本文来自微信公众号：风财讯 （ID：fengcaixun），作者：黄小妹，头图来自：视觉中国
“去年市场环境是全球金融危机以来最具挑战性的。” 黑石集团董事长苏世民感叹，毕竟，美国商业地产标杆基金黑石集团BRIET也在“渡劫”——过去两个月遭遇“投资者抢赎”和被迫“限赎”的风波后，黑石房地产基金的赎回危机尚未解除。
更为关键的是，黑石“危机”之后，地产基金陷入“赎回潮”。去年前9月，由喜达屋、Ares、KKR和博枫等资产管理公司支持的房地产投资信托基金的赎回请求有所增加。
地产基金“赎回潮”缘于房地产市场低迷。尽管美联储因应对通胀而进行的快速加息有所放缓，但是美国还是处在加息高位，房地产价格下滑，而这些基金持有的标的又是属于低流动性、高杠杆的传统组合，进一步导致在市场下行阶段，流动性危机的加剧。
一、黑石“渡劫”
黑石集团千亿美元房地产基金BRIET限制赎回消息，最早于2022年12月初传出。
黑石BRIET官网信息显示，BRIET基金成立于2017年，自成立以来一直以来都是黑石的“王牌”产品之一，目前总基金规模已经超过1260亿美元。
该基金的资产投资类别包括住房、工业、商业、零售等各类房地产项目，项目投资的范围97%位于旧金山、洛杉矶、迈阿密、纽约等美国主要城市，3%位于亚洲、欧洲等国际地区，投资回报主要由租金收入和房地产增值收入两部分组成。
截至2022年10月31日，BREIT Class I自2017年成立至今净总收益为13.1%，年内净总收益为9.3%，三年净总收益为15.5%，年化分配率为4.4%。
通常情况下，此类基金一般都允许投资者每个月或每个季度提取资金，但从去年10月以来，受投资者们的赎回请求开始激增，导致黑石集团紧急提高赎回门槛。
根据BREIT11月的规定，投资者目前仅可在一个季度内赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%。11月，黑石满足了43% 的BRIET投资者赎回请求。此后，黑石发布新规，12月只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%。换句话说，大部分投资者的钱今年内都无法取回。
为应对基金赎回危机，黑石一周出售资产套现87亿，包括位于伦敦圣凯瑟琳码头、位于巴塞罗那的一栋建筑，及印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份。
即便出售资产，黑石集团危机尚未解除。
1月26日的财报电话会上，黑石管理层证实，其面向养老基金和大学捐赠基金等大型机构投资者的第二支房地产基金Blackstone Property Partners（简称BPP）正面临超过50亿美元的客户赎回请求，相当于该基金730亿美元资产净值的7%。
黑石集团总裁Jonathan Gray表示，BPP的赎回请求“是可控的”，但流动性风险将继续影响今年的管理费用和管理资产规模增长。
二、地产跌倒 房地产基金“感冒”
地产基金赎回潮正席卷全球。
不仅黑石集团，包括喜达屋SREIT，以及贝莱德、M&G集团、施罗德等公司相关产品都做出了限赎措施。
喜达屋资本近140亿美元的房地产REIT “SREIT”，截至2022年末约137.8亿美元。这几个月持续收到投资者的赎回要求，喜达屋不得不从去年11月开始，不断地限制赎回请求。
全球最大的资产管理公司贝莱德公司已经暂停执行其规模达35亿英镑（约合42亿美元）的英国房地产基金的赎回请求，将推迟执行客户在2022年9月底提出、并予最近到期的赎回请求。
2022年10月14日，有消息传出施罗德为了应对英国房地产基金大量投资者的赎回需求，或改变支付时间表，或实施赎回限制。彼时，施罗德将周一应付的房地产基金赎回申请推迟到2023年7月3日“当天或之前”。
房地产基金接连 “赎回”，缘由何在？
宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Susan Wachter认为，“两者（BREIT和SREIT限制资金赎回）都是（市场）对现在看到的整体经济疲软以及利率飙升的回调反应。”
IPG中国首席经济学家柏文喜分析，地产基金赎回潮的触发，一方面是与美联储不断持续大幅加息导致的房地产业衰退，从而引发地产基金业绩恶化所致。
另一方面也与具体的基金以及基金管理公司的业绩表现、流动性管理状况等有关。黑石基金的赎回潮触发了挤兑现象，超越了该公司旗下部分基金的依照基金章程所安排的备用流动性而导致了引发了赎回限制问题，基金持有者的情绪恐慌蔓延到其他相关基金，进而引发了目前的多家基金限制赎回问题。
市场观点表示，在过去十年中，房地产行业从美联储的低利率政策中获益。购房者利用创纪录的低借贷成本大肆购买，推动了房价上涨。同时，超低的利率还推动了再融资热潮，让更多的钱进入房产商的口袋，并创造了大量的抵押贷款经纪人、产权保险代理人和评估师就业机会。
“但是，如今，随着美联储提高利率来抑制通胀，房地产市场已成为受灾最严重的行业之一。尽管BREIT和SREIT今年以来的投资回报率均为正数，但相比之下，更多的房地产投资信托基金市场在2022年已是举步维艰。”
数据佐证美国楼市“退烧”。
彭博社数据显示，全美待完成房屋销售量已连续五个月下降。标普CoreLogic Case-Shiller数据显示，2022年全美房价涨幅已连续3个月放缓，7月至9月房价增速分别环比下降0.6%、1.0%和0.5%。
量价增速放缓的同时，全美抵押贷款利率持续高位。截至2022年11月8日，30年期固定抵押贷款利率已从3.11%上升到7.08%，继续维持高位
2022年10月，美国购房者信心指数快速滑落至39，创上世纪80年代以来最低水平。房屋建筑商也一样信心不足。2022年11月，NAHB房地产指数仅只有33，接近2020年5月新冠封锁时的最低点，亦低于2007年2月的水平。NAHB指数是美国房屋销售以及整体支出的一个领先指标，指数高于50，表明房地产市场在扩张，低于50表明在收缩。
野村证券于报告中指出，抵押贷款率的新高使得购房需求降低，使房价增速放缓，并预测未来抵押贷款率或将进一步上升，使得衰退加剧。
中信证券在最新的报告中指出，当前美国房地产市场已步入衰退，利率飙升导致购房需求快速降温，进而引发房价急转直下，住宅投资对于美国经济拖累也在加深。未来房地产市场疲软将通过数量与价格继续影响美国经济，预计在房地产将继续衰退的背景下，美国经济较难避免衰退，且需关注未来住房贷款市场恶化的风险。
美国楼市衰退，黑石离雷曼时刻尚远，或许就如开篇苏世民所说，接下来，重仓地产的黑石面临的环境，极具挑战。
本文来自微信公众号：风财讯 （ID：fengcaixun），作者：黄小妹