本文来自微信公众号:风财讯 (ID:fengcaixun),作者:陈文莉,编辑:王婷婷,原文标题:《房价焦虑症 !豪宅怕跌要每户筹4万升级,新房没到手就要“换壳”?》,头图来自:视觉中国


云澜尚府,曾经被称为南京南部新城的“科技型豪宅”,房子还没完全到手,业主们却已经在为楼盘的增值贬值争论不休。


该楼盘业主告诉凤凰网风财讯,业主代表正牵头推行每家每户自费4万元,将楼盘外立面从“真石漆”调整为“铝板”,以便让房屋保值增值。不过目前部分业主持反对态度,认为每户掏4万“换壳”,只会打水漂。


凤凰网风财讯注意到,让云澜尚府部分业主想给楼盘“换壳”的原因是“南部新城管委会2021年强制要求之后的新盘必须用板材”,其认为后来的楼盘(外立面)品质会比“真石漆”高,那么云澜尚府可能被比下去,甚至成为板块内的“价值洼地”。


自费升级楼盘背后,其实是部分业主的房价忧虑和资产焦虑。伴随全国楼市持续低迷的行情,近一年南京的颐和铂湾花园、杭州的河语光年等多个中高端楼盘都有自费升级外立面的做法,业主普遍想法是和市场博弈、对冲房价下跌的风险。


那么,楼盘“换壳”之后,真的能实现房产保值增值?业主自费升级楼盘,是否能缓解资产缩水焦虑?


一、资产增值靠“换壳”?业主分歧背后的房价焦虑


云澜尚府业主向凤凰网风财讯反映,目前部分业主认为铝板外立面更防水和美观,对标同处大校场区域的“四叶草”(外立面均为铝板),“换壳”能帮助房产保值增值。


但部分业主则认为,外立面对房价只能算是“助威”,影响力还进不了前十,真正决定房价的关键因素依旧是区位、学区、物业、五恒等。让开发商和供应商把真石漆面子做真实、里子做真实,比换铝板更有用。


据楼盘业主透露,由于意见不统一,目前已知楼栋的收费比例大概在76%~90%。而外立面改造此类大型工程,往往需要征得100%业主同意,云澜尚府“换壳”或许任重道远。


以小见大,业主的自费“换壳”行为,在一定程度上反映了购房者在房价不断走低的大环境中,对于房价的焦虑和对自身资产保值增值的主动追求。


对此克而瑞研究认为,目前玻璃幕墙与铝板的组合,的确是豪宅表现公建美的热门搭配。铝板更适用于顶部和中段的打造,使用铝板打造外立面的住宅项目往往具有较好的保值性。


不过,在预期低迷、房价颓势难止的大环境下,外立面升级能否对冲下跌,仍有待观察。



二、楼市外热内冷,购房者静待雪停


南京,正在成为了当下楼市博弈的一个缩影。身处此间的购房者们,有的选择升级外立面来对冲市场,有的购房者自筹盘活项目,有的则是继续等待。


春节期间,凤凰网房产南京站在现场实探中发现,不少热门楼盘涌入大量看房者,有置业意愿的也不少,但考虑到南京房价的持续下跌,以及对房贷利率持续降低的预期,宁愿再等一等。


据国家统计局最新发布的全国70大中城市房价显示,2022年12月南京新房价格环比下跌0.1%,同比上涨0.3%;二手房价格环比下跌0.5%,同比下跌3.7%。



房价下跌的颓势直接影响到了成交量。南京网上房地产数据显示,2023年春节期间(1.21-1.27),南京商品房总共认购86套,成交0套。


凤凰网房产在春节期间走遍北上广苏杭汉宁成渝昆等20城楼市,几乎均是如此——看房热潮不断,成交却寥寥无几。


上述业内人士分析称,客观来说,春节向来是楼市淡季,购房者确实存在购买意愿,但房价跌势未止,购房者并不急于出手,观望情绪较浓。


根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%,较2021年由涨转跌。新建商品住宅成交面积同比降幅近四成,绝对规模为2015年以来最低水平。


中指研究院亦认为,2023年,预计随着疫情形势有所好转,叠加各地“因城施策”逐渐显效,重点一二线城市房价有望企稳,但恐需较长的恢复时间。


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