没人能说得清楚，全国究竟有多少个小区。

因为缺乏官方统计，有网友根据商业平台上城市小区数量以及城市GDP占比，估算出全国33个主要城市的小区数量为18万，而全国的小区总数大约为45万。

虽然不知道这个估计跟真实情况差多少，但全国的小区数量一定是个巨大的数字。

这么多小区，自然都少不了物业公司提供管理服务。只不过，在不少物业公司和从业人员的眼里，需要管理的对象不是小区环境，而是小区里的业主。

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前一阵子，四川成都的李先生爆料称，自己从去年3月份开始，一直是小区物业的重点监控对象。至于他发现这件事的整个过程，简直像是恐怖片里的某些情节。

去年3月份，李先生在小区隔壁商业街逛街的时候，一个20多岁的女士叫住他说：“ 你一定要注意安全，物业一直在 24 小时监视你，之后可能会找人弄你。”但面对李先生的追问，对方表示具体的情况自己也不是很了解。



最开始他并没有在意，“我跟物业也没有什么矛盾，监控我干嘛，莫名其妙。”但是到了2021年9月份，他又被一名年轻保安叫住，对方表示自己看过他被监控的视频和照片，提醒他多注意。

心里犯嘀咕的李先生决定把自己的房子先挂售出去，但对自己被监控这件事还是半信半疑。不过他注意到，小区里的保安有时会拿着手机对着自己，等他看过去的时候保安又会把手机放下去。

如果这真的是电影，一般气氛渲染到这里，情节就要出现转折或者进一步推进了。2022年4月，一位离职的物业主管主动联系李先生，表示自己曾经是监视他的小组成员。根据这位前主管的叙述，小区物业成立了一个8人的小组，定期监控小区里某些业主的一举一动，李先生是这些被监控业主里的“一号人物”，代号是“大帅”。



根据对方提供的视频和照片，李先生每天几点出门、遛狗多长时间、跟谁打了招呼都有详细的记录，就这，物业经理还嫌他们监控不够及时：“ 你们这几天查监控怎么这么慢，昨天也是，今天也是！”

李先生推测，自己2020年和几个业主一起投诉过物业占用电梯的问题，并且组织成立过业委会，自己被监控可能跟这些事情有关。但是，被监控的不只是李先生，小区里还有好几位女业主也被监控，“包括我的房号，我的名字，经常会在群里被议论、调侃”。



通过小区监控来监视业主，还算温和的。

今年5月份，武汉一小区的物业甚至直接在业主的车底安装追踪器，在被发现后还关闭所有监控并拒绝查看。在这之前，物业工作人员已经通过各种手段威胁业委会成员，在业主开会的会场闹事，有人还对业主动手动脚，甚至还扬言自己“杀过人”。

这些行为如果不说是物业干的，还以为是铜锣湾扛把子下岗再就业了。



这种事发生一次两次，还能用当事人员素质不高、服务意识不强来解释，但从发生频率来看，这样的事情就算不是普遍现象，也绝对算不上少见。

就在上个月底，湖南长沙一个小区的物业管家把一份满意度调查表发到了业主群，结果群里的业主发现，不少业主后面都备注了各种标签，比如“投诉商铺占用公共区域”、“群内负面发言比较多”、“喜欢吵事”、“喜欢投诉噪音施工”，还有一些人的标签直接就是“刁民”。

按照该管家的解释，这些备注都是上一任管家写的，自己不小心发错群了，“上一任管家是长沙本地人，所以备注比较直白，没过脑子”。



这个解释合不合理暂且不说，但这位管家在解释的时候认为问题主要是“备注比较直白”，就很能说明问题了，要是备注委婉一点是不是就能接受了？

按照正常的逻辑，物业公司以及物业工作人员本来应该是服务小区居民，维护小区的环境，保证小区正常运转，但就像前面说的，很多物业从业者管理小区的积极性不高，但是对付业主的胆子还是有，而且很大。



另一方面，就算不提这些很可能涉及违法犯罪的活动，众多小区业主对物业的意见也不是一般的大，甚至可以说，大部分业主都对自己小区的物业有意见。

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今年3·15期间，根据全国消协受理投诉情况统计，2021年全国物业服务投诉案件为8929件，这个数字在2020年是5818件，同比增长了53.47%。

2021年，腾讯房产针对全国218个城市的36726名业主进行了调研，其中84.72%的业主给自己所住小区的物业服务评分为不及格，仅有7.35%的业主对物业表示满意。这个满意度之差，恐怕在所有行业中算得上独树一帜了。



因为满意度实在太差，有91.31%的受访者都想换掉自家的物业公司。

如果在各个视频平台搜索“物业”两个字，跳出来的结果基本上没说好话的，很多业主对自己小区的物业，那是憋了一肚子的火。



这其中最不满意的，要数物业的乱收费问题。根据腾讯房产的报告，78.65%的受访者认为，自己居住小区的物业，存在收费不合理的现象。

郑州一个小区的物业就定了一个很离谱的收费标准，物业费每两年上调一次，每次上调的幅度为10%—20%。然后业主们算了一下，当时的物业费是每平米2.2元，按照100平的房子计算，20年后每年就要交1万6千多的物业费，70年后每年要交150万的物业费。

这稳定的上涨速度可以说是绝无仅有。



按照物业公司的说法，每两年上涨一次是物业服务公司的一个惯例。定期涨价是不是惯例不知道，反正物业公司连最基本的服务都没有做好。根据业主们的反映，小区里到处都是建筑废料、黄土和垃圾。

在物业公司决定给自己涨价之后，业主们只有乖乖掏钱的份，因为“不签协议，就不给燃气卡、房门钥匙和电卡水卡，自己想办法”。



当然，这种收费比较简单粗暴，有些物业公司涨价之前还是会让业主进行投票的，只不过很多业主是在看到投票结果之后，才知道原来自己已经投过票了，“这票不是我投的”。

除了随意收取物业费，很多小区的物业还会肆意占用小区内部的公共空间来给自己搞钱。

10月23日，武汉一小区的业主纷纷收到来自小区“公共收益”的“现金大礼包”，有业主领到一千多元，根据小区业委会介绍，近期将会有近100万公共收益陆续发放给1023户业主。

这么多收入，很大一部分都来自小区的电梯广告。



不要小看了这些电梯广告。根据行业的普遍标准，一张图片类型的电梯广告一个星期的价格在200元左右，那么一年的收入就是10400元。如果一个小区有10部电梯，每部电梯能放4个广告位，那么一年的收入就有超过41万的收入。

当然，这只是理想情况，全国各地电梯广告的价格有高有低，但这笔收入确实不是小数目。除此之外，小区门禁上通常也会有广告，而且报价也比电梯广告要高得多。



不仅如此，小区里的每个快递柜每年也有大几千的收入，更别提小区的停车位收入了。

但是，很少有物业会跟武汉那个小区一样，被这些钱分给业主。当然，物业也有话说：这些钱都被我拿来维护小区环境了，自然不能分出去。

很显然，业主们肯定不会同意这种说法。在调查中，73.43%的业主曾投诉物业管理不当。与此同时，68.38%的业主有过因物业管理失职造成损失的情况。



管理不当也就罢了，最多也就是小区环境差一点，或者损失一点财物，有的物业甚至还会威胁业主的人身安全。

2019年，演员大兵和其他业主实名举报小区物业公司负责人，表示自己小区被“黑物业”控制了十多年时间。



在这么长的时间里，该物业公司不仅拒绝按照业主委员会的决定移交权力，还采取多种手段打击报复，包括剪断业主家中电线、在业主家门口喷字、挂横幅等。

根据承办检察官的介绍，该犯罪团伙先后有组织地实施聚众扰乱社会秩序、寻衅滋事、敲诈勒索、诬陷、非法拘禁、故意伤害、强迫交易、非法占用农用地、妨害公务、非法侵入住宅等犯罪活动27起，同时还实施了16起殴打他人、拦截、恐吓等违法活动。

而警方抓捕犯罪成员时，出动了超过130名警力。



黑物业，这不是个例。

2019年4月12日，益阳市扫黑办通报称，当地处理了一起以物业管理为名，在居民小区逼迫业主高价缴纳水、电、气开户费用和“卫生费”，先后打伤9名业主的恶势力犯罪案件。

一个月后，广东省公安厅通报了一家更厉害的物业公司，其取得了东莞17个镇(街)33个住宅小区的管理权，擅自调高多个小区的管理费用，冒充业主签名同意，逼迫业主缴纳高额服务管理费用。当有业主提出投诉时，该物业公司除了停水停电、电话恐吓、打砸轿车，甚至还会购买毒品，并将毒品放在业主小车的车轮内壁，或者是将毒品伪造成快递送到业主家中进行栽赃嫁祸，然后报警称有人藏毒，借此来诬陷维权业主。



问题是，业主和物业公司这种剑拔弩张的关系，是怎么形成的？

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中国物业管理的很多问题之所以产生，有一个重要的原因——发展太快。

1981年3月，深圳市房地产管理局向市编制委员会申请成立了全国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。虽然第一家物业公司诞生的时间不算晚，但深圳市物业管理公司主要是为了满足涉外商品房的需求才成立的。



这个时期深圳等地主要借鉴香港的物业管理模式，逐步将以前由政府承担的管理职能转交给商业化的物业公司，但基本上还处于摸索阶段。

1990年5月，在第一家物业公司成立近10年后，深圳市房产管理局召开专题会议，改革现行管理体制，将住宅区管理纳入社会化、规范化和专业化的轨道，并在福利房小区莲花二村进一步试点实施“综合一体化”的物业管理模式。



物业公司真正走向全国，要一直等到90年代房地产热潮的到来。当时，伴随着不断出现的新小区，小区的管理问题也越来越紧迫，很多小区都是“一年新、 二年旧、三年破”。

1993年5月，建设部在广东番禺召开全国物业管理专家研讨会，主要讨论三个问题：什么是物业管理？中国要不要搞物业管理？中国搞什么样的物业管理？

从这些问题也可以看出，物业管理对中国来说有多新鲜。当时连“物业管理”这个称呼都没有确定，北派专家坚持用“房产管理”，而南派专家则认为“物业管理”更合适。

经过5天的激烈讨论，再加上深圳超过10年的探索经验，会议最终决定将全国各城市的 “住宅区管理”统一称为 “物业管理”，并大力推行社会化、企业化、经营型的有偿物业管理模式。这个会议也被称为“物业管理行业的遵义会议”。



也就是说，如今的物业管理模式是在近30年前确定下来的，并在当时被称作“改革开放象征”、“效率发展代表”。为了推广新的物业管理体制，建设部专门出台了《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令），其中第四条明确规定：

住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

从那以后，物业管理公司作为先进模式，得到了大力支持和推广，建设部每两年一次、每次一个推广主题、连续三次组织召开全国物业管理工作会。

但随着物业公司的迅速发展和扩张，到了2000年后，业主和物业之间的矛盾开始迅速增长，隔三岔五就有引起全国关注的物业负面新闻发生。

尽管当时物业公司遍地开花，但是关于物业公司究竟是什么身份、应该管哪些事情，连物业公司自己都是一团浆糊，这些问题都是通过一次次纠纷和一场场官司才慢慢变得稍微清晰的。



另一方面，随着社会经济的发展以及《物权法》等法规的颁布，业主的管理意识慢慢觉醒，不再被动接受物业管理消费。与此同时，很多物业公司的观念依然停留在过去，全国到处都是业主在维权。

于是，很多在起步阶段被忽略的问题开始越来越严重。比如说，很多物业公司并不是业主选择的，而是在开发阶段由房地产开发商决定的前期物业。在这些物业公司的眼中，他们的雇主到底是业主还是开发商呢？



当然，按照法律规定，业主可以自行决定更换物业，但实际操作就是另一回事了。

首先你必须要成立一个业主委员会。当业委会成立后，需要征询小区业主对于换物业的意见，之后召开业主大会公开投票，并获得一半以上人同意。如果到了这里还能顺利进行，后续还要公开招标，寻找新物业。

说着简单，实际上每一个步骤都非常复杂，很多小区在成立业委会这一步就倒下了。根据住建部统计，全国成立业委会的小区大约只有30%，像北京、深圳这些大城市也大概是这个水平，而最高的是上海的80%。



至于另外的条件，大家可以自问一下，有没有信心让自己小区一半以上的人同意投票更换物业。

如果这些物业公司是大开发商的下属公司，至少还能提供服务，有些服务质量还很不错，但一些小城市或者开发商找的物业公司，就不一定是从哪来的了。

这些物业公司常常是通过利益交换等不正当手段拿到业务，不仅业务水平不行，还会吸收大量社会闲散人员，就算业委会真的通过决定更换物业，物业公司也不会乖乖离场，所以每年都有许多新老物业发生冲突的新闻。

双方有时候甚至还会闹出人命。2014年上海浦东某小区的新老物业在交接班时发生冲突，200余人卷入纠纷，老物业公司员工胡某驾车乱冲，导致新物业2名保安当场死亡、3名保安受伤。



良莠不齐的物业公司中不时还会出现真正的涉黑组织。比如演员大兵举报的物业公司，检察机关在指控时提到，该组织“大量招聘保安和职员充当自己及家族的手下和打手”，“……部分家族成员、物业公司员工和社会人员为主体的黑社会性质组织逐渐形成”。



中国大量的物业公司在政策的推动下，经历了狂飙突进的发展过程，这种模式虽然起初具有进步作用，但简单的复制粘贴一种管理模式，不可能一劳永逸解决全国各地的复杂情况。过快的发展又导致整个行业泥沙俱下，不用提供特别优质的服务就能捞到钱。

随着业主们的管理意识和自主意识不断增强，曾经缺少探讨的问题，都会一个个暴露出来，成为冲突的导火索。

这些问题本来能够尽早解决。1999年5月，建设部在深圳召开第三次全国物业管理工作会，提出要研究解决诸如业主的消费能力、业主的素质与权力、业主的自主权发挥、共有物业的确权及政府的角色功能等八大矛盾问题。



但伴随着发展的巨大惯性，这些问题多被呼啸而过的物业行业抛到了脑后，成为了整个行业巨大的隐患，就算《民法典》等法律法规不断完善，但现实情况和行业意识依然远远落后于法律法规的变化。最终的结果就是物业成了众矢之的，并面对越来越多的声讨。

现在的问题只靠物业公司改善态度已经无法解决，还需要主管部门加强监管、物业公司转变服务意识，需要业主和业委会发挥更大的自主权，更需要对现在的物业管理模式重新审视和改进，探索更合理的管理模式。

2003年7月，北京市召开物业管理系统防“非典”总结表彰大会，表彰在“非典”期间，始终站在第一线的16万首都物业管理工作者，并表彰了在防治“非典”工作中表现突出的200多个单位。



就在表彰大会一个月前，国务院刚刚通过了《物业管理条例（草案）》，第一次在全国范围内确立了物业管理的社会地位和行业排面。除了稍微多起来的纠纷和争议，整个行业一切看起来都很美好。

将近二十年后，很多人才明白，当时天边出现那几朵不起眼的乌云，是暴风雨的前兆。