央行终于又降息了!今天(22日)上午,央行时隔三个月再度宣布降息。一年期3.65%,只降了5个基点;五年期以上4.3%,爆降15个基点。



加上之前针对首套房定向降息20个基点,最新房贷利率已低至: 4.10%

你已经找不到比这还低的时候了。

2009年首套房贷利率是基准利5.94%率的7折,算下来是4.158%。也没有现在的利率低。

1年期是短期贷款,主要面向实体经济企业。5年期是中长期贷款,主力是居民房贷。后者降幅高于前者,是典型的“非对称降息”,非常罕见。 央妈用心良苦,倾向性很明显,就是在偏袒买房人啊。

“非对称降息”的背后,是同样重磅的三大信号:

政策工具箱已经打开,针对房地产的一揽子新政正在酝酿;向上复苏的道路是曲折的,稳定预期的动作不能少;在防通胀和稳增长之间,中国的天平还是倾向了后者。

中国经济,正在为三季度的反弹,做好充足的准备。



很多人都注意到了,这已经是今年第三次降息了。 但很多人没注意到,前两次降息,都发生在关键的转折点,都在后续出现了政策频出的大潮。 降息,不单纯是月供少了几十块钱的问题,而是重要的政策风向标。



今年首次降息是1月份。经历了半年的调控重锤,房地产市场已经被干趴下了,信心动摇,已经到了不得不出手的地步。 随后,一场声势浩大的救市潮开始席卷全国:提高公积金贷款额度、下调房贷利率、发放住房补贴、降低首付比例…… 但事后诸葛亮来看,实际的政策力度不是很大,顶多算是热身暖场。 第二次降息是4月份,成都、苏州、杭州、南京、武汉……强二线城市开始加入救市大军。 松绑力度明显更大了,已经开始动用取消限购、限售“5改2”、重启棚改货币化安置这类压箱底的猛招。救市进入了白热化阶段。



今天,第三次降息如期而至,释放的信号比以往更加强烈,很难不引人遐想。



比如,至少有一年多没松动的一线城市,最近有点过于活跃了。



就在刚刚过去的周末,上海临港年内第二次松绑!成为标志性事件。

在临港新片区工作的外地人士购房,缴纳个税或社保只需满1年及以上。此前该门槛曾经从5年降至3年,现在又下降为1年。



另外,北京三住宅项目试点支持老年家庭购房、广州的入户门槛也放松了。

一线城市拧个小火,环一线楼市直接沸腾了。环京的廊坊、环沪的昆山太仓海宁,相继放开限购,玩起了低价抢客的老把戏。



至于二线城市,松得只剩下底裤了,基本就是限购和限贷没动了,正在频频试探调控的“底线”。



松绑了十几次的南京,听说打算全面取消限购了,同在长三角的宁波也跃跃欲试。



楼市反攻这场大戏,终于来到了高潮部分。

2

大家都不买房,央妈比亲妈都急。

甚至那些想要早点把房贷还清的人,在银行柜台前排起了一圈又一圈的长队。

经济学家香帅做了个小调研,想看看各线城市居民的实际房贷利率到底是多少。

她发现,二三线城市的房贷利率要比一线城市高出不少。

样本中,一线城市居民房贷中位数为4.23%,二三线城市则分别为5.06%和5.04%,比一线高出将近一个百分点。三线城市中甚至有近10%的居民房贷利率超过6%。



降息的呼声,还是非常大的。

我们来算一笔账。200万商贷,30年期等额本息——



一年前买,房贷利率6.1%,利息236.3万元,月供12119.9元,本息合计436.3万元;

半年前买,房贷利率5.1%,利息190.9万元,月供10859元,本息合计390.9万元;

上个月买,房贷利率4.25%,利息154.2万元,月供9838.8元,本息合计354.2万元;

现在买入,房贷利率4.1%,利息147.9万元,月供9664元,本息合计347.9万元。



贷款总额不变的情况下,现在买房——



月供比一年前少了2455.9元,总利息少了88.4万元,约等于一台奥迪Q7;

月供比半年前少了1195元,总利息少了43万元,约等于一台宝马3系……

过往经验告诉我们,宽松的信贷环境,往往是房价起势的开始。

国家统计局70城房价数据显示,一线城市的新房价格,已经连续涨了8个月。二线城市里最猛的成都,涨幅连续4个月全国第一。



核心地段的好房子,早就开始涨了。

3

LPR降息的草蛇灰线,其实早已埋下。

一周前的8月15日,央行做了一个完全出乎市场意料的举动,时隔半年再度降息10个基点。

调降的MLF利率,是最重要的政策利率,与LPR报价利率这个市场利率之间,存在联动机制。

因此,MLF率先下降,LPR跟着降息就是必然的了。

要是再往前看,7月份的金融和经济数据,也给降息提供了充足的理由。

7月份的社会融资规模增量,7561亿元,比上一年少了3000多亿,比市场的预期少了5000多亿。

拆开来看,政府融资在今年一直牢牢支撑着社会融资规模。其他主体?7月份人民币贷款下降37%,企业发债融资则下降了76%。

至于经济数据,“三架马车”都出现了复杂的信号。

7月份规模以上工业增加值环比回落,社会零售总额增长低于预期。其中,跟地产相关的产业链,无论是上游的建材,还是下游的家具,都不约而同受到了影响。

另一边,餐饮、酒水、服装、化妆品、电影、出行等类型的消费都有明显复苏,但并不强劲。

与地产的挣扎不同,正在爆发的,是中国的汽车生产。

7月份汽车制造业增加值增长22.5%,产量增长31.5%,零售额同比增长9.7%,都比其他品类表现得明显更好。

根据中汽协披露,7 月份乘用车产销分别为 221 万辆和 217.4 万辆,同比分别增长 42.6%和 40%,甚至创下历史同期新高。

这些汽车跟机电产品一起,大部分都被出口到欧美,赚了大量外汇。

再加上箱包、鞋靴等产品订单的增长,海外强劲的需求实实在在地拉动了中国的出口。按美元计,7月中国出口同比18%,预期16.2%,前值17.9%。

总的来看,最新的数据都表明,向上复苏的道路是曲折的,扭转预期的大动作不能少。

4

有人想不明白,通胀已经抬头了,为什么还要降息,不怕进一步推高通胀,货币贬值吗?

事实上,在MLF政策利率和LPR市场利率下降的当天,离岸人民币汇率都出现了异动,创下记录。

首先我们来看,通胀真的很高吗?

中国通胀CPI,今年7月份同比增长2.7%。

2.7%是什么水平?

你说很高吧,距离欧美动辄10%上下的通胀来说,还远着呢。但你说很低吧,这个数据也已经逼近了中国通胀的警戒线,3%。

在今年三季度结束,我们或许就会看到通胀突破3%。

但我们拆开通胀数据就可以发现,事情没有那么简单。

一方面,从分项来看,蔬菜和猪肉价格明显拉升了通胀。但蔬菜价格上涨,是因为最近的极端天气扰乱了供给,猪价则是因为供给有周期性的变化,都没有反映需求的上升。

另一方面,去除掉食品和能源的核心CPI,同比仅增长0.7%。这是2021年4月以来的新低,说明国内需求还有待提升。

所以,至少目前看来,中国并不需要过度担心通胀,继续保持宽松政策环境,刺激经济,稳定增长,才是最重要的事。

还有一个有利于保持宽松政策环境的外部因素是,美国加息抑制通胀的步伐,放缓了。

本来按照规律,当美国加息缩表,把美元流动性从全球抽回来的时候,其他国家选择降息,是会加速资产的回流的。

但在最新的议息会议上,美联储给出的信号是,加息75个基点已经到顶了。

这意味着,如果美联储之后不再有激进加息的动作,那么中国央行可作为的空间将会变大。

本周,在美国杰克逊霍尔,全球央行将召开年会。这将是一个非常重要的观察窗口。

更多“核弹”级别的增量政策,会抢在宝贵的窗口期落地吗?我们仍然期待着。