我原本以为，自己在今年见过“小麦换房”“西瓜换房”等噱头，已经百毒不侵。万万没想到，“买房就能享受十年地铁自由”，还是把我整破防了。
我扒了扒这件事，背后其实藏着当下中国经济的许多秘密，今天就来跟你好好说一说。
在公众号“南宁轨道荟”上，一篇《10年地铁自由！轨道地产邀您尊享免费乘车权益！》的文章异常吸睛。截至17日下午六点，这篇文章阅读量已经超过3.7万，相比以往的几百几千的阅读，已经是一篇小爆款。
所以先不管最后有多少人坐上了十年的免费地铁，这件事至少在营销上无疑是成功的。
而且南宁轨道地产也不算是张嘴就来，人家40多年来的确干的就是“地铁+房地产”开发的生意，两手都抓，两手都硬。
南宁市目前共有5条地铁线。
南宁轨道地产以此开发了地铁上盖（TOD）的4大产品系。
注意，是产品系。
要是把这4大TOD产品系都罗列出来，有地铁直达社区的御珑壹号城，也有“南宁公交首末站零换乘项目”，还有接驳双地铁口的……眼花缭乱，林林总总30多个住宅小区，所在的地铁线路跨越南宁7大城区，覆盖10大商圈。
再加上未来十年的免费地铁，随随便便就能逛遍全南宁，相当于买下一个项目就“买下了整座城”！
而且南宁轨道地产这几十个小区本身就有很大的优惠。南宁轨道地产的网上售楼部小程序显示，目前在售的新房楼盘共7个，优惠不小。例如，名为御水雅居的楼盘于2020年7月就开盘，至今仍有房源在售，销售页面显示，买房就享多重优惠，包括“清盘限时8600元/平”、成交送地铁年卡、送家电、推荐成交奖2万元/套，首付5万元起。
整件事情听上去是不是很诱人？
事情没有这么简单。
首先，整整十年免费地铁的福利，折现到现在，到底值几个钱？
目前南宁地铁最高票价为7元，假设一个超级内卷的白领业主，每天上下班坐两次地铁，并且每次都坐满最高票价，那么坐满一年就是5110元，10年就是51100元。
5万元并不多，甚至这里面还有两个问题。第一，这还是多算了的，因为人总不可能连续出门上班3650天嘛。第二，人民币的购买力不可能永久不变，十年后的资金价值都还没有被算进去。
而且站在南宁轨道地产的角度看，这5万多元的福利支出，按几十平米的刚需户型计算，也只要每平米多卖你几百块就回本了。
其次，这笔福利的生效是有条件的。
文章写得很清楚，只有在11月11日到12月31日期间成交，才能坐免费地铁。这加起来也就50天左右，并不是所有买家都能吃到这波福利。甚至这个起始时间，让人怀疑南宁轨道地产是不是在蹭双十一优惠的热点。
最后，最令人尴尬的是，南宁轨道地产才在不久前的10月17日因为售楼“价格欺诈”而被南宁市监局处罚。
处罚决定书显示，公司在开展“新春大放价”促销活动中，虚构原价、一口价单价，让消费者以为上述活动中的10套特价房具有较大优惠幅度，诱骗消费者与其交易，进而达到商品销售目的。其行为违反了价格法相关规定，属价格欺诈违法行为，为此南宁轨道地产被处以罚款10万元。
这一切都给“买房就享十年免费地铁”这件事蒙上了吊诡的面纱。
但揭开面纱，所窥见的却是以南宁为代表的中国三四线房地产市场，更为尴尬的处境。
来看一组数据：
11月16日，国家统计局刚刚发布的10月份70个大中城市住房价格变动情况显示，南宁新建商品住宅价格指数环比下跌1%，同比下跌3%，而二手房价格指数跌幅更大，环比下跌0.8%，同比下跌达到了6%，与2020年同期价格相比跌幅也有5.1%。
事实上，截至今年8月，南宁二手房价格已经连续下跌16个月。安居客数据显示，9月，南宁的二手房均价为1.1万元/平，已经较2021年7月的高点1.16万元/平下跌5.17%，跌回2019年的水平。
所谓的“金九银十”，今年在南宁也不灵了。南宁市住房和城乡建设局公布的数据显示，10月南宁商品房网签7313套，较上月減少2403套；成交面积为48.5万平，较上月减少了34.7万平。
即便是国庆黄金周，南宁市贝壳平台的住宅成交量也只有100套左右，是往年的成交量的三分之一。
与此同时，南宁楼市的库存去化周期也比较高。克而瑞统计的数据显示，截至2022年9月末，南宁市的新房库存为805万平，要25.6个月才能消化完。
……
无论从什么角度看，房子，是真的不好卖啊！
因此，各种奇奇怪怪的自救手段也就多了起来。
在南宁喊出“买房送十年免费地铁”之前，还有：
各地的大蒜、小麦、西瓜、荔枝换房；
长春、吉林、贵州等地拉农民进城买房，给200元每平米的补贴；
一个副省级城市给公务员提前透支15万用作买房补贴；
还是广西，某市公务员变身房产销售，下乡卖房
……
这些都是针对三四线城市的刚需下的药。
关键就在这里，中国楼市的真相是，三四线城市现在的购买力不算强。
其实，跳出南宁来看，“地铁+房地产”的开发模式，本身是一块能赚钱的大肥肉。
今年，地铁公司正在取代传统开发商，成为土地市场上异常活跃的新玩家。
三联生活周刊曾报道，深圳地铁、广州地铁、厦门轨交、杭铁集团、沈阳地铁、合肥轨交、苏州轨交、南京地铁等都跻身今年土拍市场的前100强。而在2020年的全国土拍排名榜上，位居前100名的只有深圳地铁一家。
都说香港是内地房地产的“老师”。在“地铁+房地产”这一玩法上也不例外。
很多人没有注意到，正是得益于房地产业务，香港地铁很早就成为中国最赚钱的地铁公司。
时代财经梳理财报发现，2012年到2021年间，港铁的营收水平从350亿港元增长至最高554亿港元（2017年），涨幅接近60%；股东应占利润除2020年和2021年外，其余均超过百亿。
年报显示，港铁仅2021年一年就开发了2万个住宅单位和两个大型商场项目。截至去年底，港铁已拥有16个大型商场和13.4万个住宅单位。2022年上半年港铁物业发展录得利润77.86亿港元，同比增长152.7%。
如此迅猛的造血能力，也让港铁有了“以房养铁”“被地铁耽误的地产商”等的称呼。
而与香港隔河相望的深圳，也学到了这一套，成为其他内地城市学习的范本。
根据三联生活周刊的报道，尤其是在2017年收购万科之后，深圳地铁成为万科的最大股东，通过每年从万科获得的巨额投资收益，深圳地铁得以进入盈利的快车道，连续多年成为国内最赚钱的地铁公司。
这背后的根本逻辑，是地方政府刺激经济的需要。
在一些土地拍卖中，有些地方会要求有地铁运营经验，或者配套地铁建设等等。这样一来，地铁公司入市拿地，有利于当地房地产市场的回暖，进而提高土地出让收入，支持地方财政。
归根到底，这一切其实都离不开过去数十年，地方发展土地财政的核心大逻辑。这也是为什么我们说，房地产对经济发展十分重要。
好在，中国房地产市场已经走在回暖的路上。
除了上周末全网刷屏的央行、银保监会支持房地产的“金融16条”，还有一个信号值得关注。
11月15日，安徽省六安市发改委在官网发布了“关于部分楼盘撤销备案价格的通知”，宣布4个楼盘取消优惠，执行更早之前的、更高的价格，有的楼盘甚至“涨价”了超过20%！
这是过去一年，少有的喊出楼盘涨价的城市！
事情正在起变化。