本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，题图来自：视觉中国
不知道有多少人看过样板房之后，就完全被开发商精心包装出来的产品所打动：不论是审美在线的装修风格还是景色开阔的楼层，都深深吸引参观者想要买下来。
包括我也是，每一次去售楼处看到开发商做的样板房，不管是装修风格，还是营造的各种氛围，都让我心动得想直接住进去。
尤其是实体样板房，完全可以让你看到未来房子的实际交付样子，一点不打折扣。
实体样板房有肉眼看得见的优势，但同时背后也隐藏着一些小坑，需要我们去注意。所以，今天想和大家聊聊这个话题：售楼处那套实体样板房，买来住好不好？
一
现在，新房市场上对外出售的大都是期房。
为了让客户直观地看到未来交付的房子是什么样的，开发商一般会做样板间对外展示。最常见的样板房有三种：
①临时展示样板房
②交付展示样板房
③实体交付样板房
市面上最多的还是临时做的临时展示样板房。
而我们今天要说的那种就是在项目实体楼栋上，挑选某一楼层某一户型，进行实际精装后用的样板房。
开发商为什么愿意花大价钱做实体样板房展示？
一个是项目有一定的景观资源，需要在实体楼栋展示才能显现效果，比如江景房、湖景房、超高楼盘等等；另一个是项目体量大，销售周期比较长，实体样板房可以反复参观。
实体样板房大部分是在项目楼栋里面的，其特点就是按照1：1的比例，将户型空间完全按照实际交付的样子展示出来。
正因为实体样板房能够给客户最直观的感受，所以样板房在整个售楼过程中占有很重要的地位，它不仅是对外输出项目特点的一个展示窗口，更能够点燃参观者的购买欲。
所以，开发商在做实体样板房时都会精心装修，花费不少成本。
实体样板房一般喜欢建在哪个楼层？
因为工期比较紧，一般开发商会在低楼层，三层或者五层做实体样板房。不选择一层、二层是因为底层有可能做商铺，二层视野有局限。三层、五层既可以及时赶工出来，又能满足较好的通风采光。如果有特殊需求也会做在特殊楼层，比如顶层等。
简单来说，开发商做实体样板房是为了展示项目，做好销售前的蓄客。到了项目进入清盘的阶段，实体样板房的使命结束了，就会单独拿出来售卖。
二
实体样板间，有哪些肉眼可见的优势？
首先，是真正的所见即所得。实体样板间最大的优点就是保证了房间尺寸是按原本尺寸做的，与实际偏差不大，做到很好的出售样板。所见即所得，购房者会比较放心。
样板房是开发商在销售时对外展示之用，因此会选择户型、位置比较好的房子，保证更好的通风、采光。周边有江景的就在高层，景色不佳的那就选择底层，总体上会比一般楼层户型呈现的效果更好，不论是装修风格还是户型格局都是客户所能够肉眼可见的。
其次，为了省事，不用装修。
因为实体样板房自带软装，很省事，自带装修直接就可以搬进去住，加上精美的装修，购房者更容易动心。硬装、软装都统一了风格，也省去了自己装修的时间精力，而且开发商为了吸引购房者，会对房间进行精心装修，装修材料往往更具品质。
好的开发商，对样板房的设计更为注重细节和实用性，收纳空间、隐藏式家电、智能化设计等都更贴近客户的生活需求。不仅是装修好的，且在装修品牌上也会比较高端，用一些知名品牌。
这样大大节约了购房者的时间，入住之后不必花费更多的时间去添加家具家电，改装等；不喜欢软装也可以选择只保留硬装，极为省心。
另外，实体样板房对外出售时，已经是项目尾盘销售阶段，这时候样板间装修残留的气味已慢慢消散，没有有害气味的干扰，入住也更合适。
最后，因为是清盘最后一套，往往价格上会有优势。
为了吸引客户购买实体样板房，价格上的优惠往往是最快最有效的营销方式，一般会比较便宜。选择实体样板房，总体上更是利于客户，特别是对价格敏感，想直接入住又想省心的购房者。
三
当然，实体样板房再美好，也是开发商的营销策略，它总是放大好的一面，但那些有缺陷的地方也不得不考虑。有三个不可避免的问题就是：
一是因为展示时间长，装修损耗大。
样板房是要展示给其他客户看的，伴随着整个售楼周期，从期房开盘到交付也有很长时间，供参观长达一到两年都可能，所以即便已经装修好也会损耗大。
在参观样板间时经常会有服务人员提醒参观者戴好鞋套才能进入，参观时也不可以随便坐沙发等；但即便再怎么注意，长时间供客户参观，房间内的装修、灯具及设备等也会有不同程度的损耗。所以要多留意查看硬装、软装这些地方有没有出现损耗严重的现象。
买实体样板间可以理解为买了次新房，总会有点新旧差别，而且要想没有太大的落差感，还要有足够的心理准备。
二是可能会出现中看不中用的情况。
为什么这么说，因为实体样板房在设计时，只考虑如何做得更好看，而不是如何做得更好用。
开发商在展示实体样板房的时候，为了呈现更加美观的房型，虏获参观者的心，会在设计装修的整个环节花费很大功夫去做得好看；忽略了真正要住进去的人，他们的居住感是否会好。
有的项目做的实体房样板间，为了缩小缺陷，放大户型优势，将房屋的格局也稍微做了设计和修改，在很多细节上吸引客户；有的则只按照交付标准做了硬装，保留了原本的格局构造。
在还没看到实际交付的房子时，会认为这个房子不管在空间、格局还是采光上，都做得非常好；可一旦入住，之前的完美印象瞬间破灭，才意识到原来样板房和现实的落差会如此之大。
就比如粉色的装修风格，可能不免让一个单身男士难以接受。
样板房的装修过于统一化，住的时间久了，会有压抑感，受不了肯定需要改装的。有的时候考虑到装修效果，省下一定的空间，实体样板房里一般不会设置管道等实用性的设备，例如厨房排水管道、煤气管道等，这样就完全没有实用性。
这些差距在所难免，样板房毕竟是为了起到展示作用。
三是有额外的软装费用，但装修不一定好。
因为期房销售的问题，建筑还在施工时，就开始做样板房，难免会出现工期紧，样板间做工粗糙，质量难以保证的情况。
参观样板房时，你可能也见到过有的灯开关掉了、有的偏了，门槛收缝处没做好等等。
而且通常室内会全屋开灯参观，一些采光不足的地方，难以发现，往往会忽略实际的自然采光效果到底好不好。
为了展示出更好的空间感受，有些家具可能会是缩小尺寸的。
尤其是儿童房这样空间尺寸较小的房间，为了显得空间大，房间内的床、衣柜等可能是缩小版的，并不是标准尺寸的：
等到自己入住时，换个家具就会显得很挤，这一点是要注意的。
有的样板房是没有做门的，所以还需要自己安装。
这就是为什么销售人员在介绍户型时，会提到有些空间是预留给客户自己定制家具的。如果不清楚真实的空间设计，在家装软装时，多多少少会有点头疼。
开发商卖实体样板房分两种情况：一、软装拿走，只保留硬装；二、软装也卖给客户，签两份合同。
具体哪一种情况，是开发商的权力。如果要连带软装一起直接给客户，会另外收取软装的费用。一般精修软装标准是2500~3000元/平，具体值不值还要看情况
虽然说开发商做的软装设计精美，但对于部分购房者来说，沙发、品牌厨具、设计师装饰灯等价格偏高的配置，还有一些装饰性的挂画、摆件并不太实用。
四
当然了，对于一些客户来说，买实体样板房也是迫不得已，看中的项目已经再没房可选了。但如果要买实体样板房，也有几个建议给到大家：
首先，实体样板房虽然呈现出来的都是吸引人的产品，考虑到实用性，买入自住，多多少少都会有些麻烦；
其次，如果担心自己看不出实体样板房到底值不值得买，也可以请专业的测评师一同前往，花一笔小钱让自己更放心；
最后，如果精力有限，不愿花时间装修，又没有更好的房子可选，那么实体样板房也是一种蛮好的选择，即买即入住。
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