2020年,李嘉诚将囤了16年的成都南城都汇项目以71亿元的价格卖给了两家房企,一家为闽系房企禹洲集团,一家为成都本地房企瑞卓置业,净赚38亿港元离场。

 

那时还是全国房企前50强的禹州集团,满心欢喜,以为能从李超人手中大赚一笔,结果哪知前脚刚接盘,后脚制裁就到。

 

政策规定,收来的项目要卖,价格只能参考前期的销售价格,不能在收购价格上加。言外之意,南城都汇项目最多只能卖1.55万/平。这就尴尬了,想当初禹洲集团的收购价就达到1.6万/平,相当于将来卖一套亏一套。

 

屋漏偏逢连夜雨。一周前,南城都汇9000余套房源还被申请查封3年,就在所有人替禹洲集团捏一把汗的时候,大家竟发现,原告两家企业皆为禹洲集团关联公司。自己杀自己,这是什么操作?

 

更致命的是,禹洲地产本站在暴雷队列,正需要靠卖房回血,这时候捂盘,岂不是像ICU病房里的病人拔了自己的气管?

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李嘉诚激怒成都人

众所周知,首富李嘉诚做生意,一向喜欢“在海外买买买,在内地卖卖卖”,旗下长实系房企还尤其擅长“囤地”式慢开发。

 

位于成都城南片区的南城都汇项目,就完美地集聚了上面两个特点。

 

2004年,南城都汇的拿地总价为21.35亿元,虽说是轰动一时的地王,但楼面价却低到惊人的1030元/㎡。

 

为什么?因为这个楼盘的体量巨大,一共1980亩。

 

在该项目的开发上,李超人要的就是一个字——“捂”,把地分割成8期开发,龟速进行了16年,到2020年为止仅仅开出了前6期,剩下的2期共6000多套房子,明明都封顶了,但就是不推出,让成都人民望穿了秋水。

 

这把想买房的人急的啊,眼看南边的地价都已经突破2万/㎡了,更别说楼盘开盘价了。

 

于是有人专门跑去领导留言板投诉,怒斥南城都汇一到开盘时间,就会发生诸如工地起火等各种事件,如此巧合,怀疑南城都汇有“扰乱成都房产秩序,抬高房价”之嫌。

 



 

其实李超人也不是不想继续开发,可在当时限价的政策下,剩下的2期根本卖不起高价,李超人曾自诩自己只是个商人,不是慈善家,自然会以利益为导向。

 

那咋办呢?李超人想到了找接盘侠这一招,如果二手的拿地价上去了,那么限价自然就得抬高,对买卖双方来说,都是稳赚不赔。

 

就这样,2020年7月23日,南城都汇剩余地块被打包出售,总价71亿元。除去成本,李超人的公司获利38.11亿港元。

 

加上前几期卖房子赚的180亿,李超人最终含泪爆赚数百亿离场,仅留下接盘侠禹州集团和成都瑞卓置业给自己擦屁股。

 



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香饽饽变烫手的山芋

 

原来,李超人在卖掉项目的同时,把他的员工一起打包卖掉了,而员工们事先毫不知情,和记黄埔成都公司仅在交接当天口头通知:

 

南城都汇项目将交由新公司禹州接手,全体员工须在10天之内转移至接手单位。

 

一切都太过于匆忙,关于员工咨询协议内容、执行标准及具体赔偿时间等等,口头通知人只告知不清楚,所有赔偿事宜都甩给禹州HR解释。

 

“你抛弃我的时候,连招呼都不打一声。”一气之下,和记黄埔成都员工写了一封至今让人印象深刻,按满红手印的联名维权信。

 



 

但跟接下来的风雨相比,安抚员工情绪只能算小打小闹。

 

出台的新规规定,收来的土地要以最初拿地价格为依据进行计算,不能按照收购价格计算。也就是说,南城都汇剩余地块销售价格要参考项目前期的销售价格,即2016年第6期开盘的清水价1.2-1.6万元/平方米的区间进行销售。

 

接盘时,禹州的收购价为1.6万/㎡,结果最终主管部门批出来的售价最高为1.55万/㎡,意味着,禹州将来卖一套赔一套,此次收购血亏!

 

傻子都不愿意做的亏本买卖,更何况偌大的地产商,于是禹州也渐渐陷入了和前任和记黄埔一样的“捂盘”状态。

 

从2020年7月拿下项目开始,本来已是准现房的第8期项目山河玖璋,拖到2021年5月才取得预售证。

 

此时,周边二手房价已超过3万/㎡,与山河玖璋1.55万/㎡的价格形成高剪刀差,约白捡的价格瞬间引爆万人报名参与摇号,最终1121人进入摇号环节,372套房源瞬时出清。

 

这次“挥泪大甩卖”之后,过了近半年时间,南城都汇才迎来第二次开盘。2021年11月批次卖的,是南城都汇6期剩余最后一栋——12号楼的43套房源,1.74万元/㎡的均价,对购房者来说依然很香,但对于禹洲来说,无异于伤口上撒盐,赚的这点钱远不够填补巨大的债务窟窿。

 

爆发债务危机

截至2021年年中,禹州的总负债为1387.67亿元。其中,151.71亿元的短期债务将在一年内到期。

 

虽然集团现金及现金等价物有209.44亿元,足以应对短期债务,但要应付账款及票据达116.5亿元,其中75.21亿元要求一年内偿还。了解完这一情况后,再回过头看,禹州210亿元的现金要应对如此体量的债务问题,显得有些力不从心。

 

如果再加上禹州境外存续的债券,说债务压顶都不为过。

 

Wind的数据显示,禹州总计有14只境外存续债券,其中三只债券将于2022年到期。2023年禹洲待偿美元债为13.5亿美元,2024年为10亿美元,2025年为8.95亿美元,2026年为9.35亿美元。

 

留给禹州的时间好像不多了,于是一步入2022年,部分债权人就感觉到了不对劲。

 

3月1日,禹州公告称,目前,某些称其持有旧票据少数权益的人士联系了公司,表示如果公司不按他们的条件赎回旧票据,要对公司采取法律行动。一位称其持有约100万美元旧票据的债权人,向禹洲发出了法定要求偿债书。

 

公告中,禹州卑微极了,恳请所有债权人不要采取激进的法律行为。

 

但过了几天,3月7日,禹州仍然宣布一笔金额为5亿美元,票面利率是8.5%的美元债券,所产生的2125万美元利息(约合人民币1.3亿元),过了宽限期依然无力支付,导致逾期。

 

同一天晚间,禹州还公告了副总裁张岩辞职的消息。

 

资料显示,张岩曾先后供职于奥山控股、融侨集团、雨润地产、融创等多家地产公司,2019年加入禹州,后被认作是为禹州实现千亿目标立下汗马功劳的肱股之臣。

 

他的离任,不禁引起外界的众多猜测,再结合美元债违约的消息,朵朵乌云仿佛笼罩在禹州上空,不由得让人好奇:曾是全国前50强的中等生禹州,怎么变成了这样?



自己杀自己?

要想知道原因,得先了解背景。

 

1994年,禹州集团在厦门正式成立,如同那首脍炙人口的闽南歌曲《爱拼才会赢》一样,禹州的血脉里流淌着闽系房企激进扩张的基因。

 

2016年,禹州跟众多闽系房企一样,也把总部迁到上海,但彼时闽系头部房企销售额均超过400亿元,而禹州仅232亿元,落下一大截的林龙安,开始急了。

 





禹州董事局主席林龙安

2017年,禹州喊出了2020年实现千亿销售额的口号,从此开启了高杠杆扩张之路。

 

成都是禹州迈向千亿门槛的重要一城。2019年,禹州首进成都,便以134.39%溢价,18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块。

 

和禹州同一天竞价的碧桂园,拿下的另一块地仅溢价34.07%。相形之下,禹州赚足了眼球。

 

下血本拿地的禹州,准备大干一场,不料遇上疫情,让2020年能否冲上千亿埋下悬念。统计显示,2020年1至5月,禹州累计销售额仅308.4亿元,完成率30.7%。

 

离千亿还差得远,这或许就是为什么禹州会急匆匆地从李超人手里接盘的原因,因为南城都汇有现房房源,接手之后可以立马销售,外加项目所在的城南片区新盘稀缺,过往开盘销售成绩均名列前茅。只要售价合情合理,销量根本无需担心,回血是分分钟的事儿。

 

尽管该项目后来发生了一些意外,但禹州仍如愿在2020年和2021年挤进千亿阵营。

 

当然,事情日后的走向证明,千亿销售额不过是表面上的平静。

 

除了债务危机,高管出走,禹州近期还迎来了另一道坎——南城都汇超9500套房源被禹州两家关联公司申请查封。

 

自己杀自己,这是什么操作?业内对此众说纷纭。

 

第一种观点认为,这是开发商想借法拍突破超低限价的一种手段。

 

第二种观点认为,这是开发商“自导自演”,不想做亏本买卖,干脆自己查封自己三年,等价格涨了再卖。

 

但这两种观点其实都站不住脚,针对观点一,深蓝财经查询发现,2021年成都行政中明确规定,对于司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目,需严格执行限购、限售及商品住房价格指导。

 

观点二也值得推敲,因为禹州已处于债务违约的风雨之中,正需要卖房子回血,如果在这种紧要关头还在算计如何捂盘的话,那可好比躺在ICU里的病人拔了气管,想死罢了。

仅南城都汇一个项目,就让禹州如此为难,看来以后想当李超人的接盘侠,得三思而后行啊!