本文来自微信公众号：地产K线（ID：dichankx），作者：李奕和，头图来自：视觉中国
跟许多人士预想的那样，深圳宝能城房产在沉寂了一段时间后，重新在法拍平台挂了出来。
近日，阿里司法拍卖平台更新信息显示，深圳南山宝能城花园的56套法拍房被集中“挂出”。
根据拍卖信息，这些房产面积段为131～199平方米，起拍价在1298.13万~1962.61万元之间，折合起拍单价在9.9万元/平方米左右。房屋均为毛坯房，处于空置状态，均为住宅。
时间上，9月20日将开拍20套，9月21日开拍20套，9月22日开拍16套。
宝能城位于南山西丽大学城片区，总占地10.5万平方米，总建面83万平方米，由6个地块组成，分东、西两区开发。其一期项目最早由宝能在2015年推出，为南山西丽的网红豪宅项目。
今年6月，该项目的15套首批法拍房源在阿里司法拍卖平台“上架”，但因为“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”的原因，相关房产随后被撤回。此次重新挂出，规模体量上做了更大的调整。
与恒大许家印一样，潮汕商人姚振华创立的宝能早些年因触及地产、物流、金融、制造、汽车等多个领域，在资本市场声名鹊起。但多领域的高速扩张带来的巨额债务，也让其近段时间来陷入四面楚歌的境地。
宝能城房产被司法拍卖，只是宝能困境的冰山一角。
一、被法拍的宝能城
宝能城房产被拍卖，跟宝能与平安银行的借款纠纷有关。房产申请执行人为平安银行深圳分行，被执行人为宝能城有限公司、宝能地产股份有限公司、宝能控股（中国）有限公司、姚振华、深圳六金投资有限公司。
根据拍卖平台披露的《深圳市中级人民法院执行裁定书》，上述申请执行人与被执行人的借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2022）粤民初2号民事调解书已经发生法律效力。
但由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向省高级法院申请强制执行，案号为（2022）粤执36号。后省高级法院认为本案被执行人的住所地及抵押财产所在地均在广东省深圳市，为提高执行效率、减少执行成本，本案宜指定深圳市中级人民法院执行。
根据申请执行人的申请，深圳市中级人民法院依法保全查封了本案抵押房产，即被执行人宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园共484套房产。
当中，包括宝能城花园（东区）三期工程B座1单元、B座2单元以及C座的住宅223套；宝能城花园（东区）四期工程的酒店1个；以及宝能城花园（东区）四期工程1单元、2单元的商务公寓260套。
乐居财经《地产K线》查阅了解，该执行案件的金额为55.62亿元。由于被执行人在指定期限内拒不履行生效法律文书确定的义务，平安银行深圳分行申请处分被执行人的上述财产。深圳市中级人民法院最终裁定，拍卖、变卖被执行人名下上述宝能城花园的共484套房产以清偿债务。
位于深圳南山西丽的宝能城，为该片区的网红豪宅项目，总占地10.5万平方米，总建面83万平方米，由6个地块组成，分东、西两区开发。其一期项目最早由宝能在2015年推出，当时均价为6.96万/平方米。
2020年11月，宝能城推出东区三期C栋共68套住宅，均价为9.85万/平方米。而根据此前西丽二手市场，宝能城花园录得最高成交价约14万元/平方米。项目自一期开盘至今，房价已经翻倍。
此次在阿里拍卖 “上架”的宝能城房产，只是该起案件中司法拍卖的其中56套住宅。事实上，今年6月，宝能城的15套首批法拍房源就已在阿里司法拍卖平台推出。由于“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”的原因，相关房产随后被撤回。
当时拍卖信息显示，税费负担“由买受人承担”。而根据最新拍卖信息，重新“上架”的房产在税费负担一项明确，“司法拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担”。此更改意味着，如果成功交易，竞买人或仅需要承担房产契税，个税和增值税部分将由宝能方面承担。
二、债务与冰山
宝能城房产被司法拍卖，只是宝能债务冰山的一角。
此前7月，宝能旗下主要投资平台钜盛华披露年报显示，2021年末，其有息债务总额822.91亿元，其中有360.44亿元将在今年内到期。另外，已发生逾期的债务金额超375亿元；融资及对外担保等诉讼事项的涉诉金额达550.02亿元。
该公司已逾期的债务涉及银行贷款、信托借款、可转债、非银金融机构借款等。相比之下，钜盛华的货币资金仅61.19亿元。
年报同时披露了钜盛华1000万元以上逾期债务的债权人主体情况，当中，包括12家信托公司、10家银行、3家证券公司以及12家非银金融机构在内，合计37家金融机构“踩雷”。
逾期的银行和证券公司中，平安银行和平安证券居于首位。据统计，仅“平安系”，钜盛华逾期的债务金额合计达92.63亿元。
风险还来自其关联方及非关联方的往来资金。2021年，钜盛华其他应收款规模896.90亿元，主要是关联方满足日常经营所需产生的临时拆借款。年报表示，考虑到宝能集团流动性紧张，相关往来款未来或较难回款。
作为宝能集团旗下核心的投资平台，钜盛华主要业务包括现代物流、高端制造、综合金融三大部分。当中，现代物流主体包括深业物流、宝能物流科技集团；高端制造主体包括鸿鹏新能源、中炬高新、南玻集团、韶能股份；综合金融主体包括前海人寿、前海财险、前海联合基金。
然而，在疫情等因素的影响下，这些核心业务没能给钜盛华带来应有的利润。2021年，钜盛华亏损115.23亿元，同比上年的盈利81.37亿元下滑241.61%。在年报中，钜盛华称，公司偿债压力较大，已出现债务违约、展期情况，同时也已出现无法履行担保责任的情况。
回到宝能整体层面，情况更不容乐观。中炬高新此前曾披露相关信息显示，截至2021年12月末，宝能集团有息负债合计1918亿元，对外担保余额308亿。目前，宝能集团有被执行人记录97条，被执行总金额391.4亿元。同时，该集团有限高消费记录38条。
对于钜盛华面临的风险，宝能方面表示，钜盛华已逾期的350亿元债务中，约290亿元已经签订展期协议或和解协议，和解率超过80%。剩余部分正在全力推进延期或和解，预计将于2022年3季度完成。
此外，钜盛华融资及对外担保等诉讼事项涉诉金额550.02亿元，截止目前已实现和解142.64亿元，剩余407.38亿正在和解中，预计2022年可基本完成和解。
三、兑付与谈判
宝能的麻烦，还在于要尽可能地寻求资金，完成旗下巨额理财产品的兑付。
据了解，2021年下半年，宝能集团旗下理财产品出现了大面积违约情况，引发投资者对于宝能集团旗下逾期产品涉嫌自融的质疑。随后宝能方面曾在去年12月8日公布兑付方案表示，将确保不晚于2022年6月30日完成本次兑付。
具体而言，将满足投资者每月不少于3万元的款项分配，确保至2022年2月28日兑付总额不低于20万元，2022年4月30日兑付总额不低于50万，剩余款项不晚于2022年6月30日组织兑付。
为保证兑付，宝能甚至给出解决方案，将深圳宝能中心、旧改项目、前海优质项目、物流园资产包项目等8大项目摆上货架。项目位于上海、深圳、广州等地，涉及商业物业、土地、商业综合体、旧改及优质金融公司股权等，评估价值超1000亿元。
然而，对于那些苦苦煎熬等待着的投资人而言，这些承诺无疑落空了。
乐居财经《地产K线》获取的一份日期为2022年8月10日的谈判记录显示，投资人在谈判会议上表示，宝能方面在去年12月8日谈及的八大资产包无一兑现，所提出的“630”也已经违约，且无任何说法。
投资人要求宝能集团拿出更多的征信措施，包括让姚振华拿出个人资产、宝能旗下香蜜湖地块，以及上海宝能公馆1288的销售回款，以确保兑付。
然而，据姚振华现场称，香蜜湖地块由泰国老板控股，股权在正大（集团）名下；另外，上海宝能公馆1288预售证仍在争取，预计9、10月份才能拿到。相比之下，姚振华更倾向于通过宝能汽车引战等方式来确保理财产品的兑付。
宝能方面在谈判中给出的优化方案是，今年第三季给投资者兑付10万，第四季度兑付15万，2023年每个季度15万，2024年每个季度20万，兑付时长两年。但现场投资人提出的兑付方案是，要求宝能在今年9月30日之前兑付200万，在12月30日之前兑付500万，2023年6月30日完成兑付。
这场谈判双方并没有达成一致，最终不欢而散。
四、丢失的筹码
位于深圳寸土寸金的宝能城房产被司法拍卖，宝能失去了一块极为优质的资产。实际上，随着宝能集团的债务漩涡越陷越深，其手中早些年积撰起来的筹码也在一点点丢失。
以钜盛华为例，截止2022年6月末，宝能集团作为其控股股东，持有钜盛华股权109.89亿股，占该公司总股本67.35%。当中，已质押109.8亿股。
也就是说，如果日后宝能集团在债务履行期限届满日，未履行债务偿还，质权人将有权按照法律、法规及质押协议的约定行使质权。届时，不排除钜盛华的控股权将出现变更。
这样的担忧不无道理。此前，宝能集团通过钜盛华持有的几个上市平台，就已经出现被动减持、股份被拍卖等情况，持股比例被迫降低。
7月19日，中炬高新曾一口气连发了三个公告。这些公告的两则，与宝能系有关。其一，中炬高新控股股东中山润田被动减持1.59%，变更后，中山润田对该公司持股降至17.84%。其二，由于中山润田未按公开承诺完成中炬高新股份增持计划，广东证监局向中山润田发出了警示函。
连起来读，公告向外界传递出一个重要的信息：宝能系被动撤退，而火炬集团正试图重新夺回主权。
中山润田是深圳华利通投资全资子公司，后者则是宝能系旗下主要投资平台钜盛华100%持股的公司。四年前，中山润田从火炬集团手中，夺得了中炬高新的控制权。
此次二股东火炬集团趁机起势，与鼎晖寰盈结成一致行动人，并增持中炬高新1.09%股权，持股比例由11.22%增至12.31%。一减一增之下，二者对中炬高新的持股差距缩小至5.53%。
据了解，根据今年3月18日披露的公告，宝能方面中山润田所持有的中炬高新股份98.72%已被质押，占总股本的20.54%；所持股份的73.20%被司法标记，占总股本15.23%。
有内部知情人士告诉乐居财经《地产K线》，在中炬高新这场股权争夺战中，姚振华因股份被冻结、强制执行所导致的控制力丧失已成定局，中山火炬也借机展开控制权争夺，并表示，姚振华减持多少中山火炬就增持多少。
与中炬高新一样，在宝能手中岌岌可危的还有韶能股份。据了解，宝能系通过旗下公司华利通持有主要上市公司韶能股份19.95%股份，是其第一大股东。
受宝能债务影响，此前6月，华利通所持韶能股份非限售流通股约1.42亿股、占公司总股本的13.11%被法院裁定强制拍卖，但因竞得人深圳方富实业未支付余款，拍卖没有成功。
根据韶能股份7月22日最新公告，第一大股东华利通旗下1.42亿股股份将于8月24日10时至8月25日10时被强制重新拍卖。若司法拍卖完成，将导致韶能股份第一大股东发生变更。
此外，南玻A也曾在7月公告，宝能系旗下公司中山润田持有南玻A的6765万股已被法院裁定变价处置。随着旗下资产的出售、拍卖，以及所持公司的股权被减持、变卖，宝能的偿债筹码正一点点流失。
本文来自微信公众号：地产K线（ID：dichankx），作者：李奕和