房企终于等来了特效药,慢慢要走出ICU病房了。

对中国人而言,房地产有多重要?队长相信,大家都知道。虽然在网上,很多网友都骂高房价,可当房价真正跌的时候,又会有很多人骂开发商。要是自己买的期房还没交,价格就跌了,更是要跑去开发商那里闹。

一套房子基本上绑定了一个普通市民家庭绝大部分的财富。这让房地产在中国经济中扮演着独特的角色。房价不能持续上涨,但房地产行业也不能崩盘,唯一能做的就是“去杠杆”、“去泡沫”,“降风险”。这也是央行发布“三道红线”的根源所在。



时至今日,中国房地产行业去杠杆、挤泡沫已经取得卓越成效。在去杠杆的过程中,既有恒大、融创、佳兆业这类债务爆雷的企业,也有万达、万科、中海这类稳健前行的企业。这是一个优胜劣汰的过程,把那些杠杆率过高的房企的债务风险,充分释放出来,也把那些财务稳健,抗风险能力强的房企筛选出来。

而今,中国房地产已经基本呈现出新格局。谁是虚胖,谁是强壮,基本一目了然。经历过瘦身后的中国房地产,不能一棒子打垮,他们在中国经济中承担着支柱性角色。对于那些虚胖的房地产企业而言,他们需要的是瘦身,而不是最后的葬礼。

进入11月以来,各部门都加大了对房地产的扶持力度,开始给住在ICU病房里的房地产企业上特效药。

恒大、融创、富力、佳兆业、华夏幸福以及建业等房企,他们所面临的最大问题是现金流短缺。要把这些房企从ICU病房里救出来,最为简单而有效的办法就是:注入流动性。



据队长统计,各大金融机构给房地产敞开的贷款授信额度已超过1.6万亿,仅国有六大行对房地产企业敞开的授信总额度就超过了1.2万亿。这是一剂猛药,能把躺在ICU病房里的房企给打醒过来。

除了国有六大行的1.2万亿授信额度外,还有央行配套的2000亿“保交楼”专项无息贷款。有消息称,央行后续可能还会再配套2000亿专项无息贷款以帮助房企完成“保交楼”任务。央行的保交楼专项贷款是确凿无疑的定向贷款,这不能为了救房企,而是为了救买了烂尾楼的普通老百姓。



在今年9月份,河南郑州就投入了由央行发放下来的首批100亿“保交楼”专项资金。后续,湖南常德、广西南宁、黑龙江哈尔滨、辽宁沈阳以及河南开封、洛阳等各大城市,都得到了“保交楼”专项无息贷款资金的支持。这在很大程度上解决了各地的烂尾楼问题,帮助期房业主安了心,也安了家。

但要救房企,还要更多的流动性注入,这个重点就在于国有六大行1.2万亿的授信额度了。首先,大家要明白,1.2万授信额度不等于1.2万亿贷款发放。这就相当于一个水龙头,银行最多可以放出去1.2万亿给房企,但具体放多少,还需要银行审批,不是你递交一份贷款申请,就能下款的。



因为银行也要评估风险,有一套自己的贷款规范审核流程。在这里面,依然遵循一个原则:越是财务稳健的房企,越容易获得贷款。相反,那些财务爆雷的房企,是很难获得贷款的。

房地产要不要救?当然要救,但不是谁都救。虽然挺多病人一起躺在ICU病房里,但也不值得每个病人都有抢救的价值。有些病人本就病入膏肓,无药可救了。房企也一样,有些房企已经是财务窟窿穿透底儿了,救无可救,不如剥离优质资产,甩掉垃圾资产,拆分重组。



就如恒大集团,它开发不了土地,退还政府,由政府重新拍卖。它建不成的球场,由其他房企接盘,将球场建设完毕。它拿下来的香港、深圳超级总部基地,没钱开发和运营了,那就让更有实力的企业来接手、经营。也许恒大在未来的某一天会倒闭,但中国房地产仍旧会越过恒大的尸体,欣欣向荣。

在恒大之外,还有一些房企自己挺了过来,它可以出院了,还能出去走两步。只要他按时吃药,坚持锻炼,就能药到病除,恢复健康,如万达、万科、龙湖、雅居乐等。这样的房企当然要支持它,积极治疗,帮助它,稳定中国房地产市场。

这就意味着,经营相对稳健、良好的房企更容易拿到银行授信贷款的特效药。



其实,这也是一个风向标。大家在买房的时候,多多少少都会担心买到烂尾楼。队长给大家一个建议:作为上市房企,一般都会公开重大授信贷款,买房前,大家可以去查一下这些房企的授信贷款。拿到贷款的,肯定比没拿到贷款的靠谱。

那么, 这是不是意味着,房企吃了这特效药,房地产老板们又可以接着奏乐接着舞了呢?非也。

房企面临的问题是系统性的,贷款口子的敞开只是解决了房企的现金流问题,并没有解决房子的销售问题。



据国家统计局公开数据显示,1-10月,中国商品房销售额和销售面积分别为10.9万亿元和11.1亿平方米,同比分别下降26.1%和22.3%。具体到企业来看,“2022年1-11月,TOP100房企销总额为67268.1亿元,同比下降42.1%,接近于腰斩,全国房地产投资则是陷入负增长。

这意味着,房子卖不动了。房子卖不动,投入房地产的资金自然也变少了。上万亿的银行授信对房企敞开,只是把房企从ICU病房里拉了出来,要救的是中国房地产行业。但是,谁能把房子卖出去,把财务状况持续改善,谁才能真正走出房地产的逆周期。



在激烈的市场竞争中,房价无法大幅上涨的情况下,房企该如何完成“去库存”的任务?摆在房地产面前还有一个更大的危机,中国人口预计从2023年起进入负增长,没有足够的年轻人来接盘了。中国房地产面临着商业模式的转型危机,住宅的总需求量将是持续萎缩的。

在存量竞争中,谁能杀出重围?

房地产的寒冬还远没有过去,激烈竞争的市场淘汰赛才刚刚开始。那些年,房企乘着房价上涨的东风,在风口躺赢的日子已经是一去不复返了。