本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，题图来自：视觉中国
在当下这个“大浪淘沙”的阶段，传统意义上的房企正在悄然发生着变化。
最近我偶然翻看1～8月的新增货值榜单时，发现了一件挺有意思的事，在一众地产公司里出现了一个异类。
在我们过去的印象里，与地铁公司相关的更多是做着与地铁轨道等交通运输的业务。
而现在，这些卖着几块钱地铁票的公司们，正在崛起为强势的开发商。
一、世界上最会赚钱的地铁公司其实就在我们国家
一提起地铁公司，我想大家的第一反应就是每天上下班挤到爆的地铁了吧。
能有如此客流量的地铁公司还能亏钱。
实际上，全球90%的地铁线都是在亏钱的。
说到客流量，我国当前一共有43个城市拥有自己的地铁，总里程长达8305.45公里，再加上一二线几千万的常住人口，客流量自然是巨大的。
我们再来看看各城市地铁公司的营收数据，其实还真挺好的。
单看营收，北京、深圳、广州、武汉四座城市的地铁运营公司年营收均突破百亿。
排名第一的北京地铁2021年营收将近170亿，大致约等于同年B站的水平，一家地铁公司的营收干到了互联网的水平。
如此看来，地铁公司不该是赚钱才对吗？
但撇开成本和开销只谈营收就是耍流氓。
先不说地铁本身的造价，光是每天地铁的运营就不是一笔小数目。
2018年中国内地城轨交通平均单位车公里运营收入为17.2元，运营成本为23.8元，也就是说：地铁每开出一单位车公里，就要亏损6.6元。
所以，如此高的营收其实是有点虚胖的，那地铁公司靠什么维持自己的利润？
一年五百亿的政府补助才是利润主要来源。
2021年，花在23家地铁公司的政府补助共计563亿元，光一个北京地铁一年就拿了近215亿。
而把这些政府补助部分扣完以后，还能够盈利的也没剩几家了。
但是还有一家地铁公司的画风，却是这样的：下图是香港地铁的2021年年报数据，不仅营业收入同比增长11%。
可怕的是，港地的税后利润高达97亿港元（约86亿人民币），注意是税后。
放眼全世界，真要说不靠补贴就能自食其力的除了我国的香港地铁，就是美国的纽约地铁了，但即使是纽约地铁，也是时断时续。
更加值得注意的是这个数字，扭转为盈300.77%。
那么，到底是什么，让香港地铁实现了如此巨大的逆势增长？
二、香港地铁的真正身份，其实是地产大佬
这是香港地铁2021年的年报：
这里有两个关键点可以关注一下，首先2020年受封关影响，总收入有所下降后，但2021年整体下行的情况下，香港地铁反而涨了。
再者，香港地铁涨在哪，右侧的数据给了我们很好的答案：物业。
正是由于物业发展部分利润增长70%，帮助港铁公司在期内扭亏为盈。
要知道，香港地铁是最早提出“地铁+物业”模式的地铁公司。
什么意思？
地铁公司最大的优势是什么，当然是修地铁。
所以通过开发铁路上盖及周边土地，以商业原则经营铁路来获得所需资金，这就是香港地铁发家致富的原因所在。
听起来好像并没有什么特别的。
但是在这套逻辑下还有一个隐藏概念：香港地铁买得是“没有地铁情况下”的地价。
打个比方，香港地铁一边修着地铁，一边看上了地铁边上某块好地，大手一挥花100亿买下这块地。
地到手了，香港地铁便拿着这些地再去招商，建商场、建住宅，这时候这块地便成了“有地铁情况下”的地价了，稍微一升值，100亿变150亿，钱这不就来了。
更长远点看，甚至还可以和发展商按协定比例摊分物业销售、租赁的利润，这样一来，建成以后的物业还能继续赚钱。
所以说香港地铁为什么这么强，因为它把地产开发和地铁修建结合到了极致。
比如收租金，香港中环国际金融中心，这栋港交所和金管局总部所在的大楼就有港铁集团的股份。
即便是疫情之下，其租金仍高达每月每平方米1500港币。
算下来，一层2000平米的办公区，一个月的租金就能在深圳盐田买一栋50平米的房了。
又比如卖住宅。
曾创下32000一尺天价（约28万/平），号称“世界最贵住宅之一”的凯旋门，甚至还可以卖车位。
2013年起，港铁开始拆售港铁沿线车位赚钱，比如沙田溱岸8号的车位，当年以188万创下新界最高售价。
我们曾经说过，港企是最懂赚慢钱，最稳健的房企，这句话，放在香港地铁上同样适用。
根据港铁集团2021年年报显示，香港地铁去年一年内就建设了2万个住宅单位和两个大型商场项目，而原来的港铁就有14个商场，11.4万个住宅单位。
即使在2010年以后，香港地铁已经更多从建设过渡到了运营主导阶段，“轨道+物业”模式也逐步退出历史舞台。
但不可否认的是，该模式在今天仍然为香港地铁带来了可观的收入，甚至在关键时刻帮助它转亏为盈。
更重要的一点，香港地铁的成功，也带动了内地城市地铁公司对地产的看好。
而其中学得最好的优等生，就是深圳地铁了。
三、靠着做副业，成为内地赚钱最多的深圳地铁
我们先看一张图。
2022年1～8月的深圳房地产企业销售业绩榜里，在一众耳熟能详的地产公司里，出现了一个稍显陌生的名字。
深铁置业：销售额175亿元位居第二，销售面积27万平排第三，成绩着实有点亮眼。
而这家公司就是深圳地铁旗下专门负责房地产开发业务的子公司。
光是2021年深圳第三批集中供地，深圳地铁就豪掷179亿元拿下5宗地，看起来深圳地铁是确实打算在地产界撸起袖子大干一场了。
一个副业能发展成主业，只能说明这个副业足够赚钱。
2020年，深圳地铁净利润高达111亿元，接近当年其他20城净利润之和的1.7倍。
第二名武汉16.7亿元的净利润，也就差不多是深圳的零头，即使是2021年，深圳地铁也是第一。
根据深圳市地铁集团公司的年度报告，公司年营收在过去十年里增长了20倍，一度突破200亿元。
有趣的是，深圳地铁近5年的收入里，超过一半来自“副业”。
而这一切的开始，都是源自对香港地铁模式的学习，所以深圳地铁的地产之路，同样港风满满。
2004年，港铁获得深圳地铁4号线特许经营权，为期30年，通过港铁（深圳）4号线，香港地铁带进内地的，还有运营服务的经验。
跟别的城市自行摸索的方式不同，深圳地铁选择了一个更为灵活的成长方式：直接引入港铁。
把学习对象天天就放在自己身边，这学习效率还不蹭蹭往上涨。
“天颂”是港铁在内地的首个物业发展项目，位于深圳地铁4号线车辆段上盖。
港铁在2011年以20亿元的价格，投得龙华站地块做“天颂”住宅项目开发，2015年开盘预售，吸引大量市民排队抢购，销售总收入接近70亿元。
这次的尝试开启了深圳地铁进军地产的新篇章：
2017年成为万科第一大股东
2020年深圳地铁营收高达208亿元，其中超过70%来自房地产收入
2021年深铁置业销售金额138.78亿元挤进前三，仅次于华润置地和万科
深圳地铁的成功，同样成为广州、杭州、武汉等城市地铁的学习对象。
四、其他地铁公司，也瞄准了房地产这块蛋糕
和深圳地铁一样位于一线城市的广州地铁，走了深圳地铁的老路子，选择先和大型房企合作。
2019年，广州地铁战略入股越秀地产，成为越秀地产第二大股东。
据越秀地产董事长林昭远在2022年3月份的业绩会上透露，广州地铁入股以来，越秀地产已获5个TOD项目。
而自2017年以来，广州地铁已陆续拿下了15块地。
当然，也有直接选择成立地产公司的杭州地铁。
仅2021年一年杭州地铁新设合并的房地产开发企业高达11家。
这摆明就是要狠狠搞一搞房地产市场。
其实地铁公司搞地产本来就有天生的优势，正如港铁可以买到“没有地铁情况下”的地价。
在TOD项目愈发火热的今天，地铁公司能拿到好地块的优势就越发突显。
大家都知道，越是挨着地铁的房子越好卖，上海莘庄的TODTOWN天荟，在周边楼盘还在争抢突破10万/平的时候，凭借TOD的交通优势，天荟直接涨到了14万/平。
这就是地铁上盖的魅力。
同样的，我们来看看武汉地铁，武汉地铁下属子公司武汉地铁地产联合置业有限公司，这个公司开发了一个楼盘名为武汉地铁时代常青城。
这个楼的位置有多好呢。
楼盘就在地铁口，而且地铁站名字就是小区名字，这个小区1.4万一平，比领近楼盘价格高了20%左右
国资背景的优势+拿地的先手优势，也难怪这么多的地铁公司都跑去做地产了。
五、最后，我们从这些地铁公司中看出什么
2022年，地产的规则变了。
当潮水退去的时候，才能看见谁在裸泳，这句话放在今年的房企身上再适合不过了。
在如今楼市下，我们看见越来越多别人家的企业在逆势增长。
无论是财政安全的基建型房企、在买资产逻辑方面胜利的港企，还有今天所说的不断破圈的地铁公司，在严峻的环紧下，都显露出了他们坚实的基础。
从他们身上，我们看见地产新的江湖和秩序正在形成。
相应地，我们也期待着，这些企业将给房地产这个赛道带来更多有意思的新玩法和新思路。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon