01 | 东北,三个第一

如果从区域角度来看,楼市全面调整的2022年,哪个地方力度最大?毫无疑问,是东北。

国家统计局本月15日披露的前11个月房地产投资与商品房销量数据显示,东西南北中均遭遇了重挫。

其中,无论是房地产投资,还是商品房销售面积,还是商品房销售额,东北的跌幅均位居第一。

东北房地产投资跌幅第一:前11个月,全国下跌了9.2%,东部下跌了6.5%,中部下跌了6.2%,西北下跌了16.1%,东北下跌了22.8%。东北的跌幅是全国平均跌幅的两倍多。

房地产投资是衡量开发商拿地的数据,今年土地市场整体非常低迷,东北更低迷,说明投资资金越来越不愿跨越山海关。

东北商品房销售面积跌幅第一:前11个月全国整体下跌了23.3%,其中东部下跌了22.8%,中部下跌了19%,西北下跌了27%,东北下跌了35.9%。也即,较去年同期东北的房子比去年的销量少了超三分之一。

东北商品房销售额跌幅第一:前11个月全国商品房销售额下跌了26.6%,其中东部下跌了25.6%,中部下跌了24%,西北下跌了30.5%。东北下跌了39.5%,也即比去年少了四成。


来源:国家统计局

东北四大主要城市大连、沈阳、长春、哈尔滨,均在上演着量价齐跌。

销量方面,克而瑞披露的数据显示,长春前11个月商品房销售面积较去年同期跌了35%,大连跌了41%。



沈阳方面,沈阳中原地产研究部的数据显示,直到11月份销量仍在大跌,11月单月沈阳商品住宅成交48万平方米,同比下降62%,环比下降22%。

至于人口已经流失、常住人口规模已经跌破千万的哈尔滨,成交量数据已经无处可查询。

02 | 产业、经济、人口,东北的三大困扰

至于房价,那更加不用说。

四大主要城市中的哈尔滨、长春、沈阳均位列统计局纳入的70个大中城市跌幅榜前列。

相比于2020年的房价,70个城市中有40个城市在下跌,其中哈尔滨跌幅位居第二,位居第一的同样是东北城市牡丹江。长春位居跌幅榜第12,沈阳位居第38位。



数据:国家统计局

大连方面,根据国家统计局披露的11月份数据显示,新房环比下跌0.5%,同比下跌4.9%;二手房环比下跌0.6%,同比下跌6%。

同时,目前全国房价最低的10个城市中5个在东北,分别是鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新。

根据中国房价行情网数据显示,鹤岗过去十年房价跌走了43.7%,不仅跌幅全国第一,目前的房价也是第一,当然房价是倒数第一。“房价鹤岗化”已经成为了房地产市场的一个专有名词。

关键问题来了,东北为何会是跌幅最大的地区,这么不耐扛?理论上来说,东北的楼市泡沫应该是各区域中最小的,为何调整力度要远远大于泡沫最大的东部?

一方面,是因为疫情。2022年,全国各省以及主要城市均遭遇了疫情严重袭击,东北则是受影响最大的区域之一,尤其是一季度的吉林省。

疫情只是偶然因素,根本因素还是东北的经济、产业与人口。尤其是产业。因为人口是经济与产业作用的结果,而经济的本质则是产业,所以产业才是最大的因素。

先看人口方面,去年公布七普数据的时候,东北是全国人口流失最大的地区,十年间人口减少了1099万。七普时期,仅沈阳、大连、长春三个城市人口在增加,其余包括哈尔滨在内的33个城市都在减少。

而东北三省公布的2021年数据显示,仅去年一年,东北三省人口就减少超100万人,其中黑龙江减少了46万,辽宁减少25.6万,吉林减少了23.79万。



数据:各省市自治区统计局

其中,哈尔滨因为人口持续减少,在2021年年末,人口跌破了千万,为988.5万人,就此退出了千万人口俱乐部,从此东北也再无千万人口城市。

人口是果,是经济与产业作用的果。

经济方面,改革开放初期,辽宁经济位居全国第三,仅次于上海和江苏,黑龙江当时也在前十。如今,辽宁掉到了第16位,黑龙江第25位,吉林第26位,都吊车尾了。

东北四大主要城市,改开初期,均在全国排名的头部,都是十强阵容中。如今只有大连还在苦守着Top30,其余都在30名开外。

东北是最早进入计划经济的地区,也是最后走出的地区。截止到如今,东北仍是国有经济主导发展。

数据显示,辽宁省的国有经济占比超过30%,吉林省超过40%,黑龙江省甚至过半,都远高于全国平均水平。长期的国企央企主导经济发展,让东北人躺在舒适的体制内,不愿跳出,长此以往,形成了固化思维。

在这种背景下,即便早2004中央就提出了东北振兴,之后更是派遣了广东、江苏、浙江派遣了广东、江苏、浙江以及北京、天津、上海、深圳等实力派城市对口帮扶,然而18年过去,东北还是那个东北。

03 | 东北楼市没戏了

整个东北36个地级以上城市,目前除了沈阳、大连和长春外,其余包括哈尔滨在内的33个城市,人口均在流失。

人口是楼市的基石,人口不断减少是东北房价持续调整的第一原因。而人口不断减少又会拖累经济复苏,这个结,东北解了十多年,依旧没有解开。

不客气地说,东北大多数城市的房价,终将走向鹤岗化。

至于仍有人口增量的沈阳、大连和长春,房价调整的步伐短期内仍不会停止。

一方面,三个城市的库存量非常大。

克而瑞披露的重点城市9月份商品住宅库存量,沈阳位居全国第三,在2000万平米左右,长春位居第9位,大连位居第15位。库存量均在千万平米以上。



第二,三座城市的人口增量即将告罄。

联合国最新发布的数据显示,中国人口在今年年中已经转向。事实上,在去年年末,这种转向的迹象已经非常明显。

2021年内地31个省市自治区中有16个省市自治区人口负增长,1个持平,也即超过一半地区人口转向了。

在人口转向的背景下,去年中心城市的人口增量也降档换速,常年霸榜人口增量的深圳、广州均掉到了十名开外,去年仅增加几万人。

整体人口不断流出的东北,哈尔滨人口跌破了千万,去年一年人口减少了12.49万人。仍保持增长的沈阳、大连、长春,人口增量也低至4.5万、3.72万、2.03万。



数据:各城市统计局

2022年年末的人口数据需要等到明年一季度才公布,但从联合国的预测来看,2022年中国的常住人口大概率会进入负增长模式。

在这种背景下,沈阳、大连和长春三个城市的人口,极有可能也会进入负增长。当然,这是我的预估,最终需要等三个统计局的数据来解答。

对于东北楼市,本号认为,包括四大中心城市之外的所有普通地级市,都失去了金融属性,仅剩下居住属性,已经是完全的买方市场,本地购房客,想什么时候买都可以,完全不用着急。

至于沈阳、大连、长春和哈尔滨,房价调整仍会持续。