本文来自微信公众号：资管K线（ID：gh_ea82de484d70），作者：李姗姗，头图来自：视觉中国


在恒大的万亿债务仍处于剪不断、理还乱的当下，橡树资本已等不及，先于其他全球债权人一步，将握在手中的一处恒大资产处置套现了。


11月6日，中国恒大（03333.HK）公告称，质押标的资产已被资产接管人以约6.37亿美元出售，资产涉及位于香港元朗的一宗未开发土地，该地拟用于住宅发展。


根据公告，此次出售所得款项将用于偿还恒大在该项目的财务义务，出售预计致使恒大产生7.7亿美元的亏损。


据乐居财经悉，恒大香港元朗项目的资产接管人为美国不良资产管理企业橡树资本。而元朗项目被强制出售，与橡树资本向恒大提供的一笔5.2亿美元到期未偿还贷款有关。


实际上，这只是橡树资本投资恒大资产的一部分，去年初，前者向后者提供约10亿美元担保贷款。其中，就有向元朗项目注入的资金，另外还向恒大位于江苏的海上威尼斯项目注入4亿多美元。不过，同样因恒大未能如期偿还，该项目亦被橡树资本控制。


值得注意的是，在海上威尼斯项目上，恒大已投资了300亿人民币。而橡树资本后续如何处置该项目也决定着它能否以10亿美元撬动恒大数百亿的资产。


公开信息显示，橡树资本总部位于洛杉矶，是全球最大不良资产投资机构，在投资界有着“华尔街秃鹫”之称。对于中国开发商面临的困局，橡树资本也早早买入了中国房企债券。


“想买到便宜的，就得到废物堆里去寻找。”橡树资本创始人霍华德-马克斯曾这样表达他的基本投资信条，而在恒大事件上，或许正是他精准把握投资和“抄底”机会的验证。


一、橡树资本大赚8.5亿


据了解，此次恒大被出售的土地为其在元朗的和生围项目，是恒大于2019年以47.5亿港元的价格，从香港本地开发商恒基地产手中购买而来。


但元朗项目起初地块用途并非住宅，而是鱼塘及农地等湿地生态区，开发商为了能够建低密度住宅，需给当局补地价。恒大购入该地块后还补交了41.5亿港元的差价，在这个项目上，恒大总投入已高达89亿港元，价值不菲。


资料显示，该项目定位是低密度豪宅，规划中有一座25万平方尺、面积冠绝全港的独立别墅，室外设私人花园、泳池，被坊间称为“凡尔赛宫”，可供一个家庭三代共24位成员同住。一旦落成，将大幅超过香港礼宾府（约9.67万方尺），成为全港最大楼面面积的住宅单位。


2021年1月，出于融资需求，恒大若干附属公司签署了一项本金5.2亿美元的融资交易，并以元朗项目作为担保抵押。


然而，随着去年9月恒大爆发债务危机，该笔融资借款未能如期偿付。2022年1月，恒大上述若干附属公司所抵押的元朗项目，被橡树资本接管。


值得一提的是，在恒大危机爆发前，去年8月，其曾在市场上为元朗项目寻找买家，当时的意向价约为80亿港元，与总投入相比已亏损近10亿元，但最终仍无人买账。


彼时，橡树资本接管恒大元朗地块，因项目涉及“改划”而并不被市场看好。所谓“改划”，是指将原用途为农地、绿地、池塘等的土地，转变为住宅开发用地。


在香港，“改划”土地的投资开发往往是一场持久战。在恒大购入之前，元朗地块在前东家恒基地产几经与规划委调规协商，都未能成功改划。


再加上恒大的“凡尔赛宫”与香港高人口密度和土地稀缺形成鲜明对比，也饱受当地人非议。


业内人士表示，“元朗项目开发难度较大，项目投建及回报周期也较长，无论对于发展商还是委托接管人，都面临一定的资金沉淀压力。”


不过，如今看来，橡树资本这笔5.2亿美元的投资最终以6.37亿美元出手，是稳赚不赔的，差价达到1.17亿美元，折合人民币8.5亿元。


不过，于恒大而言，却是血亏，以亏损7.7亿美元的最新汇率计算，恒大在元朗项目上不仅未赚一分，还巨亏56亿元。这对债台高筑的恒大来说，无疑是雪上加霜。


二、“华尔街秃鹫”扑向恒大


传统意义上来说，那些在市场上寻找破产重组股、垃圾债等看上去劣质、实际上具备升值前景，并以此撬动巨额收益的投资者，被称为“秃鹫投资者”。


总部位于洛杉矶的橡树资本是全球最大的不良资产投资机构，在投资界就有着“困境资产投资之王”、“华尔街秃鹫”之称。


橡树资本创始人霍华德-马克斯此前透露的经验，“成功投资不良资产有三个要素，首先是目标公司出现不理智的借贷，第二是无法偿还债务，第三是可靠的债务重组和法律机制。”


或是提前嗅到了商机，马克斯扑向了恒大。


2021年初，橡树资本提前半年成功预判到恒大遇到债务危机并对其进行了“困境投资”，向恒大总计提供约10亿美元的担保贷款。在这其中，就有向香港元朗项目注入的资金，另外还向恒大位于江苏的海上威尼斯项目注入4亿多美元。


而海上威尼斯项目的问题也不小。该项目占地8968亩，在2006年之前还是江苏启东的一片滨海区域，为了把长江入海口黄绿色的海水变蓝，恒大采用围堤筑坝的方式，围出7.2平方公里的海域，用来打造这个如同海市蜃楼般的超级项目。600名工人通宵达旦，整个填海围垦工程不到10个月就做完了。


据了解，海上威尼斯被视为恒大在中国内地最有价值的资产之一，在该项目上，恒大已投资了300亿人民币。


不过，也与元朗项目有着相似的命运，今年3月，海上威尼斯项目被橡树资本控制，项目主体公司股权目前已归属于橡树资本。


但该项目规模庞大，且有大量群众公民已在该项目中购买了房屋，后续处理将极为复杂，恐远超橡树资本想象。至于橡树资本最终能否以10亿美元撬动恒大数百亿资产，也取决于它如何处置此项目。


本文来自微信公众号：资管K线（ID：gh_ea82de484d70），作者：李姗姗