本文来自微信公众号：魏城看天下（ID：gh_172f9518d915），作者：魏城，编辑：郝洲（《财经》杂志编辑），头图来自：视觉中国
就在英国央行——英格兰银行——最新一次加息的第二天，英国房价又创下了新纪录。
5月5日，英格兰银行连续第四次加息；5月6日，英国商业银行哈利法克斯宣布，2022年4月英国平均房价升至历史新高，为28.6万英镑，比3月上涨1.1%。
这是连续第10个月环比上涨，也是2016年以来为时最长的连续月增。
伦敦房价增速虽然低于全国，但4月平均房价仍然创下了纪录：英国首都这个月的平均房价为53.8万英镑。
所有读到这条新闻的英国人，大概都会心里一颤：在生活成本危机日趋严重的今天，房价这么个涨法，这是吉兆呢，还是凶兆？
一、卖房租房，等待崩盘？
1998年刚来英国时，我记得这里的人谈起房地产市场，不管是华人，还是白人，都会心有余悸地提起20世纪90年代初的那次楼市崩盘——
据说，那时英国央行的基准利率最高达到14%，很多背负着更高利率按揭（又称房屋抵押贷款）的英国人还不起贷款，房子被银行收走贱卖，导致房价狂跌。伦敦房价跌得最惨：平均跌了三分之一。
那时我在英国一家媒体上夜班，公司为我下班后预约的出租车司机，总是同一个中年男子，他叫汤姆，土生土长的英国白人，特别健谈，他总是以那一惊一乍的言谈，把昏昏欲睡的我给“炸”醒。
那时伦敦的房地产市场早已走出崩盘后的低迷，价格噌噌地往上涨，许多人已经开始谈论楼市再次崩盘的风险了。
汤姆自然也爱评论伦敦的楼市。
他曾经是“有房一族”——他、太太和两个孩子曾经住在一套比较憋屈的公寓中，后来他把公寓卖了，租了一套更为憋屈的公寓，成了“租房一族”。
我问他为什么要这么做，他说，他估计伦敦房价不久就要大跌，他在房价高点时卖了公寓，赚了一笔，现在暂时租房，等房价大跌时他再入市，买一套不那么憋屈的别墅。
但多年过去了，伦敦的房价一直没有跌。汤姆全家也一直租住在那套更为憋屈的公寓里：因为他不仅买不起别墅，也买不起原来卖出去的那套公寓了。
十年后，2008年，英国和西方其他国家一样，遭遇了金融危机。
价格一直噌噌上涨的英国房市终于崩盘了，尽管和上一次崩盘相比，跌幅相对温和，但仍然跌了逾18%。
在金融危机前的2007年9月，英国的平均房价为19万英镑，到2009年2月，均价跌到了15.4万英镑，直到2014年8月，英国房价才重回金融危机前的水平。
此时我想到了汤姆。如果他抓住了这次机遇，也许他已经买了房，至少买回了与原来类似的公寓，虽然白忙了十年，但毕竟重返“有房一族”了。
二、金山银山，不如砖山？
然而，为了等待下一次房市崩盘而卖房租房，“守租待吐”，似乎是一个风险很高的投资策略，不建议效法。
如果房价一路上涨，一直涨到你离开人间还不下跌，怎么办？即使下跌，何处见底？何时出手？也不好拿捏。
也许更悲催的是：你卖房卖了10万镑，放在银行，多年后，房价涨到20万镑后确实下跌了，跌到了18万镑，这到底算跌呢，还是算涨？
自从金融危机以来，英国楼市，尤其是伦敦的楼市，又是高歌猛进十多年，价格一路噌噌上涨，即使遭遇了百年不遇的新冠疫情，也没有下滑或原地打转，反而由于政府的印花税优惠政策，也因为写字楼里的白领们居家办公省下了交通费和餐馆费，导致两年疫情期间英国房价又出现了一个狂涨期，涨幅约为20%。
根据英国的官方统计数字，从2009年金融危机导致的房价低谷，到2022年5月，英国房价平均上涨了79%，与此同时，英国平均的涨薪幅度只有38%，还不到房价增幅的一半。
如果用房价/收入比来衡量，也许更说明问题：
2021年英格兰平均房价是一个全职雇员年薪的9倍，仅仅三年前，即2019年，这个数字是7.6倍，2009年是6.4倍，2002年是4.9倍。
根据英国国家统计局的数据，即使对那些只能买便宜房的首次购房者来说，2020年的房价/收入比仍然高达4.8倍，但20年前这个数字是3.1倍，再往远说，1986年这个数字只有2.3倍。
房价高企，对首次购房的普通人来说，当然不是好事，但对于那些坐拥几套房子的人来说，则是求之不得的好事：他们就像坐在几座金山、银山上。
但这有一个前提：他们坐拥的几套房子都没有按揭，或者都已经付完了按揭。
如果他们名下的所有房子都有按揭，那他们是不是坐金骑银，则要看按揭的利率水平。
2008年金融危机袭来后，为了挽救经济，英国央行尝试了一切手段：
它将利率下调至前所未有的低水平；它启动了电子印刷机，向金融系统注入资金，它还采取了种种新措施，以确保商业银行推出利率超低的按揭。
后来的每一次新冲击，例如英国脱欧、新冠疫情等，英国央行都以更为宽松的货币政策来应对，其基准利率一路削减到0.1%。
三、局势骤变，好景不再
但在2022年新旧年之交，局势骤变：
全球能源价格飙升，地缘政治局势恶化，英国则因国际国内的诸多因素，出现了日趋严重的生活成本危机。
对许多普通英国人来说，如今价涨税涨利率涨，就是工资不肯涨。
英国央行表示，目前英国的通胀率已经高达9%，预计今年年底将达到10%。许多经济学家警告，英国有陷入经济衰退和滞涨的可能性。
于是，如今又有人开始谈论英国房市崩盘的可能性了。
一些房地产专家表示，未来英国房价下跌，基本上是板上钉钉的事。
英国按揭经纪公司We Are Money的创始人乔纳森·伯里奇甚至认为，目前房价崩盘的“所有因素都已具备”，这可能意味着房价暴跌30%。
为了应对不断攀升的通货膨胀，英国央行自从2021年12月以来已连续四次在其利率政策会议上加息。
最新一次加息是2022年5月5日，英国央行在这一天将其基准利率上调了25个基点，提高到1%，这是2009年2月以来的最高水平。
央行加息，英国的商业银行们也自然随之提高了按揭利率：首付为25%的两年期固定利率的按揭，其平均利率已从2021年9月的1.29%，提高到了2022年4月的2.35%，几乎翻了一番，这是自从2003年底以来按揭利率增幅最大的六个月。
在央行5月5日加息之后，预计今年5月按揭利率将会进一步提升。
金融市场预计，英格兰银行的基准利率将在今年年底之前达到2.5%，是目前水平的两倍多。
咨询公司“资本经济学”（Capital Economics）的安德鲁·威斯哈特预测，2023年，英国央行可能需要把利率提高到3%，这将导致按揭利率翻倍，从而抑制买家需求。
英国央行对商业银行的一项调查显示，2022年一季度商业银行提供的按揭量有所下降，这是自新冠疫情高峰以来的首次下降，2022年二季度的按揭供应量还会被进一步削减。
让那些有心购房的英国普通打工族雪上加霜的是，一方面他们从2022年4月开始多交国民保险税，另一方面他们的实际收入水平却在下降。
根据英国银行的一项最新估算，2022年英国普通工薪阶层的实际可支配收入（即扣除税款和通货膨胀因素之后的收入）将下降3.25%，这是自1990年有记录以来的最大降幅，2023年将再次下降0.25%。
鉴于上述种种原因，威斯哈特预测，2022年晚些时候，英国房价增长将急剧放缓，到年底则会戛然而止，2023年和 2024 年，英国房价将会下跌5%。
英国经济咨询机构“经济与商业研究中心”的预测更为悲观：
2022年4月至6月，英国房价将停止增长；7月至9月，将下跌大约2%；10月至12月，跌幅将达到3%。
如果“经济与商业研究中心”的预测是准确的话，那么，哈利法克斯银行不久前宣布的4月房价新纪录，就是英国房价上涨的最后一个月。
四、“不要赌房市何时崩盘”
不过，包括威斯哈特在内的一些专家仍然认为，尽管今后几年英国房价将会下跌，但有几个因素，应该会有助于避免重演上世纪90年代初或2008年金融危机时期的房价崩盘。
第一个因素是：如今绝大多数仍未还清按揭的英国房主，都已通过锁定利率的方式来保护自己。这意味着，他们不会马上感受到按揭利率飙升的影响。
英国央行的数据显示，现在仍然背负着按揭的英国人中，只有18%选择了浮动利率，超过一半选择了固定利率。
而在十年前，选择浮动利率的超过70%，选择两年固定利率的则不到20%。
第二个因素是：与上世纪90年代初或2008年金融危机时期相比，今天英国的失业率比较低，这也减少了大批失业者因还不起按揭而抛售房产的风险。
1993年，英国的失业率高达10.5%，2011年，英国的失业率也有8.5%，相比之下，现在英国的失业率是3.8%，预计还会降到3.6%——那将会是自上世纪70年代初以来的最低水平。
第三个因素是：尽管人们预计英国央行在连续四次加息后还会有多次加息，但回顾英国历史，即使未来多次加息后的利率水平，仍然属于相对较低的。
第四个因素是：英国一直面临上市房产供不应求的问题，包括新建房屋太少和现有房主不愿卖房，未来几年这种情况也不会有太大的改善，这相当于为房价下跌铺设了一层托底的地板。
那么，第五个因素呢？理财规划师约书亚·格斯特勒总结得颇为精到：
“英国人特别痴迷于房屋所有权。即使房价出现暴跌，也会很快被首次购房者和抢购廉价出租房的房东们再次推高。所以，虽然英国房价增速会放缓，但不会出现崩盘。”
曾经准确地预测了2008年金融危机的英国经济评论家弗雷德·哈里森也认为，在2026年之前，英国房市不会崩盘。
“房市崩盘将会出现在2026年。”哈里森如此预测说，“也就是在2018年房市周期之内的14年房价上升期结束之时。”
哈里森因其“18年房市周期论”而出名，他认为，英国房市崩盘后1年~7年是复苏期，7年~14年是暴涨期，14年~18年是衰退期。据称用他的这个理论可以追溯以往200多年英国楼市的潮涨潮落。
说得如此具体，不知道这次他的预测，会不会像上次预测金融危机那样准确？
无论2026年之前跌幅是大是小，专家们的共识是，英国楼市一路高歌猛进的时代，看来很快就要画上一个句号了。
不过，对那些准备首次买房或准备改善住房的英国人来说，且慢欢呼雀跃。
对这些人，英国投资专家约翰·斯泰克有个建议：
“如果你正在考虑买房或换房，不要赌房市何时崩盘。没人能够预测未来。你真正需要关心的是：如果利率上升，你能不能负担得起按揭？”
确实，如果今天我在街上偶遇汤姆，再跟他聊起房产投资方略，那么我猜，他应该不会再次卖掉已有房产，租房等待下一次楼市崩盘。
本文来自微信公众号：（ID：gh_172f9518d915），作者：魏城（《财经》杂志专栏作家，曾在英国多家知名媒体担任资深记者、编辑），编辑：郝洲