本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，原文标题：《那个买房送地铁费的城市，楼市到底有多难》，题图来自：视觉中国
相信最近大家被这个新奇的楼盘促销刷屏了，来自一个熟悉的城市：南宁。
南宁轨道地产集团，为了卖房祭出大招，购房可10年免费坐地铁。
不开玩笑，后面我查了下，还不是一个人免费，是全家最多三人免费乘坐。
南宁现有5条地铁线在运营，如果按单程4元票价计算。
满打满算10年的交通费为2.1万，三个人怎么也得省下6万元，折算为房价，相当于一套100平米的房子，每平便宜了500～600元。
能出这样的奇招，这个城市就不是简单为了卖房有多拼命而已。
而已经是在想尽各种办法，为城市房价不跌而托底了。
一
今年南宁楼市的救市大招，已经到了出无可出的地步。
目前官方已经明确不能降价的政策，但是对开发商来说，不降价又卖不掉，所以只能出奇招。
在南宁，今年同样的招数还有买一套送一套、降契税、0首付之类的等等。
其实都是因为这个城市的房价，已经降无可降，再降价可能会引发民生问题，所以只能选择从其他方面降低房价，吸引购房者。
同时，南宁是今年最早一批降首付的城市，也是第一批提高公积金贷款的城市，整个城市开启了买房门槛史无前例的大放松。
今年2～3月，南宁就5次放松了公积金和商业贷款，提高公积金的贷款额度，从60万到80万。
降低首付比例，公积金二套首付只需30%，还将原本6个月的放款时间缩短至15天。
在商贷利率方面，也是一降再降，从当初6字头的利率一直降到了如今4字头，从当初全国最高的买房利率城市，到如今成为全国最低利率城市之一。
可以说，为了刺激刚需买房，不管是首付、房贷、公积金、还是减免契税等等，南宁能出的政策招数基本上都已经出完，出无可出。
然而市场还是一再出现了0首付等促销方式，可以见得这座城市的刚需已经捉襟见肘，让原本没有买房计划的刚需上车，开发商一而再再而三做低首付。
但还是收获甚微，到今年10月，南宁的商品房成交量依旧同比下跌40%。
可见，无论南宁出什么招，楼市还是不见起色。
还因为今年南宁的救市力度有点救得太猛了，反而让本来计划上车的人更加迷茫。
这时候，花式促销就来了，虽然还没有到小麦玉米换房的程度，但当我们看到买房送十年地铁费这种招出来。
基本上这个城市的楼市，已经进入非常低谷的状态。
二
但凡南宁楼市能激起一点浪花，它都不会这样卖房。
相信看完南宁这一年来的密集救市，花式卖房，你应该能感受到这座城市的去化压力有多大了。
我们直接来看，这几年南宁新房成交数据，是如何断崖式下跌的。
巅峰时期的南宁，每年商品房的销售面积，都能达到1800万方左右，而从2021年开始，南宁的商品房销售动力开始不足，2021年当年商品房销售面积同比减少了41%。
这个数据说是腰斩，完全没有夸张的成分。
而到了2022年，南宁楼市商品房的成交，似乎更糟了，从1～10月的数据来看，今年南宁商品房成交几乎就要触底，累计成交商品房647.2万㎡，同比下降29.7%，占2021年全年的59.7%。
按照这个势头发展，今年能有800万方左右就不错了。
新房卖不出去的最大问题就是导致库存量越来越高，当前南宁商品住宅库存量高达1007万㎡，一共9万多套，而2022年1～10月南宁成交商品房也就600多万方，消化周期为30.3个月。
如果这样，这就是南宁近十年来，第二次商品房销售面积没有破千亿的一年。
（ps：最低一年是2014年，当年南宁的商品房销售面积为802.57万平方米）
部分单盘也出现了房价倒退20%～30%的情况，虽然应该是精装改毛坯，但足以证明刚需购买力不足，或者陷入了高度的观望。
明年怎么样我们不知道，但是今年应该是十年来，南宁楼市最惨的一年。
这是新房，再来看看二手。
在成交价上，南宁二手房相比三年前下跌11.2%，11月的南宁二手房价又是三连跌。
而反观南宁楼市发展的这十几年，最火的时候是2017年～2019年。
那时候房子好卖到什么程度：
买一套房还要收取20～30万指标费，精装和毛坯分开贷款，或者必须绑定一个车位才能买。
那两年的南宁，楼市就像一个被宠坏了的孩子。
在2017年～2019年间，去五象新区看房，置业顾问的口头禅是：“我们这里有外收，我们这里全款优先”。
首付60万，里面有20万是指标费，需要一次付清。
外收最严重的时候，更有人提着现金交指标费，购房者提着这么一摞摞钞票去买房，心痛又无奈。
还有网友称经历了这些：
任何一个盘的开发商都是不愁卖的架势，楼市火热的时候开一个盘就热销一个，南宁进入了卖家时代，卖家就是开发商，他们说了算。
也正因为老百姓买涨不买跌的心理作祟，民众手里有钱就投入房地产。
但是，现在呢？
说好听一点，这座城市的楼市终于要回归理性。
说直接一点，南宁的房价，其实已经见底了，跌无可跌了。
所以，一切以卖房为宗旨的托底都可以被认为是合理存在的。
三
我们看南宁，它和很多同类城市实在太像了，诸如昆明、重庆等城市也都在出现类似的现象。
不管是一手卖不掉，还是二手价格跌。
而我们在回溯这些城市楼市的问题时，背后的根源往往只有一个原因。
就像为什么南宁的房价会快速下滑？
当初出让土地时的容积率不节制，容积率的不节制带来的土地开发的不节制。
可以看下，这是南宁在2018年～2020年的出让地块和在售楼盘。
项目容积率不是4就是5、6以上的不在少数，最高可以接近8的容积率。
在这样的城市，容积率3以下在其他城市还算高密度，在这里便可以称为低密小区了。
为什么会出现这样的问题？
整个城市在靠大量卖地赚钱，一手供应量大，对城市的配套要求就会很高。
但天量的土地开发，往往就像是一把双刃剑，它可以为城市带来配套的改变，界面的革新，但是城市发展很容易养成土地依赖症。
南宁就是典型的土地发展依赖症非常严重的城市。
它应该也是全国城市里财政收入卖地占比，最高的之一。
就拿2020年来说，南宁房地产投资额高达1378.2亿，约占整个城市5000亿GDP比重的30%，这个数字在全国省会城市排进前5名。
等于说，如果这座城市的房地产投资下滑10%，GDP也会跟着下降3%，如果土地出让金减少， 整个城市的一般公共预算也会大幅下降。
而南宁今年前三季度交出一份很尴尬的GDP成绩，居然在不高的3903亿的体量上，比去年的GDP总量还减少了4.22亿元。
是全国60强城市中唯二GDP负增长的城市，名次也下滑了8个位置。
土地依赖症的城市，有成功的吗？
当然，杭州就是一座典型的土地依赖度高，经济也发展的很好的超大城市。
因为杭州有产业，阿里巴巴带来了杭州互联网产业的繁荣，也带来了人口流入。
而南宁天量的土地开发背后，最大的问题就是产业的转型，不见起色。
第二个，南宁那两年的房价能火，背后完全是因为用新城来造概念的原因，但是在五象新区，能兑现的产业基本没有，所以留不住人。
低水平的产业结构和公共服务，注定了南宁很难留住高水平人才，人口流失率明显偏高。
当初新城的概念，试图让这个板块热起来，后期发现兑现严重不足。
对于南宁来说，它已经是广西最好的城市。
多年来的强首府战略让它持续虹吸省内其他城市的人口和产业资源。
但是低收入、高消费、高月供制约了这个城市人口的购买力，土地财政依赖度很高，高地价透支了未来的房价。
今天我们说南宁，它绝对不是个案，其他城市的开发也依然存在这些问题。
南宁能出买房送十年地铁费这样的花招卖房，明天下一个城市，或许它们能比南宁更夸张。
只有尽快根除依赖房地产投资带来的经济增长，对它们来说，现在楼市的难，才不会持续下去。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝