作者：子非鱼
来源：城市财经（ID：City-Finance）
01
西安楼市大松绑
没有不会谢的花，没有不会退的浪。
在前两天我说过，上海是楼市最后的倔强，但上海的成交量已经转冷，房价也逐渐进入了调整状态，意味着楼市最后的堡垒被攻破了。
在二线城市中，西部的成都、西安算是最能扛的两座城市，不过在上周，这两座国家中心城市，纷纷以松绑的方式宣告了自己的困境。
成都方面，优化了限购层级，整合了之前错综复杂的限购区域划分，目的在于释放购房需求，以阻挡目前已经从外围区延伸至核心区的调整趋势。
西安也在11月19日发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，从文件名称来看，这是放松的理由，是支撑刚需与刚改，但从文件内容来看，谁都明白，只为拯救二手房而来。
《通知》提出：
1，迁入户口无房户可买一套二手。
2，无户籍六个月社保可买一套二手。
3，引进人才无需社保。
4，二孩及以上家庭新增一套购房资格，可作为普通家庭参与摇号。
5、解开临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域限购。
第一条，第二条，都是针对二手房专门列出。
02
松绑背后的大逻辑
在此之前，新落户西安，需要落户满一年才有资格购房，现在放松，落户即可购买二手房。新房还得落户满一年才行。
在之前分析各类城市放松限购底线的文章中，本号特别强调过，6个月社保强二线城市的底线。南京、苏州、济南等城市都是如此。
通知第三条是为人才打开了购房方便之门。第四条是此前多个城市发布的措施，以房催生，以生获房票。
第五条直接取消了一些区域的限购。
西安这次大松绑的大背景，是西安房价已经转向了。无论新房还是二手房，都面临着较大压力，尤其是二手房。
9月份新房价格已经转向。10月份继续下跌，国家统计局披露的数据显示，10月份西安新房环比下降0.3%，二手房无论环比还是同比都在下降。
看到百分之零点几的跌幅，很多人觉得这是毛毛雨。其实国家统计局的数据只是作为一个趋势参考，市场真正的跌幅要比统计局披露的数据大得多。
新房方面，目前核心区的新盘仍比较抢手，但外围区和核心区地段略差一些的楼盘，打折促销也形成了一种现象，且有向核心区延伸的趋势，不然也不会放开碑林区的限购。
细心的西安人会发现，最近几个月，西安不用摇号的楼盘越来越多。根据华商报披露：
今年9月，西安有35个楼盘意向登记。这些项目中，有25个楼盘意向登记量不足房源量，不用摇号转入平销，延续了8月份的平淡状态。
去化率逐渐走低。泾河、沣西等主城外围区的楼盘，有些卖不动的索性直接停售。
打折是普遍现象。绿城春和印月、万科东望、龙湖星河紫云台、金汇鹿鸣等一批房源推出了折扣优惠，推出了首付分期的房源也在少数。
二手房方面压力更大，基本已经形成了普降局面。西安的二手房早就转向了。
据西安市住建局公示，今年8-10月，西安二手住宅网签备案面积62.62万㎡，58.49万㎡，42.27万㎡。其中，9、10月环比下降6.6%、27.73%。
房价方面，贝壳找房数据披露，西安房价10月份较去年同期下跌了5.4%。
西安当下的二手房卖不动是主流，降价是主流，挂牌离场是主流。
卖不动方面，据不完全统计，最近3个月内0成交的小区有2107个，其中莲湖、碑林、雁塔、未央四区二手房0成交的小区数量都在300以上。
降价方面，诸葛找房数据披露，最近一周西安二手房降价数量7872套，降价房源数量最多的20个小区如下。
在价格不断调整的背景下，特别是限购限售放松，可以带押过户的背景下，西安的二手房挂牌量激增。
西安目前的二手房挂牌量超13万套，是15个二手房挂牌量超十万套城市之一。相较于3月份，西安的二手房挂牌量增加了2.5万套，增幅接近四分之一。
制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
二手房挂牌量激增背后，确实有限售放松、带押过户之后，一些刚改需求置换需求引发。
但更多的还是此前的炒房客挂牌离场。
部分投资客见好就收，开始落袋为安；部分高位站岗者，忍痛割肉离场。
如果未来可预期，很多有实力的投资客，可能还会硬扛一下，努力穿越周期，等待下一轮上涨。但当下，不确定性已经成为了最大的确定性。
03
西安楼市的判断
西安此次限购大松绑，其实和成都放松限购一样，都释放了楼市压力偏大的信号。
尽管西安主城区的新房仍比较抢手，但二手房形成的普降局面势必会给核心区新房带来较大压力。
因为一旦主城区的二手房价格普降，新房与二手房的价格倒挂将缩小，甚至不复存在。西安主城区过去三年之所以万人摇号不断，现在仍然抢手，主要原因就是价格倒挂形成的套利空间。
当空间缩小或者不存在的时候，新房热度必然下降。
克而瑞披露的最新数据显示，在诸城二手房价格不断下探的背景下，重点城市新房与二手房项目占比不足10%。
这意味着，核心片区新房降温势在必行。而且这种降温时间，可能会比较长。
因为，疫情对于经济和楼市的影响仍在延续，且有加重的趋势。在这种局面下，众人的就业、收入仍存在较大不确定性。购买力复苏，仍看不到希望。
在这种背景下，本轮楼市调整的力量还会加大。
目前，北上广深四大一线城市均已转向，特别是广州、深圳，核心区房价也都在调整。杭州、武汉、南京、苏州、宁波、东莞、佛山、郑州、青岛、天津、重庆等城市概莫能外。
西部比较坚挺的成都、西安，也在转向，且力度和面积正在加大和扩展。总而言之，没有一个城市能够置身事外。
此前泡沫较大的一些城市，调整幅度可能会比较大。
成都、西安两座城市相比于东部热点城市，房价泡沫相对小一些，而且两座城市人口增量一直非常不错。
去年公布的七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。西安增加了448.5万，全国第四。
去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。西安增加了20.3万人，位居第四。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
所以本号的判断是。这两座城市调整的幅度，可能不会太大。