过去两个月以来，楼市刺激方案并没有外界想象的快速反弹，带领中国经济走出困境。
过去五年，中国政府提出“房住不炒”的口号，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，目的是打击投机性需求，抑制房价过快上涨。
此后，中国政府对楼市的打压持续加码，到2021年下半年，中国房地产下行至冰点，交易量、投资额等指标甚至出现“腰斩”。以恒大为代表的一众地产企业也陷入严重的经营危机。
今年初，中国突遭新冠病毒奥密克戎变异毒株的袭击，上海、北京等中心城市，以及更多的大中型城市陷入长时间封城，二季度的经济困难堪比疫情之初的2020年一季度。振兴经济的难度和急迫性越来越高。
过去20年来，中国经济遇到困难，刺激房地产行业成为“万年灵药”，屡试不爽。4月29日，中国政府发出信号，松口称“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。各地政府纷纷放松限制，抛出各种刺激政策。
然而两个月过去，楼市并没有外界想象的快速反弹，带领中国经济走出困境。背后的原因如何？未来房地产市场走向又如何？
冰点与刺激
北京望京地区的高楼大厦
“市场已经触底。”6月28日的万科股东大会上董事会主席郁亮称，2022年一季度，一二线城市商品住宅销售同比下降36%，到了4月，情况更糟，一二线城市商品住宅销售同比降幅扩大至59%。
如果放到整个中国，无论从哪个维度来看，内地房地产企业都处在低谷——克而瑞地产研究中心的数据显示，2022年前五个月，全国百城商品住宅成交面积同比下降51%，同期全国百强房企连续下降5个月，而且降幅逐月扩大，从1月的39.7%扩大至5月的59.4%。
这种局面主要由长期政策和短期疫情冲击两方面共同造成。从2020年开始，中国政府陆续出台了一系列政策对房地产行业都有非常深远的影响，比如房屋成交指导价打击炒房投机心态稳定楼市价格等。此外，2020年8月中国对重点房企融资提出“三道红线”，2020年底又提出金融机构房地产贷款集中度上限，两项深刻改变房地产金融格局。
整个2021年，房地产行业都处在深度调整中，恒大、融创等风光一时的大型房企，也在这一年不断挣扎地应付债务压力。
然而，到今年3月份开始，疫情突袭北京、上海等中心城市，此外大量城市都时不时进入封城状态，使经济预期迅速恶化，楼市销售“腰斩”，跌入谷底。
中国政府救经济的愿望越来越迫切，甚至要求各地方政府刺激手段“应出尽出”，也一改对房地产行业的态度——4月29日的中共中央政治局会议仍强调“房住不炒”定位，但明确提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。这被市场认为是自2016年本轮调控以来，中央政府层面针对房地产行业最为宽松的表态。
地方政府应声而动。自2022年3月初以来，已有超过130个城市出台包括“降低房贷首付比”、“放宽限购限售门槛”等在内的楼市调控松绑政策，中央政府层面也推出全面“降息”和结构化宽松。
甚至有超过10个城市宣布在棚户区改造中推出房票安置方法，即政府向被征收房屋的所有权人发放房票，房票面值为安置补偿权益货币量化后的总金额，持票人可在有效期内购买政府指定的开发商的楼盘。
过去六年来的楼市寒冬，在今年春夏之交，一举扭转。
屡试不爽？
在经济困难之时，刺激楼市，在中国屡次上演。
2008年，美国爆发次贷危机，金融海啸波及全球，当年11月中国进出口数据突然跳崖，出口增速从上月的19.2%下降到-2.2%，进口增速从上月的15.7%下降到-17.9%。
为了刺激房地产提振经济，2008年财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税和土地增值税。中国央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
这两剂猛药，使房地产的拉动效应十分耀眼。2009年刚过完一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%。
到2016年，中国开启一轮“棚改货币化安置”，简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。
棚改货币化的加入，像是备齐了柴火，点着了火苗，再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。
中国楼市“量价齐升”，包括恒大在内的一众房企，通过激进的高杠杆操作，搭上政策的“东风”，瞬间膨胀。
这背后的逻辑是房地产行业的重要地位。
香港中文大学商学院房地產及金融助理教授胡荣向BBC中文表示，房地产是支柱产业，住房更是居民的主要消费和投资支出。
胡荣指出当前政策的重要背景：一方面，居民整体消费需求不振，房地产的销售尤其疲弱，从而拖累整体经济的增长；另一方面，各地之前推出的多种限制房地产投机活动的限购限贷政策仍然有效。
“因此，适当的运用货币政策和放宽部分限制性措施可以有助于房地产市场企稳从而对整体经济的增长有较大的贡献。”胡荣称。
效果不如之前
今年3月份开始，疫情突袭北京、上海等中心城市，此外大量城市都时不时进入封城状态，使经济预期迅速恶化，楼市销售“腰斩”，跌入谷底。
今年3月份开始，疫情突袭北京、上海等中心城市，此外大量城市都时不时进入封城状态，使经济预期迅速恶化，楼市销售“腰斩”，跌入谷底。
不同于前几轮刺激的“烈火烹油”，虽然各地楼市调控松绑政策频出，但市场反应冷淡。
上海易居研究院计算，5月，70城整体新建商品住宅价格环比减少0.2%；二手住宅价格跌幅更大，5月，70城整体二手住宅价格环比减少0.4%，同比减少2.2%。
面对各地政府热情的松绑政策，消费者持币观望，使房价不涨反跌。
万科董事长郁亮在近期董事会上称，楼市触底之后，不会迅速反弹，而要经历缓慢恢复过程。2015年以来，在人口数量上升、新型城镇化加速、棚改货币化等因素推动下，中国房地产销售一度“高歌猛进”，开发商亦凭借高周转激进扩张规模。“现阶段，人口状况、人口结构、收入水平以及国家对房地产行业指导原则已发生大变化，行业进入新发展阶段。”
胡荣则指出疫情带来的短期因素。她表示，目前房地产的价格还是处于相对高位，而且中国整体经济增速放缓，疫情又导致了就业市场的收紧，工资或是投资收入受到一定的负面影响，导致人们对房地产这样的大额投资支出信心回落，而且负担压力增加。再加上欧美普遍担心由于通胀而引起的经济衰退将很快到来，这些因素都大大抑制了房地产市场的消费和投资需求，从而使得目前这轮刺激的效果并不明显。
矛盾：“房住不炒”与刺激楼市
面对各地政府热情的松绑政策，消费者持币观望，使房价不涨反跌。
面对各地政府热情的松绑政策，消费者持币观望，使房价不涨反跌。
从4月底中央政府放松口风后，最大的质疑是，“房住不炒”是否已成过去时？
但目前看来，虽然三四线城市几乎都在全面放开楼市，但一二线城市还主要在促进刚需和改善型需求的住房上做文章，仍将限购、限售等政策视为“底线”。即便偶有突破者也被立即叫停。
比如，5月20日，南京房地产协会发布消息称，南京二手房全面取消限购，本地人和外地人买二手房均不再需要购房证明。几个小时后，这一政策即被删除。两天后，武汉宣布，四大远城区全面取消限购政策。不到一天，该消息也已删除。
浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰日前撰文称，“房住不炒”的政策并没有出现根本性转变，打掉投机性需求一直没有动摇。这样的坚持，很重要的一个原因是在过往的投机炒作下房价上涨太快，透支了居民收入，不利于消费扩张以支撑长期经济发展，而居民债务快速上涨，积累了金融风险，冲击着不发生系统性金融风险的底线。
胡荣则表示，“房住不炒”与刺激楼市，两者的关系之间非常微妙。本质上讲，“房住不炒”是指抑制投资需求，但并不排斥居民自住消费需求。而放松楼市限制的目的是鼓励居民自住消费，但并不鼓励投机炒房需求。
“然而，住房本身是有着消费品和投资标的的双重属性的。这使得这两类需求的鼓励或者抑制都往往是同时产生的，从而使得抑制或鼓励的政策的成效都难以把握。”