本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，题图来自：视觉中国
前晚，大家应该都被苏州全面取消限购的消息刷屏了吧。
但没想到的是，隔天很魔幻的事发生了，仅仅两天该政策就被取消了，不仅如此之前取消的板块也恢复限购。
2022年9月16日，最新官方消息，除了吴江，其余所有板块恢复限购，即非苏州户籍居民首套购房需要连续缴纳6个月社保。
从全域调整外地人购买首套房政策，到六区恢复限购，至此，“苏州全面取消限购”落下帷幕。
两天时间，想去苏州买房的外地人，还没到苏州呢，就得吭哧吭哧往回走了。
而当一切尘埃落定以后，我们再来看看，今年为什么苏州新政出的特别频繁，还出现了一个“二日游”的政策，这个城市为什么在现在有点着急了？
一
今年，苏州是怎么一步步放开限购和限售的？
最先开始放松的，是与上海互动、通勤最方便也最频繁的昆山。
至此以后，苏州就在取消限购这条路上完全放飞自我起来了。
9月1日，吴江区不声不响取消了外地限购。
9月9日，吴中区也悄悄跟上吴江限购放开的步伐。
9月14日，传出主城的姑苏、相城区也完全开放。
再加上原本就不限购的张家港、常熟，从外围，到主城，再到核心区，苏州的限购松绑就这样一路高歌、层层递进，六区四县市只剩下园区、新区2个地方。
早在今年5月份的时候，苏州就发布了近几年来力度最大的购房新政，其中最重要的一点就是：“外地户口社保6个月即可购房，二手房限售取消，新房限售3年变2年。”
又放开限购，同时限售也取消，苏州的政策已经松到不能再松了。
这也难怪大家对之前传出的“苏州全面取消限购”的消息相信无疑了。而现在这一系列暴风骤雨式的操作，其实也就发生在最近这几个月里，这样看起来苏州在购房方面是有点急。
我们也不难理解各个城市为了刺激楼市有多拼，就像是每轮救市的常规操作一般，越来越多的强二线热门城市也争先恐后选择了政策松绑，其中苏州是最密集调控的其中一个。
但不可否认的是，这样的“急”也切实，为想在苏州置业的人提供了更多的购房机会。因此为了给更多机会，苏州还把购房门槛的利率都降到了最低。
二
苏州的购房门槛和成本，都在越来越低。
从今年8月开始，购房首付降低，苏州房贷新政正式落地，即购买第二套房产时，贷款已还清，首付从5成变3成；未还清，首付从8成变6成。
不仅如此，8月底，苏州又下调了落户积分标准。
目前落户苏州，市区（吴江区、吴中区、相城区、姑苏区、工业园区和高新区）500分，昆山市590分，张家港市、常熟市和太仓市400分。
对比之前，已经创下了苏州近7年的最低值，但是还没完，购买门槛降低了，苏州还一直保持全国最低的房贷利率。
今年一共三次下调LPR房贷利率，而8月份的降息是今年最大力度的一次，5年期以上LPR调整为4.3%。
此外，按照央行和银监会的规定，首房首贷可以在LPR的基础上最高减20个基点。也就是说，苏州首套房贷利率低至4.1%，房贷利率已经下调到历史新低。
这一通操作有多强悍，打个比方，按照200万房贷，等额本息偿还30年月供来计算：
以4.10%办理首套房贷款的买房人，相比于6.37%的利率，直接省下超100万元。
不管是购房资格、落户、利率，这样的苏州，差不多是二线城市里买房政策最友好的一个了。
为什么还要一再刺激楼市放松门槛？
三
除了楼市本身经历两年的瓶颈期，我们通过一些数据来看下，这两年苏州楼市成绩并不理想。
我统计了一下，从2016年开始到2021年，苏州的一二手房市场的数据：
数据显示，自2019年开始，苏州楼市的总体成交量就是稳中有降，2020年和2021年基本是维持在低位，属于没有起色的水平。
尤其是二手成交这两年并不是很理想：
单看二手成交量，自2019年苏州二手房成交量突破9万套后，2020年直接断崖式下跌，只有5-6万套的水平，到了2021年虽略有回升，但却连2016年的标准线都还没达到。
从楼市的基本数据来看，这两年的苏州楼市有些暗淡，因此政策放松也是为了刺激买房的需求。
不过今年前两次放松，苏州并没有出现大幅回暖的情况。
我们对比了一下2022年苏州市区1-8月的新房、二手成交量：
5月以后，成交量确实有所回升，但并没有因此出现暴涨的程度，更多的是为了回归稳定。
另外一点是，眼下的时机很微妙。正所谓早起的鸟儿有虫吃，这句话也同样适合于现在的楼市。
毫无疑问，上海疫情一定程度上扮演了环沪城市楼市放松的催化剂，和上海距离最近，产业紧密结合的苏州，现在迎来放松的最好时机。
上海外溢的人口，有一定异地购房需求的客户，很多人将苏州作为最佳的选择。
这样的放松真的可能会为苏州吸引到更多的上海客户，所以我们才看到了苏州如此密集调控楼市，想要吸引更多购房者上车。
四
那为什么会出现“二日游”的情况？
其实不仅是苏州，今年上半年以来，各地破例性政策频出，也出现了各种“一日游”甚至是“半日游”。
比如今年5月，作为省会的南京发布“二手房全面取消限购”，然而只一天不到，政策就被紧急撤回。
还有广州某银行的“接力贷”、武汉经开区的全面取消限购政策、青岛二手取消限购被收回等等，很多城市都出现了“一日游”的尴尬，现在一个政策，就能搅乱一池春水。在如今房住不炒的大背景下，不管是苏州、南京、广州、青岛，那些想放松又收回的政策，让我们看到了今年楼市的敏感。
这一次如果苏州全面放开取消了，很有可能会引发更多的连锁效应，不仅是楼市的，还有来自各个城市的舆论压力。
光是凭借苏州，一个城市的政策风声，给到周边城市的压力就山大了。
近到周边的城市无锡，远到北方的天津，各个城市都被拿出来说了个遍。
这应该也是为什么，最终苏州全面解除限购变成了“二日游”的原因吧。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon