6月30日深夜，市场还未等到融创中国2021年的年报，先等来了核数师普华永道辞任的公告。
这是普华永道今年内主动请辞的第7家房企客户。此前针对2020年财年，融创为普华永道开出的核数师酬金达2400万元。而连续与7家房企解约后，普华永道损失的酬金接近1亿元。
数据来源：房企2020年年报，制图：36氪
一位从业多年的审计师告诉36氪，一直以来，核数师都扮演着资本市场“看门人”的角色。“一般情况下，中国香港地区将负责审核公司财务报告的审计团队称为核数师，中国内地多称审计师。”
核数师一方面要独立检查、核实上市公司会计账目和财务报告的正确合理性；另一方面，又靠审计服务的客户获得收入，与企业存在甲乙方关系。
而自从去年房地产企业接连爆发违约潮以来，行业危机下，房企各类粉饰财报、隐藏或有负债的“财技”让看门人的审核工作量、难度和风险明显加大。且甲乙方关系下，即便核数师不认可客户编制的报告，但介于乙方身份也无法提交相左的审计意见。
2022年以来，超过110家港股上市公司发布的更换核数师公告显示，原聘核数师辞任的主要原因多是未就审核费用达成一致，但在上述审计师看来，这只是找了一个相对体面的理由。
“更重要的原因在于双方对财报记录的关键账目存在分歧。核数师无法出具满足客户意愿的审计意见，只能‘接受客户建议’自行请辞。”
正如不久前奥园健康收到的一项匿名指控，完全将核数师与房企体面分手背后更隐晦的原因摆到了台面上。
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抛弃房企大单，核数师集体辞职
过去多年来，规模型房企大多聘请普华永道、德勤、安永、毕马威四家会计师事务所出任核数师。而身为“四大”，其服务收费也均高出同行。
例如万科在2020年与2021年为毕马威支付的审计报酬为1680万元，且该报酬不包含其他子公司、关联公司审计、融资评级支持等服务费用；招商蛇口针对2020年度支付给德勤的酬金也有1101万元。
此外，远洋集团、建业地产、宝龙地产等过往年度为核数师支付的酬金也均超过1000万元。
而在去年行业遭遇流动性危机之后，一众资金紧绷的房企开启紧衣缩食策略，审计费用自然是一笔能省则省的支出。
中国奥园在1月26日更换核数师的公告中就表示，因德勤须就公司流动性问题进行更多审核程序，双方未能就2021年度财报审核费用达成共识。当日，德勤已辞任公司核数师，奥园另委任信永中和为新核数师。
据年报披露，2020年中国奥园为德勤开出的审计酬劳达800万元。同期还有非审计服务费用519.1万元。
除此之外，普华永道在合生创展、融信中国等多份更换核数师的公告中也提到，双方在审计费用上未能达成一致。
谈到房企上下紧衣缩食的现状，从2008年起就开始服务房企客户的审计师彭彦为36氪举了一个形象的例子。
“以前房地产行业比较好的时候，我们审计人员出差到外地做项目，享受的待遇也比较高，住宿都会给安排五星级酒店，客户还会主动邀请我们在当地游览几天。最近这段时间，房地产不太景气，很多财务总监签合同时就会比较含蓄地提出说‘差旅费是不是你们来承担？’或者如果他们承担的话，就会就近住一些规格低一点或者他们自己的酒店。”
从彭彦工作条件的变化，市场得以一窥房企从过去财大气粗到眼下开源节流的转变。而如果说这只是行业危机下企业不得不做的选择，那么承担着“看门人”角色的核数师还面临诸多难以把控的风险。
今年4月，奥园物业板块奥园健康就收到核数师德勤致函，内容涉及一封匿名报告，指奥园健康存在约70亿元的财务失实，隐藏了几笔借贷和担保数据。
尽管奥园健康表示上述指控完全失实，不过在3月25日，德勤作为其核数师审核公司2021年报时，已经对四笔关联交易的合规性提出异议。
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开发商利润之谜
房企更换核数师，尽管多家透露的理由均是节省审计成本，但究其更深层次的原因，还是上一会计年度的审计难度和风险明显增大。
前述审计师告诉36氪，当一个产业的风险越来越高，尤其是接连出现暴雷事件时，核数师的审计风险也极高。经过去年一系列政策调控的影响，各大房企在粉饰报表、隐藏风险上“各显神通”，这无形中加大了审计工作的难度。
在房企一线工作超过20年的陈同新透露，地产行业周期长、产业环节复杂的特点令这个行业本身有很多隐匿风险的操作空间，尤其在市场不景气的时候，企业通过各种方法自我粉饰的需求就更强。
他提到，这其中一个重要的风险点体现在企业对部分资产公允价值的重估上。
根据会计准则，房企持有的资产需采用公允价值或成本法进行后续计量。陈同新介绍，目前房企手中的持有型物业，如商场、酒店、写字楼等，一般都采用公允价值计量。公允价值模式下，资产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，每个财务报告期末以“公允价值变动损益”科目计入利润表。
也就是说，一项标的资产公允价值的增加或减少直接对公司利润产生影响。陈同新提到，公允价值重估是房企常见的提升自身利润的方式。
“因为这个（公允价值估算）没有特别明确的标准，比如一座商业物业价值是5亿、6亿还是7亿，开发商用不同的方法可以估出不同的结果。有的是用租金涨跌来评估，有的是借助同地段一些销售标的的价格变化来估算。”
以商场为例，使用公允价值对这项资产进行计量，就意味着企业在每个财报期需根据市场变化来估算其持有该间商场是增值还是减值。如果用租金涨跌估算，假设该商场上一年租金收入为1亿元，今年租金收入上涨至1.1亿元，那么可反推出该商场有所升值。
这一条件下，评估单位可通过一系列计算将该商场的公允价值提升，如5000万元或更高数额，并直接计入利润表。
简单来说，就是这家房企仅靠该商场公允价值的提升就额外获得5000万元的账面利润。
而假设一间商场的租金收入并未呈现客观上涨，开发商依然有办法提升其公允价值，并且可操作的方式五花八门。审计师彭彦提到了一种常见的做法——通过关联交易向上市房企输送利益。
他解释，一般上市房企都有集团型母公司在背后，母集团旗下则有众多不在上市体系内的关联公司。当上市公司出于业绩需求，希望在利润或净资产上实现大幅提升时，便会由关联公司出面，在标的资产周边高价买进多套物业，拉高同地段的市场价格。这样评估公司在取数时可参考的市价就会提高，标的资产的公允价值也相应得以增加。
陈同新告诉36氪，过去基本都是港资房企使用公允价值计量，因为港资房企持有的投资型物业较多，开发型物业较少。但近年来，内地房企也纷纷引入公允价值模式，以期在市场行情好的阶段，通过公允价值重估，令其资产大幅增值。
“但由此体现的利润只是账面上的金融数字，实际交易中并没有真的产生这么多往来款。所以去年下半年到现在，我们可以看到许多房企有上百亿的利润，却还不上十几亿的债务，就是因为过去很多利润都是通过公允价值做出来的，不是企业实实在在可以自由支配的现金流。”陈同新解释道。
一如今年1月，由世茂集团担保的“2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划”出现违约，总规模仅6.45亿元，而世茂集团在2020年的净利润则有126.28亿元；又如2020年全年净利润有356.44亿元的融创中国，却要为一笔40亿元的公司债寻求展期。
房企引入公允价值模式，在于市场行情好时，公司资产价值可获大幅提升，而一旦行情遇冷，其资产价值也会大幅下跌。
“从去年下半年一直到现在，市场成交越来越差，大量的物业销售、租金收入、股权转让都是跌值的，按照会计准则，房企手中的资产都需要做减值，但头部房企手持（价值）几百亿的资产，稍微降一两个百分点都是三四十亿的损失，那还减不减值？要减多少？审计认不认可？这些都是分歧。”陈同新说。
当这些分歧积累到审计难以承受的程度，出于规避风险的考虑，核数师只能被迫请辞。
尤其在普华永道去年因恒大问题接受调查以来，监管日益趋严的环境下，审计机构更加注重自身安全性和声誉。
此前于2021年10月15日，普华永道因在对中国恒大2020年报的审计意见中只发表了无保留意见，未提及持续经营的重大不确定性，而被香港财务汇报局质疑是否遵从审计准则，并对其展开调查。
彭彦直言：“这几年监管确实比较严，会计师事务所也要把控自己的风险。如果我们判断企业存在违规行为，但企业又不想跟着我们的意见来调整，那么我们可能就会主动辞任。因为倘若我们顶着压力出了年报，具体操办人可能面临吊销执照、终身禁入甚至刑事处罚。”
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审计触不到的隐秘角落
谈及去年行业危机下暴露的房企各类违规操作，审计师出身的彭彦自然更关注审计单位自身可能涉及的风险，而房企老兵陈同新则更担忧整个地产行业还未爆出的风险。
实际上，公允价值重估引起的资产增减值还只是核数师在审计层面能够发现的财技，审计意见是否认可取决于双方能否达成共识。而隐藏在房企账本背后的诸多“行规”，则是连核数师都难以触及的角落。
陈同新透露，仅利润一项，开发商就能通过多种方式将成本结转时间延后，以达到虚增利润的目的，且核数师无从核实。“比如房企在跟乙方施工单位合作时，双方通常先不签合同，乙方先开工。这时相当于在法律上根本没有这笔生意，相应的施工费用自然也无需计入当期成本。”
至于何时结款，开发商会根据当年具体情况判断，“如果这个项目需要做（高）利润，那么开发商就先不结工程款，等拖过报告期再补签合同、支付款项”。这样一来，原本当期发生的成本就悄无声息地延后到了下一个财务报告期，而当期利润相应也就高于实际情况。
“像我了解的施工单位跟房企合作，都是没有合同先开工，到能结款时，乙方一手拿着发票，一手带着合同交过去，现场签约现场结账。”陈同新说。
他直言，这类操作在房企中十分普遍，“几乎每家都存在大量这样的情况，只是国企可能比例稍低一点，民企基本上无一例外”。
这也意味着，各家财报中记录的应付账款数额与房企实际产生的欠款规模相差甚远。而这些被“行规”掩盖的事实就成了开发商账本中最隐蔽的角落。
“双方口头约定的合作，属于‘一个愿打一个愿挨’，没有合同，核数师怎么去审计？真正了解这些‘行规’的人才可能有针对性地去调查，否则仅凭会计准则去算账，很难发现这些报表背后的猫腻。”
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房企业绩“大跳水”
而不论开发商多年的“行规”能掩盖多少尚未暴露的风险，上市房企2021年业绩大减已经成为公开的焦点。
根据安永发布的《中国房地产行业2021年业绩概览及ESG发展机遇》报告（以下简称“《报告》”），2021年房地产行业整体营业收入有所上升，但受行业政策、多地疫情等多方面因素影响，同时高地价项目逐步进入交付周期并确认收入，2021年中国前30家上市房企的盈利指标，包括销售毛利率、净利率、净利润及净利润增长率、净资产收益率等，均出现不同程度的下降。
根据《报告》数据，2021年中国前30家上市房企净利润同比降幅为18.42%，有20家净利润同比下降。其中，因受该年度交付面积下降及存货跌价拨备的影响，荣盛净利润降幅最大，同比降低约164.35%，其次为绿地和华侨城，净利润分别同比减少约55.32%和54.51%。
TOP30房企净利润变化，图源：安永《报告》
而值得注意的是，受统计的前三十家上市房企还不包括年报至今难产的恒大、融创和世茂。
对于多数房企盈利指标集体下降，陈同新介绍说，计提存货跌价拨备是主要因素。
与公允价值减值类似，按照会计准则，房企手握的大量土储作为存货也需每年按照市场变化计提存货减值。“也就是说，企业手上还没消化完的土储，它现在再拿出来是卖不到当初拿地时预计的价格的。”
“从2020年下半年开始，房企拿地的利率都特别低，如果按净利率算，大约只有3% -4%，到2021年上半年，就只有1%- 2%的水平。现在市场价格跌了5%，意味着大家前两年拿的地全亏。”
以中南建设为例，2021年其经历了上市以来的首亏，这与存货等各项资产减值的计提直接相关。
去年全年，中南建设计提各项资产减值准备合计38.58亿元，由此减少当期利润总额38.08亿元、归母净利26.92亿元。其中，存货跌价准备为28.02亿元，占总减值准备的45.78%，最终计提23.65亿元，占总计提金额的61.3%。
除楼市销售价格下跌之外，陈同新分析，房企打折甩卖资产也是引起存货跌价的重要因素。此前几年，受困于融资环境收紧，许多民企纷纷选择合作开发，而一旦合作伙伴折价出售项目股权，项目其余开发方持有的剩余股权也需依照转让价格计提存货减值。
不过另一方面，出于对未来业绩的考虑，经历2021年的市场冲击后，房企也倾向把利润“往后藏一藏”。陈同新坦言：“反正去年那个行情，企业表现再烂市场也不会惊讶，那索性一次性‘砸’（计提资产减值）到底，让2021年基数变低，这样企业在后续两年反而比较容易取得业绩增长。”
对于房企打折甩卖资产，以校招生身份进入房企，如今工作在投资一线的杨灿有切身体会。他明确感受到，从去年下半年开始，市面上等待出售的资产突然多了起来，而且大部分都是折价出售。
“很多出售方报的价格就会打7折、8折，那些一上来就给9折、9.5折的标的基本没人理。”
杨灿解释说，现下民营企业抵御风险的能力更弱，因此对收并购标的的要求非常高。像他所在的房企，今年二、四季度分别有一笔美元债到期，在这一时间点收并购，公司首先要排除两类标的。
“一是不会去看那些折扣不高的项目，因为对方给我们比较大的折扣，我们才能保证接手之后有盈利，才能保证后续债务的偿还；二是不会去收那些现金流差的项目，像商业、商办、酒店式公寓我们都不会要，只会收那些市场、地段都不错，流通性比较高的项目。”
如今年一季度，杨灿所在的团队刚收入华东某强二线城市一幅住宅地块，收购价格相比该地块此前备案的销售单价每平米低了近2万元，“而且这个项目当时已经开工了，四证齐全，我们后期再提高一些配置或者加强营销手段，每平米相比收购价再多卖1万元左右应该不难。这样我们收购这块地就是赚钱的。”
与此同时，杨灿所在的投资条线的工作任务也有了转变，以前工作重心主要在土地招拍挂市场，现在则更多要在收并购市场寻找“捡漏”的机会。而其身边众多同行，尤其在大型房企任职的，工作重点却从投项目转为卖项目。
“我们投资部就是拿着公司的钱去买项目的一个条线，现在公司没有钱让我们投资，那这个条线上的人要么就是转为卖项目，要么就是面临裁员、转岗。现在公司一切都以保现金流为主，都要降本增效，降薪的也很多，像年终奖这些基本都要打折，还有公司根本发不出来。”
实际上，与在出险房企中任职的同行相比，杨灿是幸运的。他工作的这家长三角区域房企，此前规模排在TOP 50之后，公开竞拍抢地的阶段，与大房企同台缺少竞争优势，恰恰让这类房企避开了举债扩张，守住了稳健发展的步伐，时下才得以有继续投资的空间。
安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉也提到，目前房地产行业加速出新，出险房企会逐步收缩规模，优质房企则有望获得新的市场份额。
而与杨灿一同进入房企的校招生们，有的已经被优化，剩下的则与危机下的公司困在同一条船上。
回顾进入地产行业的几年，他们拿过高出同龄人不少的薪水，见过普通人几乎不可能踏足的豪宅，参与的项目动辄数十亿，再到如今，却正经历公司上下勒紧腰带过冬的窘迫。这是当初他们进入这个行业时从未预料的反差，也是行业整体从野蛮生长到进入转型阵痛的具象表达。
（应受访者要求，文中陈同新、彭彦、杨灿均为化名）