本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：陈洪杰、严沁雯，编辑：袁满，头图来自：视觉中国
11月13日，《财经》记者获悉，央行和银保监会已于近期联合出台了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”），共16条措施，要求金融机构分别从房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房企风险处置、住房租赁金融支持等多方面对房地产行业给与支持。
上述《通知》被行业人士视为对房地产金融工作的总结和定调，也是房地产金融托市策略实施的路线。“此次政策比较系统，相较以往口径拓宽，整体表述更加积极，全方位覆盖参与房地产市场的各类主体。尤其在对房地产企业的合理融资需求的支持上，与以往相比范围要更广。”上海金融与发展实验室主任曾刚对《财经》记者表示。
“上述16条内容不能视为楼市政策转向，更倾向于金融管理部门推动一揽子稳楼市促发展政策措施的落实、落地。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。
周茂华认为，该文件措施有极强针对性，涉及金融为房企纾困，满足刚需，保障“保交楼”融资，支持优质房企债券融资等，有助于稳定信心，为楼市复苏打了一剂强心针。“从近几个月数据看，楼市供需两端表现偏弱，市场信心处于恢复阶段，而楼市连接消费和投资，对促进内需复苏，激发微观主体活力，稳定经济大盘有较为重要意义。”他称。
一、稳定地产融资：满足开发贷，支持存量展期
在稳定房地产开发贷款投放上，《通知》称，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
需要注意的是，上述《通知》支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
一位信托公司高管对《财经》记者表示，之前，监管部门限制信托公司做房地产业务，几乎每年都在压降房地产信托的金额。按照上述《通知》的规定，地方监管或许会扭转过去对房地产信托的态度。
保持房企平稳融资的另外一条措施为，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求。
“政策要求信托公司等资管机构依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持，这和当前的大政方针是契合的，也是信托业转型的方向。”上述信托公司高管表示。
“实际上，对于房企来说，过去银行之外的融资渠道非常多。不过因非标、信托等渠道的限制，对其整体融资环境造成较大影响。此次政策既保持原有的融资渠道的稳定，亦提及合理安排银行以外融资渠道的健康发展。对缓解房地产企业流动性风险及压力，将起到很大的作用。”曾刚表示。
另外，上述《通知》还要求，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平等。
“因城施策意味着有些区域可能会出现利率进一步下行的情况。但即便房地产利率进一步下降，平均利率水平还是高出其他商业贷款；另一方面，房地产按揭是长期信贷，同时有房产抵押，违约风险较低，在银行面临资产荒的情况下，此种长期资产配置还是具有一定吸引力。”曾刚认为。
曾刚进一步称，目前，对于银行的房地产按揭贷款来说，更多是需求不足导致的银行信贷投放不足。随着房地产市场企稳，市场预期进一步稳定及改善，需求逐步回暖，银行按揭贷款投放仍然会是零售业务发展的重点。总体来讲，在当前背景下，银行要根据风险审慎和市场化法制化的原则，做好相应的风险评估，积极响应、落实相关号召。
周茂华认为，在稳楼市需求方面，此前国内连续调降房贷基准利率，各地因城施策，对符合条件城市2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，在风险可控前提下，调整首付贷比例等政策措施；近期数据显示，目前楼市需求仍偏弱，不排除进一步适度下调房贷基准可能，但整体上，各地因城施策，用好用足此前出台稳楼市政策，稳定市场预期，促进楼市加快回暖。
二、金融支持“保交楼”：专项贷款+配套融资
在做好“保交楼”金融服务上，《通知》显示，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
另外，监管部门鼓励金融机构提供配套融资支持。例如，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
2022年以来，“保交楼、保民生、保稳定”已经成为全国各地住建工作的首要目标。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
“一方面指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放；另一方面配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。”2022年9月，银保监会相关部门负责人表示。
对于新发放融资形成不良的，上述《通知》也有了明确，相关机构人员已尽职的，可予免责。“此项细则让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。”有业内人士称。
周茂华表示，为确保资金用到实处，银行需要其他部门配合减少信息不对称，尽职履责，对民营中小房企进行尽调，同时，建立账户资金闭环管理，加强贷后管理等。
三、加快房企风险处置：鼓励并购贷款，协同金融组合方案
在金融机构中，资产管理公司通过从事批量收购、管理、处置不良资产业务，已是纾困房企的一个重要抓手。
除了支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目外，《通知》称，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。
鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置等。
有资产管理公司人士对《财经》记者表示，资产管理公司参与房企风险化解有多种方式。从业务类别上，可以以中介方式参与，协助出险房企制定风险化解方案，也可以以投融资方式直接参与风险处置。
可以针对具体项目，也可以针对问题房企或关联企业开展业务。从不良资产类别看，可以从银行贷款、信托贷款、违约债券、企业商票、法拍资产、企业往来账款、房企或项目公司股权等渠道介入。根据业务场景和风险状况，资产管理公司可相应采取纾困、重组、收并购、破产重整等不同方式或组合方式。
“相比其他金融机构，资产管理公司具有不同的功能定位和风险偏好，以及更为多样的介入方式和处置手段，能够相对更早的开展风险化解行动。资产管理公司参与典型项目的风险化解，可以对房企行业风险化解产生示范影响。资产管理公司除利用自身资源外，可以发挥价值发现和信号功能，改善市场预期，调动正常房企和金融机构的力量，为房地产行业整体恢复平稳创造条件。”上述人士称。
《上述》通知还表示，对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。
支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
四、加码住房租赁金融：优待保障房融资
近年来，顶层设计多次指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
“从此次文件看，国内对房地产市场政策稳字当头，因城施策满足房地产市场合理融资需求，同时，还支持住房租赁市场发展，政策兼顾短期稳定和中长期房地产市场健康发展。”周茂华表示。
《通知》称，引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。
鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。
商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
《通知》显示，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
上述16条还提到了依法保障住房金融消费者合法权益：对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺；切实保护延期贷款的个人征信权益。
“房地产对于利率、宏观政策相对敏感，国内经济持续复苏，就业和收入整体保持稳定，从中长期看，我国处于城镇化发展阶段等，随着这些政策措施效果逐步显现，市场信心回暖，楼市将逐步走出谷底。”周茂华表示。
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