本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，原文标题：《今年上海楼市真正要担心的…》，头图来自：视觉中国
2023年是一个什么样的市场，其实至今没有人有着明确的判断。
有人觉得要起风了，有人认为为时尚早。
有人认为行业已经度过了至暗时期，有人认为今年还会是未来五年最好的一年。
所有的论断似乎都有自己几条依据的判断。
而对我来说，我不关心行业到底怎么样，我只想回答各位一个问题，今年上海楼市会比去年好么？
能够回答清楚这个小问题，其实很多大问题也就明了很多。
一
首先问大家一个问题，2022年各位认为是一个楼市大年还是小年？
这个问题其实就非常难回答。
因为你发现对于2022年楼市来说，已经没办法一概而论了。
2022年上海二手房成交了15.8万套，这个套数是非常差的水平，因为2021年成交了28.1万，2020年成交了28.16万套。
最近十年，这是倒数第二差的成交量。
只比冷冻之巅2018年的15.4万套微微好了一点点，可以说是行业最差的成交年份了。
但是2022年的上海一手房表现的怎么样，我们来看下走势。
你会发现，在整个二手房差成狗的时候，上海一手房却非常的坚挺，成交了8.97万套，这是最近六年第二好的成交量。
怎么来形容这个数据？
在二手房最差的2017年2018年，那个时候是二手房和一手房的同步遇冷，那个时候的一手房成交只有五万套。
换句话来说，关于2022年楼市不能一概而论在于，一二手房彻底分裂，没有一荣俱荣一损俱损，而是二手特别差，一手特别好。
为什么会这样？
我想很多人都知道原因，今天就不展开和大家聊，其实就是因为一手房启动了积分模式之后，一二手的倒挂现象越来越被认定。
特别是一些核心区域的一手房，只要积分足够，能够买到这中间的利差实在太明显。
哪怕2023年出现二手房下降的情况，但是相比较一手房的均价，这个中间的差距实在太明显。
哪怕我们截取上海外环外的一些板块，去年上海外环外的二手房出现普遍性价格下滑，但是我们看一二手的价格比对。
二手房再怎么下滑，和一手房的价格比起来，还是有明显的空间的。
换句话来说，如今只要不是五大新城的项目，这种利差还是挺明显存在的。
所以在一手房赛道充斥着不完全是纯自住需求，因为利差而买房，或者因为利差影响买房的决定变得特别明显。
这也可以解释2022年的楼市分裂情况，就是大家都不买二手，都去买一手的原因。
二
一手好，二手差，那么对于客户来说整体的购买力到底充沛吗？
这也是一个关键的问题，我们把一二手的总成交量加在一起做了一个变化趋势图。
可以很明显的看出，虽然一手房表现不错，但是整个市场的成交总量来看，2022年也是确确实实的小年。
整体的成交量不行，意味着市场的购买力已经开始不充沛了。
或者说，拥有购买资格的购买力，已经明显的不充沛，这是一件需要引起全体上下都要重视的一个现象。
因为如果总量成交都不行，就不存在什么一手好二手差的情况，而是一手抢二手生意。
来看一个更加直观的数据，这种情况在这两年的变化变的更加明显。
2022年的新房成交和2021年整体接近，但是最大的变化就来自于，高总价段的变化特别明显。
600万以上2022年一手房的成交量全面性提升。
也因为这样的变化，我们看到对应二手房的成交量出现系统性下滑。
上海二手房再差总量都是比一手房高的，但是600万以上总价的成交套数已经出现不如一手房的现象了。
这说明什么，说明改善型需求当下几乎没有人买二手房了。
对于改善来说，要么买一手，要么不换了，这就是当下的情绪常态。
三
2023年整体的购买力会怎么样？
其实这个问题不是来自市场，而是基于整个经济环境。
当下上海限购政策不变化，落户政策不调整的背景下，人群基数很难发生本质性改变。
在一手房和二手房定价体系没有再一次发生系统性调整的时候，整个一二手的总量能够维持在25万套总成交应该是2023年的水准。
我们需要关心的是，一二手的抗衡中到底谁会胜出。
来看一手房的两个变量。
首先是一手的供应量，很明显2023年不会少。
因为2022年的土地供应量持续在高位，而且预期2023年的土地供应量不会少，所以对于一手房而言，不论成交的好不好，整体的供应量肯定还是在高位。
而对于成交，目前一手房来看还是火热，但是有一些迹象其实已经表现。
其实去年整体的触发积分的楼盘相比较2021年有下降，换句话来说，其实市场的热度是有降低。
那降低在哪里，毫无疑问就是在600万以下总价段的产品，这块我相信很多营销总日常都有感知。
特别是五大新城90平米的小三房产品，如今面临着产品同质化，市场供应量大以及需要同时面对一二手的双重竞争的局面。
这一块的一手房会成为2023年的变数。变数一就在于，这一块是否能够撑住从而保持整体一手房的成交量，第二个变数就在于，600万以下总价的需求，到底还会不会出现不买二手买一手的情况。
也就是说，2023年的胜负手就在于，600万以下总价的需求，到底是买一手还是买二手，这件事很重要。
到底是买一手还是买二手决定了上海楼市未来发展的生死局。
我们来看一个很关键的问题，为什么在整个经济大环境都不好的时候，上海一手房还是能够走出量。一二手倒挂是表象的结果，而购买一手房的购买力来自哪里？
其实很简单，就是卖掉自己的二手房换成钱去买一手房。
包括我们看到很多热门楼盘都要顶出一百多分的积分，能够有这么多分数的客群需要同时具备年纪很大一直交着社保，而且名下没有房子的同时恰巧都手握千万现金，你们觉得他们的钱都来自哪里？
肯定不可能是这些年一直不买房然后存钱存到现在，一定都是清一色的把自己的几套二手房全都卖了获得积分获得购买力。
而如果二手房，特别是600万以下总价的二手房还不能够顺利的流动起来，未来二手就会反向制衡一手，从而降低整个一手房的成交活跃度。
这其实是上海当年出台一手房积分政策的时候我觉得就会出现的可能，现在感觉距离这个趋势越来越近了。
四
600万以下总价段成交是上海二手房的基石，如今这也成为了很多一手房购买力的基石来源，这块成交如果不够稳定，对于二手对于一手以及整体的土地市场都会有决定性因素，换句话来说，600万的需求战争二手房必须要赢，
当然这个口号目前来说我们也看到了一些信号。
不知道各位最近有没有看到链家在地铁投放的广告，这应该是许久之后我们再一次看到链家的广告投放，对于这样的企业，他是最熟知市场变化的，花的每一分钱也是最在刀刃上的，在这个时候做品牌宣传本质上也是看到了一些趋势的变化。
所以整个2023年的市场回暖情况到底如何，大家盯死两个数据，就是600万以下的成交结构和总的成交量。
如果二手成交结构上，刚需的比例能够快速回升，整个二手房的总成交量也能稳住甚至提升，那么毫无疑问上海楼市就能够彻底走出黑暗。
我也特别支持政策上可以给到这一段需求的购买力支持，不论是显性的税费还是隐性的各种挂牌价，如果可以的就一定要支持。
五
那再说说另一个极端，如果在刚需类一手房，开发商开出了令人难以拒绝的渠道佣金，所有中介都去卖一手房了，刚需购买力依然集中在一手房，那么可以预见的是，上海二手房将有一次系统性的价格下滑。2017年2018年那种量价齐跌的场景将极有可能发生，这才是上海楼市真正需要担心和注意的。
上海楼市之所以是全国最健康的市场，不仅仅是市场数据，而是数据背后其实很多时候都把解决方案写在这里，让大家都能预判到趋势并且能够找到解决方案。
今年的命脉根本，就在600万这条分界线。
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