本文来自微信公众号：巴伦周刊 （ID：barronschina），作者：贾斯汀·唐纳德，译者：王敏，出版社：中信出版集团，编辑：喻舟，注：本文选摘自贾斯汀·唐纳德的新作《财务自由快车道》，头图来自：《大空头》剧照


投资人、财务咨询师和低风险现金流投资实践者贾斯汀·唐纳德，通过投资在38岁时获得了足够的被动收入，让自己和妻子詹妮弗告别职场，按照个人真正喜欢的方式生活，同时被《企业家》杂志称为“投资界的下一个沃伦·巴菲特”，他自称为“生活方式投资者”。


他对金钱的看法与别人迥然不同，他在书中强调了一点：不要随大溜。大多数人都在负债，而不是在积累财富。他在书中讲到，投资成功的关键是，拥有类似“十条戒律”那样的准则来指导你的投资决策，你的准则能让你在深思熟虑之后进行投资，不感情用事，本文选摘自贾斯汀·唐纳德的新作《财务自由快车道》。 


戒律1：生活方式第一


你的投资收益应该是真正的被动收入，而不是付出时间换来的收入。被动收入是指你在睡觉或放空时也能获得的收入。


作为一名生活方式投资者，最令人兴奋、最美妙的事就是，你可以按照自己的方式和意愿生活。自由方程式能让你主动创造你想要的生活，而不是让你的生活放任自流。有意识地规划你想要的生活，是成为一名生活方式投资者的第一步。


那么自由方程式是什么呢？


时间 + 金钱 + 人际关系 + 影响力 = 生活方式投资者的自由。


希望从今天开始，你可以成为一名成功的生活方式投资者。你已经明确了自己的自由愿景。现在你要做的是弄清楚实现愿景的方法。


戒律2：降低风险


关于投资的一个事实是，没有什么是百分之百保险的。你早晚会亏损。然而，作为一名生活方式投资者，如果能够学会运用相关的原则和戒律，了解如何叠加使用这些策略，你就能大大降低风险。让我们先来看一看降低风险的策略清单。


降低风险的策略清单：


• 自学投资知识，了解你决定投资的具体项目。


• 做有抵押物支持的投资（抵押物的价值最好至少是贷款金额的2倍，谨慎一点儿）。


• 创造性地使用各种不同的抵押物，如房地产、应 收账款、存货、设备、知识产权、股票和应收票据等。


• 匹配强有力的法律文件，从而防范风险，保障协议条款。


• 确保你对资产拥有优先担保权或第一留置权（这意味着你将优先获得偿付，在投资中处于最安全的位置）。


• 改进拟定条款，使之对你有利，并降低一些风险。


• 设法让对方预付点数或费用。


• 如果放贷，就启用绩效标准，只有借方达到这个绩效标准，贷方才会发放总贷款金额的一部分，以此限制借方可获得的贷款金额。


• 订立契约，把它当成价值衰退的防护栏；业绩一旦开始下滑，你就可以更改协议条款，让对方立即偿付贷款。


• 把个人担保当成保证投资安全的一种方式。如果对方违约，那么你有权追索他们拥有的其他资产，从而收回你的投资。


• 试试股票质押，这是另一个保证投资安全、提高对方履行合同条款概率的妙招。


• 在你的合同中添加违约利率条款。一旦有人违约，利率就会自动提高。


• 如果你是借方而不是贷方，选择无追索权债务，那么，一旦出现违约，除了与违约相关的资产，没有人可以追索你的任何其他资产。


• 加速分配计划是一种加快投资或贷款偿还速度的方式，目的是在更短的时间内收回投资资金。


戒律3：找到隐性交易


观察新兴市场和另类投资机会，包括具有颠覆性的新技术或处于重塑阶段的公司。


作为一名外部投资者，我学会的一件事就是：确保自己拥有大量的、源源不断的交易流。此外， 由于我建立了一个庞大的由投资人和私人客户组成的人脉网，大家都希望能参与高质量、低风险的交易， 因此我们在几乎所有市场和行业中都拥有独家的、额外的优势。


以下是我在寻找隐性交易时遵循的两条指导原则。


1. 关注新兴市场或主流之外的机会


这一原则可以应用于创新技术或目前处于重塑阶段的公司。我也喜欢那些更先进的新技术，它们将颠覆和改变一个行业的发展方式。


具体来说，在房地产领域，我喜欢通过在该领域已经建立的人脉网获得场外机会。例如，十多年前，独栋房屋或独栋出租已经兴起，但它甚至算不上一种资产类别。能够获得这些信息，并站在投资这种资产类别的最前沿，给我的投资带来了巨大的收益。


2. 关注经济发展趋势


跟上时代，了解正在发生的变化，例如电子商务已经成为世界领先的行业之一。此外，工业配送中心的需求将会更大， 因为企业需要更多的空间存储存货，使其距离客户更近。你如果关注一下世界上正在发生的事，就会发现更多这样的新趋势正在涌现。


戒律4：迅速收回本金


你能在一到两年内收回本金吗？你收回本金、再次投资的速度越快，你的投资就越赚钱。


让我来解释一下快速收回本金的交易是如何运作的，以及为什么你只需要冒很小的风险就能获得我刚才描述的所有好处。这个策略（或戒律）的目标是：1~3 年收回你的本金，而不是像大多数投资活动那样，要等到5~10 年才能收回。


假设你可以用10万美元投资一处价值1500 万美元的房产，但由于这是一笔私人场外交易，你以1275万美元买下了它。如果投资出了什么问题，那么你很有可能不会赔钱， 因为购买价格是打过折的。在第一年，你投入的钱可以得到10% 的优先收益，每季度支付一次：每季度2500美元，每年1万美元。在这个交易中，一年半后（如果不是更早）你就可以收回你的10万美元本金了。


此外，收回的本金是不需要纳税的，你只需要为每年1万美元的收益纳税。还不止如此，由于这笔交易是一项房地产投资，因此你会获得加速折旧，这可以让你在纳税时显示亏损。


你还将获得该特定投资的股权，在本案例中为 0.75%。实际上，我一年前就做了这项投资，由于我们对该房产进行了修缮，入住的租客增加了，并且我将租金提高到了市场价，现在这处房产的价值已经超过2100万美元，我0.75% 的股权价值158250 美元。


我总是听别人说，期待投资能够快速产生总体收益、快速收回本金是不合理的，所以这不是大多数人追求的目标。他们甚至都没有注意到，可能有更好的投资方式，而不仅仅是投资传统的房地产交易。传统的房地产交易需要很长时间才能产生收益，且投资资金会被长时间锁定。


我还经常听别人说，“我期待能在10年内收回本金”，或者“也许我再也看不到这笔钱了，但这似乎是一项不错的投资”。这样的想法使那些投资误解一直流传下去，而事实上，它们只反映出人们对实际存在的投资选择缺乏了解。


是的，你现在就可以投资但可能再也见不到本金的项目非常多，需要等上10年或更长时间才能收回本金的项目也非常多，因为你必须等到一家公司发生某种流动性事件 （如果你进行直接投资或股权投资）。但事实是，还有好几种其他投资方式，可以让你在获得现金流的同时仍然拥有股权。


目前，我和我的客户有好几笔一年内将收回本金的交易。其中有些是房地产交易，有些是债务交易，也有一些是结构独特的投资运营公司的交易。有的交易再过一两个月就能全额收回本金了，有的交易已经全额收回本金，所以现在我们完全没有交易风险，还能获得上行收益。这种结构的投资是我最喜欢的投资之一。它们也是生活方式投资者喜欢的投资。 


戒律5：立即创造现金流


你能谈下可获得每月或每季度现金流的交易吗？


你拥有的现金流越多，你的生活方式就越有保障，现金流还可以用于其他投资。


多年来，我根据不同的条款投资了若干基金，举例如下：


  • 优先收益 ：8%~10%；


  • 按月分配 （有时为按季度分配）；


  • 内部收益率 ( IRR ) 为 15%~25%；


  • 2~3年收回本金。


本金收回后的利润分成 （每笔交易的分成各不相同 ，从投资者分得80% 、基金经理分得20%到双方各50% ，各种情况都有 ，常以80/20 、70/30 、60/40和50/50表示）。


折旧按比例传递给投资者（大量利润不用纳税，通常来说，加速折旧可以让你在一开始获得更大的扣除额，并且可能不需要针对这方面纳税）。这种投资能持续产生月度或季度现金流，我喜欢这一点。 


戒律6：找到一个收益放大器


洽谈优惠条款或侧挂车协议，以增强利润潜力。投资者可以用的收益放大器有很多种，但普通投资者很少使用它们。以下是我最常使用的收益放大器：


  • 洽谈优惠条款：改善投资效益的条款；


  • 侧挂车协议：带有预先商定的优惠条款的协议附录或协议；


  • 共同投资机会：在基金之外与基金经理一起投资某一特定交易的机会；


  • 股权激励：作为一种激励手段免费赠予的股权，目的是使一项投资的收益更加可观；


  • 认股权证：一种在未来以特定价格购买股票的期权；


  • 收入份额：支付给投资者营收的一定比例，通常和月度分配一起支付；


  • 清算优先权：规定在公司出售或清算时所得收益的支付顺序的合同条款；


  • 顾问股份：商业顾问通常会以其参与公司事务的职权换取普通股期权作为报酬，期权可以转换为公司的股权。


戒律7：为交易加码


考察各项优惠和条件、优化交易，以降低风险，寻求更高的收益和长期价值。


有一个误区是：一旦谈判结束了，情况就不可改变了。事实上，在双方签订合同之前，这笔交易并没有达成。签订合同才是最后期限。在此之前，你仍有改善整体投资条件的空间。


我对交易的看法与别人不同。每当看到机会出现时，我都喜欢抓住它。如果发现一家公司能做出更多的让步，或者如果在第一轮谈判中我没有提出当时我还没有想到的要求，我就会毫不犹豫地提出来。反正对方可以拒绝。


有时，对方可能并不是真的迫切需要筹集资金，只是主动发起进攻，试图占得上风，所以他们不接受进一步的谈判。但通常情况下，在我的投资中，对方往往真的陷入了困境，或者事态紧急，对于筹集资金，他们有紧凑的时间计划，因此他们往往愿意做出一些让步。我会不断谈判，直到对条款感到满意，并认为我的风险已经适当地降低或得到了彻底控制。


戒律8：减少“脂肪”


消除任何不必要的费用，包括中间人、银行和其他金融机构的费用。 


戒律9：善用杠杆


无追索权贷款是在投资项目表现不佳时保护投资者的一种策略。有时，与金融机构合作带来的好处，会让你觉得付给它们的费用很值得。 


戒律10：让每一美元的投资都能产生收益


如果聘请了专业人士（例如，法律、税收和财务团队）来帮助你，那么你在和他们共事的时候，要记得问他们一些问题，让自己受益。你要清楚他们在做什么，为什么他们认为那样做是最好的。你做这些事的目的是：在他们离开时，你懂的知识比聘请他们时更多。


（本文内容仅供参考，投资建议不代表《巴伦周刊》倾向；市场有风险，投资须谨慎。）


本文来自微信公众号：巴伦周刊 （ID：barronschina），书名：《财务自由快车道》，作者：贾斯汀·唐纳德，译者：王敏，出版社：中信出版集团，编辑：喻舟