本文来自微信公众号：财经五月花（ID：Caijing-MayFlower），主持人：袁满（《财经》杂志副主编），对话嘉宾：孟晓苏（中房集团原董事长、汇力基金董事长），原文标题：《袁来如此 | 对话孟晓苏：为什么房价越压越涨？》，头图来自：视觉中国
2021年以来，房地产行业进入多事之秋。新房、二手房及土地市场明显转冷，抑制房价过快上涨、学区房整顿、融资收紧等政策相继推出，众多房企面临流动性危机，房地产行业硬着陆风险已现端倪。
中国最饱受争议的产业莫过于房地产，没有哪个行业对国民经济运行起伏的影响能和房地产相比。为了呼应市场关于楼市宏观调控，清醒认识房地产行业对经济发展及普通人的影响，本文我们重点探讨“为什么房价越压越涨、房地产市场如何重拾信心等话题。”
一、为什么房价越压越涨？
孟晓苏表示，当前忽视保障房比例，忽略结构性房价，一股脑地要压低高价商品房价格，压下来也是给富人降了房价，低收入老百姓一样买不起。
袁满：为什么我们很多次的调控，（房价）真的是越压越涨？
孟晓苏：我很早就提出来房价要看结构性房价。什么是结构性房价，老百姓要买的房不是平均房价，是他能买到这个房子的房价。收入高的要买商品房，人家这些低收入的。如果你要买的话，只能去买保障房，这对大家是优惠。
如果保障房的量增多了，进入到了整个房价就会拉低整个平均房价，不是商品房的房价低了，而是保障房的比例多了，这叫做结构性房价。到现在为止我们还仍然忘记结构性房价，一股脑地就是要压高价商品房的房价。压下来，跟低收入老百姓有什么关系？
有一个笑话，有一段时间有人就看着有个项目，叫钓鱼台15号院，它是30万/平方米，然后就忙着打压，好几轮的政府机构都去在那儿办工作组，去打压，（开发商）就把房价降到15万，然后人家调控单位得胜收兵了，说你看降到15万了。我说你降到15万了，就是老百姓能买得起了吗？不就也是……
袁满：居住对象不一样。
孟晓苏：不就是有钱人买的吗？让我们看出来原来这个调控的目的是为了给富人降房价，并没有考虑到低收入老百姓的需要。这就是当年的调控房价的一个笑话。
袁满：这个问题就是看面的总量不注意结构的问题，不去细分政策调控的精准的定位。
二、中国房价会不会大跌？
孟晓苏表示，房价涨跌短期看供求，中期看地价，长期看发钞，所以从大趋势上看，房价肯定是涨。
袁满：这个房价到底是涨还是跌呀？您怎么看这个问题？
孟晓苏：从大趋势上说肯定是涨。
袁满：长期的角度来看，是不是中国房地产市场的发展也不支持大跌呀？
孟晓苏：我对房价涨跌的问题有三个看法：短期看供求。供求关系决定了房价的涨落。现在大城市普遍供应不足，应该涨还是落？答案是肯定的。
中期看地价。日本当年房地产价格大跌，是因为地价大跌，跌掉了75%，中国的地价是谁控制的？政府控制，而且拍地一块比一块高，只涨不落，它怎么会使房价下跌呢？
长期看发钞。这些年全世界都在印钞，中国政府也要保持货币的适当的宽松。
袁满：流动性。
孟晓苏：保持财政和货币的宽松。虽然我们大量减税，但减完税做什么？我们还有印票子的手段，铸币税是好东西，铸币税是在你整个社会减税的情况下，它是通过政府发钞来向富人征税，是有钱的人多缴，每天领工资花费的这些老百姓就没有这块税要缴，这不是第二次分配的一个很好的手段吗？
袁满：这里面而且还有一个，一到调控的时候大家就容易有误区，实际上有一点调控是为了稳，是不是？
孟晓苏：我们在讲完了印钞，咱们再反过来讲房价的问题。因为货币在印，你看，美国通货膨胀起来了，我们中国控制得不错，中国的资金流向哪儿去了，流向房地产了，美国（的资金）也流向房地产了，美国的房价去年涨了16.9%。
如果我们把这些资金从房价里赶过去，没有安全的蓄水池了，它就会流向哪里？流向CPI。当年吴敬琏老先生有句话我们都不理解，他说打压房价会使物价上涨，现在联系起来再去理解他的话，觉得很有道理。
三、房地产“三稳”目标，今年能实现吗？
孟晓苏表示，去年房地产调控从“稳”到“谬”，今年房地产市场要达到“稳”，需要真正把中央和国务院精神落到实处。
袁满：我这两天看到一个段子，就是说“目前资本无序扩张的问题已经初步得到了遏制，接下来的工作重点是要防止资本无序收缩”，我觉得这个很有意思。就是说这个实际上某种程度上反映了市场对于调控者的一种反应和感受。
孟晓苏：什么叫无序？中央的精神很明确，明明是去年年初就确定了关于“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳，结果来了一个无序调控，你看从去年下半年，愿意干什么干什么，这个部门坚持不放松，那边又从金融上打压，房卖不掉，当然负债率高，接着就划三条红线。结果搞得整个房地产市场冷清，最后搞的是居民预期不良，影响到了经济发展全局。今年能不能做到稳，我现在仍然还是有些担心。
袁满：您的担心是什么？
孟晓苏：你首先要有信心，但是现在购买者没有信心，去年经济出现的问题，中央已经用12个字把它说得很透彻了，叫做“需求收缩，供给冲击，预期转弱”。你看这三段话，12个字用得非常贴切，需求收缩，这里面不是萎缩，是收缩，这里有人为的性质。预期转弱，没有说预期萎缩，没有说预期萎靡不振。
袁满：预期还在。
孟晓苏：转弱，这些都是去年经济中出现的问题。一定要把中央和国务院精神落到实处，这样到年底我们才能用一个“稳”字来概括全年。
本文来自微信公众号：财经五月花（ID：Caijing-MayFlower），主持人：袁满，对话嘉宾：孟晓苏，本文内容为《中国房地产的黄金时代还没结束》系列视频节选