美国房地产市场正处于重大转变之中。在经历了两年的天价房价上涨之后,房价已经见顶,并开始回落。



但购房者和房主都想知道的是:房价会跌到什么程度?

简短的回答是:房价可能会进一步下跌,但不会像房地产泡沫破裂时那么严重。根据衡量美国房价的标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数,从2006年的峰值到2012年的低谷,全美房价下跌了27%。

Zillow高级经济学家杰夫·塔克(Jeff Tucker)表示:“2008年和2009年的情况不同,因为当时房价下跌是受到了卖家的推动。因为止赎和炒房,有很多非常积极的卖家愿意承担他们的房子的损失。”

另外,房地产市场崩盘的时候,待售房屋的库存是现在的四倍。目前的库存仍然大大低于疫情前的水平,这加剧了对住房的竞争,也因此使得价格保持相对坚挺。

塔克说:“如果看到任何地方的价格低于2019年的水平,我会感到惊讶。从2021年到今年春天,房地产市场出现了一些过热,推动价格高于基本面所能支持的水平。现在它们要下调了。”

自今年年初以来,抵押贷款利率翻了一倍多,据抵押贷款数据公司黑骑士(Black Knight)的数据,中位数房价的每月本金和利息抵押贷款支付较一年前增加了930美元,增幅达73%。

价格会跌到多低?


黑骑士公司认为,如果考虑到不断飙升的抵押贷款利率,以及上涨的房价和增长速度不够快的工资,现在买房的负担能力比几十年来都要低。

但对于买家来说,可能会有一些缓解的迹象。

高盛(Goldman Sachs)的经济学家预计,房价将较6月份的峰值下降约5%-10%。

富国银行(Wells Fargo)最近预测,到2023年底,全美单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。

富国银行的经济学家估计,今年现有单户住宅的价格中值为38.5万美元,比去年上涨7.8%,但增幅将远远低于2021年19%的同比增幅。

经济学家预计,美国房价中值将降至36.4万美元,较今年下降5.5%。他们预测房价将在2024年反弹并再次上涨,到2024年底,房价中值将上涨3.3%,至37.6万美元。

富国银行的研究人员写道:“迄今为止,住房市场调整背后的主要驱动因素是抵押贷款利率大幅上升。如果我们对美联储降息的预测成为现实,抵押贷款利率可能会小幅下降,就像通胀压力降温推动实际收入增长一样。然后销售活动应该会有小幅改善,这将重新引发房价上涨。”

位置,位置,位置

说到底,房价下跌的幅度将取决于你住在哪里。

塔克说,与大流行期间房价飙升导致全美各地市场房价飙升不同,降价将更具区域性。他说,在大流行期间人口和房价增长明显的地方,这种下降的感受将更加深刻,其中许多在西部和阳光地带,包括奥斯汀、凤凰城和爱达荷州博伊西(Boise)等城市。

塔克说:“在全美范围内,我们可能会看到房价从峰值下降5%。但西部的房价下跌幅度会更大,而东南部的下跌幅度会更小。”

9月份,几个疫情热点地区的房价环比下降,其中凤凰城下跌2.3%。根据Zillow的数据,拉斯维加斯下跌1.9%,奥斯汀下跌近1%。

据Zillow的数据,疫情期间,博伊西的房价飙升了近60%,但现在已经开始出现同比下跌,9月份房价同比下跌3.9%。

塔克说:“今年春天,许多都会区,尤其是西部地区,房价将出现同比下降。那将是最糟糕的比较时期,因为很多市场都是在那时达到顶峰的。”