人都有能力提前还贷。”招商证券银行业首席分析师廖志明表示，“按揭贷款利率仍然显著低于民间借贷利率，是个人获得稳定、低价融资的较好的渠道，是否选择提前还款，购房者应结合未来大额支出等自身资金状况去理性选择。”
三、银行承压：贷款周期超长延展
居民有自己的打算，商业银行也有自己的商业考量。
一位国有大行的房贷经理接受《财经》记者采访时透露，据其观察，当前提前还贷客户的房贷利率基本在5%甚至6%以上。“如果有很多人提前还贷，不仅意味着客户的流失，银行也可能会损失一定的利息差，站在经营的角度来说显然不利”。
根据中国人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》，截至2022年末，金融机构人民币各项贷款余额213.99万亿元，其中，个人住房贷款余额达38.8万亿元，占比约为18.13%。依此规模测算，若提前还贷成为趋势，对于银行业绩的影响不言而喻。
有银行业人士指出：“房贷对银行来说是优质资产之一，其收益都在营收中占了很大的比例，对于部分银行来说，提前还房贷意味着要在短期内找到类似优质资产，而这并非易事，会提高银行的成本。”
当前，个人住房贷款在各银行总贷款中占比明显。以国有大行为例，截至2022年6月末，六大行个人住房贷款余额占贷款比例均在20%以上。
“提前还贷会导致我们贷款余额下跌，因为还掉一笔，我们的余额就下降一笔。但银行考核的主要是净增，如果一边有提前还款，那么另一边房贷投放的压力就大了。”某股份行贷款经理告诉《财经》记者。
实际上，近年来，居民加杠杆意愿回落，银行个人住房贷款增速总体呈现下滑趋势。
根据央行公布的数据，2020年~2022年，个人住房贷款余额分别为34.4万亿元、38.3万亿元和38.8万亿元，同比增速分别为14.6%、11.3%和1.2%。另据各商业银行的数据，从2022年初到6月末，六大国有行个人住房贷款余额占比均有所下降。
房贷增速放缓，银行息差亦面临严峻挑战。
据国家金融与发展实验室发布的数据，2022年三季度，商业银行整体净息差为1.94%，与二季度末持平，较上年同期下降了13BP。Wind数据显示，2022年前三季度，42家上市银行中，仅8家银行净息差有所上升。在剩余34家银行中，有12家银行净息差收窄超20BP。
经营压力之下，银行曾一度通过各种方式“保住”存量房贷，包括关闭线上还贷入口、限制还贷额度等。据《财经》记者了解，此前购房者若想提前还贷，面临不同的情况。其中，反映排队时间较长的大部分为国有大行的房贷客户。上海地区有购房者表示，其在某大行申请提前还贷已经排到5月；江苏地区有购房者则提到，其在另一大行提前还款的预约时间已经推至6月。
一位银行从业人士向《财经》记者表示，“目前还贷难可能不是因为人数众多，其实部分银行申请还贷的人数尚处正常值，但是银行需要提前做准备，所以会限制额度，进而出现需要排队的情况。”
“一般额度由总行下发，然后我们根据客户提前还款情况进行登记，相当于全国一起抢额度，额度满了只能往后推。”某国有大行贷款经理解释道。
然而，在金融监管政策专家周毅钦看来，银行把审批程序拉长，人为制造困难，让客户自己主动打退堂鼓的行为并不可取。“从金融消费者保护的角度来看，这属于‘店大欺客’行为。”周毅钦表示。
近日，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。对此，多家银行表示将加快处理积压申请。
除了留住存量客户，在创造增量客户上，银行业亦使出“浑身解数”。
近日，多地银行传出房贷年龄期限延长政策，先有南宁某股份行“房贷年龄期限放宽至80岁”的新闻，后有成都部分银行“最长可贷至90岁”，再到南宁某地产公司发布的“百岁贷”海报。贷款年龄不断刷新，引发广泛关注。
《财经》记者以购房者身份咨询多家银行了解到，当前网络对以上部分政策的理解有所偏差，同时上述政策目前仅涉及部分地区的个别银行。
一位银行房贷经理告诉《财经》记者，市场所讨论的“房贷年龄上限放宽至90岁”实为“接力贷”，部分银行在做。
“比如一个60岁的老年人买房，可贷时间很短，但子女最长可贷30年，那么就能作为借款人一起还款。所以是父母和子女组合起来贷款期限放宽，并不是单独一个人贷款到90岁。”前述房贷经理同时表示，接力贷的形式此前就有，放宽是当前一项阶段性政策。
在周毅钦看来，银行放宽房贷借款人年龄与限制提前还贷的出发点一致，都是在房贷增长乏力的大背景下，进行“开源节流”的政策。
“这次政策的推出也引发了一定的争议，考虑到中国人均预期寿命正在不断延长，适当放宽贷款年龄限制可以满足一些中老年客户的购房需求，特别是对于刚需和改善购房需求释放有一定的积极作用；当然，在房住不炒的总基调下，这类政策的使用也要掌握火候，如果后期市场升温，亦有可能会成为少部分人的炒房工具。建议监管部门要密切关注这类政策的实际效应，进行动态良性引导。”
值得注意的是，2023年以来，个人住房贷款投放仍偏弱。根据广发银行团队近期对国有大行的跟踪，零售信贷方面，整体在爬坡恢复进程中，住房贷款需求回暖尚不明显。
华中地区某国有大行支行业务人士表示，该行在1月就定下贷款指标，一般要在3月末完成，“目前其他贷款任务都完成得挺好，不过现在提前还贷的人确实很多，房贷任务面临一定挑战”。
四、“转贷”重来：监管警示风险
扎堆提前还贷，折射出当下居民不愿背负过高房贷利率的现状。热潮之下，暗流亦在涌动。
多名购房者告诉《财经》记者，“高位上车”带来的压力让自己也有提前还贷的想法，但并非所有人都有闲置资金。业内人士指出，提前还贷潮中，或许存在不少借提前还贷申请经营贷等业务的现象。
2022年以来，政策指引下商业银行加大了对小微企业的支持力度，多家商业银行的经营贷款利率已经低于4%，而对于部分在2022年之前的购房者来说，房贷利率却在5%以上。
利差诱惑当前，转贷之风卷土重来。
《财经》记者注意到，在不同贷款从业人员朋友圈动态中，将房贷转为其他利率较低贷款的做法被不断提及。更有贷款中介人员透露，平均一周便有两至三个客户因为提前还贷咨询如何转贷。
江苏的万女士便心动了，此前其申请的房贷利率高达5.88%，每月还贷近万元。为了缓解压力，她计划先借钱将房贷还清，再以公司的名义直接去银行办理“房抵贷”，以此节省利息。
前述“房抵贷”实为经营贷，某股份行贷款业务人员告诉《财经》记者，该行“房抵贷”为3.8%起，最多可做20年。“如果房贷利率在5%以上可以考虑转贷，需要提供房本、贷款金额、期限及利率，以评估转贷利率。”
上述人员提到，以等额本息、期限30年、利率5.35%、贷款余额143万元为例，原本需支付利息144.5万元。若申请3.8%的房抵贷进行置换，可节省利息83.2万元；4.35%的房抵贷则可节省73.2万元。
然而，对于尚未结清房贷且没有营业执照的购房者，完成上述操作并非易事，不少贷款中介便声称可以提供服务。具体操作流程为，先提供“过桥资金”让客户还清房贷，再帮助其包装个人资质，在银行办理经营贷后归还垫资。
上述操作并非免费，一位贷款中介人士告诉《财经》记者，一般服务费为贷款金额的1.5%，同时，个人需额外购买营业执照（5000元起步），亦需支付垫资费用（日利率0.07%左右）。
而在“房抵贷”之外，申办流程更为简单，且无需抵押物的纯信用贷款亦是贷款中介的主推产品。
据上海一位贷款中介人士介绍，贷款人若公积金1400元以上，且个人征信记录良好，最高可贷100万元，年化利率3.2%左右。还款时“先息后本”，每个月只需归还利息，一年后将所借本金存进银行一天后再取出可继续贷款，可延续5年~10年。
“有的支行业绩不太好，有业务需求会找我们合作。一般我们向客户收1万~2万元的服务费，帮忙包装资质、处理贷后用途，防止银行‘抽贷’（提前收回贷款）。”前述中介人士表示。
一位银行从业者表示，以上行为可能更多取决于银行客户经理个人的情况，银行主要考核净增指标，不排除部分人为了完成业绩进行此种操作。
转贷真的能帮助购房者顺利达成节省利息的目的吗？
在周毅钦看来，将消费贷、经营贷的资金腾挪到房地产市场是违规行为，一旦被监管或银行发现，则有可能会勒令借款人提前归还所借的消费贷或经营贷。
《财经》记者在调查中了解到，对于房抵经营贷，银行有向第三方对公账户放款的规定。但在个人通过贷款中介进行操作的情况下，此账户往往由中介提供，安全性难以保证。同时，若被银行发现，有被“抽贷”的风险。
“经营贷和消费贷期限相对较短，单笔金额相对较高，如果出现被要求提前归还的情况则可能造成借款人资金陷入困境，也可能造成借款人不良的个人征信记录。”周毅钦指出，办理过程中，一些违法违规的中介可能会使用造假的材料，这属于“骗贷”行为，收费也并不低，综合成本可能高于原来的房贷成本，让转贷得不偿失。
“如果是10年期的经营贷，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一位银行业人士指出。
对于“转贷”背后的风险，监管亦频繁给予提醒。早在2022年末，银保监会就发布关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示，提醒广大消费者警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。
近期提前还贷关注度较高，辽宁银保监局又发布关于提前还贷或转贷的风险提示，提醒违规转贷可能存在的四类风险，主要包括经营贷风险、信用贷风险、财务风险和个人信息泄露风险。“借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。”辽宁银保监局强调。
针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，央行、银保监会在前述部分商业银行座谈会亦要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
2月17日，银保监会公告对中国银行、民生银行、渤海银行、建设银行、渣打银行等五家金融机构及相关责任人员依法作出行政处罚决定，合计罚没约3.88亿元。
《财经》记者注意到，在对上述部分银行作出处罚的案由中，包括小微企业贷款资金被挪用于房地产领域、违规发放房地产贷款、违规办理虚假按揭贷款等违法违规行为。
五、求稳房贷：降息是良药吗？
购房者扎堆提前还贷背后，是整个居民部门在主动去杠杆。
国家金融与发展实验室近日发布的宏观杠杆率报告显示，2022年中国宏观杠杆率整体上升了10.4个百分点，其中非金融企业部门和政府部门杠杆率分别上升6.8个百分点和3.6个百分点，居民部门则没有变化。“受疫情及收入的影响，居民部门主动去杠杆的意愿增强，也抑制了消费增长和房地产交易。”报告写道。
与之相对，居民对房价上涨的预期也在低位徘徊。根据央行发布的城镇储户问卷调查数据，2018年以来，预期未来房价上涨的居民占比从36.5%的阶段高点，波动下行至2022年四季度的14%，录得有统计以来最低水平。
居民买房加杠杆的步伐缓了下来，取而代之的是前所未有的储蓄热情。2022年，居民存款增加了17.84万亿元；2023年1月，居民存款继续高增6.2万亿元，创历史新高。
据招商证券测算，2022年居民存在7.4万亿元的超额储蓄。其中，商品房销售额较2019年-2021年的路径超额下降了6.0万亿元，按照40%的首付比例计算，对应2.4万亿元的首付款，贡献了超额存款的33%。多位受访人士认为，储蓄存款高增，一定程度上助推了居民的提前还贷行为。
居民加杠杆意愿下滑，银行业首当其冲。近期，不少银行一线从业人士对《财经》记者坦言，房贷增加压力较大，叠加息差收窄，有业内人士用严峻一词形容银行面临的情况。
惠誉中国近日发文称，如果提前还贷潮继续演进，住房贷款余额持续收缩，银行面临的盈利压力和资产配置压力将进一步上升。但是住房按揭贷款需求在购房者信心大幅提振之前，可能将难以显著回暖。
近期，中国社会科学院金融研究所副所长张明撰文称，尽管监管陆续出台了包括信贷支持、债券融资、股权融资在内的地产“三支箭”政策组合以支持地产民企融资。但是，由于开发商和购房者预期已经发生趋势性改变，本轮政策放松可能很难取得立竿见影的效果。
如何提振购房者信心？降息被认为是一种可行的方案。
招商证券近期撰文称，当前房地产形势尚未根本性好转，“稳楼市”产生的降息需求仍将延续。当前，一线城市看房的人数增多，但实际购房的人数有限的现象，表明市场观望情绪依然浓厚，购房居民期望房贷利率与房价出现更大幅度的回调。
同时，该团队预计，首套房贷利率下限最低可能到3.5%，一旦低于3.5%，息差压力下的银行信贷投放动力将明显减弱。如此一来，此前“破4”的城市，首套房贷利率已经逼近市场下限，进一步降息需要政策面支持。
对于当下的提前还贷潮，经济学家任泽平认为，存量房贷利率下调，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏。建议考虑出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。董希淼进一步提出了阶段性对存量房贷利率分档打折的方案，同时建议通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，缓解息差压力。
对此，某国有大行信贷人士对《财经》记者表示，存量房贷降息仍有空间。在他看来，如果房贷利率不下调，可能会出现新增房贷无法抵消提前还贷规模的情况。同时，该人士坦言，在没有总量降息的情况下，相较居民的提前还贷行为，下调存量房贷利率对银行经营的压力可能更大。
对此，刘晓春持有不同意见。在他看来，当前小微企业贷款等贷款利率低于房贷利率、新房贷利率低于存量房贷利率等偏离一般市场运行轨道的情况属于非常态，不会持续太长时间。如果当下对存量房贷利率进行一次性调整，会给商业银行今后的经营带来巨大风险。
“现在一刀切让商业银行降低存量房贷利率，当未来市场利率上升时，商业银行是没有机会再将存量房贷利率上调的。”刘晓春呼吁，可以鼓励商业银行在市场竞争中摸索创新计息方式，比如在合同中加入双方可以依据市场变化情况，协商阶段性调整计息方式。
各方讨论中，转按揭业务亦被提及。“便捷的转按揭业务，在给借款人带来良好体验的同时，更会促使商业银行在竞争中不断提高服务质量，不断创新服务模式，有利于房地产市场的健康发展。”刘晓春亦建议，优化转按揭流程，鼓励商业银行在竞争中提升服务能力和创新能力。
据悉，在一些较为成熟的金融市场中，当借款人遇到利率下行，可以选择采用“refinance”（再贷款）等市场化方式来降低利息成本。简而言之，就是通过提前还款后重新申请贷款，使自己享受更优惠的利率。
2017年前后，国内银行也曾推出类似再贷款功能的“转按揭”产品，即通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行。这一过程中，商业银行为了扩大贷款规模，可能会通过降低贷款利率来获得贷款。“监管担心银行无序竞争，同时也避免过度刺激房地产，后来叫停了转按揭。”董希淼对《财经》记者表示。
对此，惠誉博华金融机构部副总监彭立认为，虽然从合规的角度上已经不允许“转贷”，但是不代表市场参与者没有主观意愿和渠道进行相关操作。现在部分购房者通过申请消费贷、经营贷来置换房贷，就是一种自发的再贷款行为。“只要消费贷、经营贷利率持续低于存量按揭贷款利率，就存在有人铤而走险去‘转贷’的可能性，这可能是监管和商业银行都需要去关注的一点。”彭立直言。
此外，多位受访者认为，本次提前还贷潮发酵，也在提示银行关注相关风险。
在微京科技创始人杨剑波看来，借款人所拥有的提前还款权利是一个美式期权，即借款人可以选择在未来的某一天提前还款。而商业银行在发放贷款时就需要对这个美式期权定价，然后以利率加点或者违约金的形式把其中隐含利率风险“price in”（定价）。
“说白了，银行应该提前算好在什么情况下收什么钱，当它真正发生的时候，就不会白白蒙受损失。”杨剑波表示，“商业银行面对提前还贷时应对手段不多，一定程度上是缺乏利率风险定价能力的表现。在利率市场化的背景下，没有利率风险管理能力的银行可能是危险的。”
本文刊于2023年2月20日出版的《财经》杂志，实习生王珏对此文亦有贡献。应受访者要求，文中周悦、李成为化名。本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：唐郡、严沁雯，编辑：张威、袁满