本文来自微信公众号：巴伦周刊（ID：barronschina），作者：黄颖芳（《巴伦周刊》中文版撰稿人），编辑：吴海珊，头图来自：视觉中国（图为黑龙江绥化：恒大文化旅游康养城多个工地停工）
1月26日晚间，中国恒大给了其初步债务重组的时间表，六个月。
2022年1月26日晚间，中国恒大（03333）公告称与债权人召开电话会议重申将评估其自身状况，制定重组计划以保障利益相关者权利。目前，该集团正在推进审计师开展相关工作，争取在未来六个月内提出初步重组方案。
1月27日，恒大股价收盘报1.71港币，下跌3.39%。
这几天，中国恒大接连发公告，资本市场的情绪也随之不断被刺激挑动。
1月24日，恒大公告称已与境外债权人展开积极对话。呼吁境外债权人不采取任何激进法律行动。市场数据显示恒大海外负债超过1500亿元人民币（236.4亿美元），其中绝大部分（约合218.5亿美元）为存续公募债。
1月23日晚间，中国恒大发布董事变更公告称，自2022年1月23日起，肖恩获委任为执行董事，梁森林获委任为非执行董事。同时，赖立新、黄贤贵辞任执行董事。
肖恩为恒大系内部人士，兼任为恒大汽车董事长。更受市场关注的是梁森林的加入，他时任信达香港董事长。信达香港主要业务是境内外不良资产投资、股权投资、夹层投资、债权投资及证券投资等，是中国信达全资子公司，而中国信达是恒大化风险委员会成员。
梁森林有逾30年银行及资产管理经验，是现任香港中国金融协会副主席。梁森林的入局表明恒大的债务重组正在有序进行中。
该公告发出后，市场信心大振，1月24日中国恒大股价应声走高。当日盘中中国恒大一度重回2港元，收盘报1.86港元，上涨3.91%。
以上是恒大债务问题的最新情况。
一、恒大爆发债务问题这一年半
恒大的债务问题最早可追溯至2020年6月初 ，当时部分恒大商票持有人称其商票未能如期兑付，联系中国恒大后被告知商票到期日后仍需要排队后才能兑付，等待时间暂无法预估。之后中国恒大积极回应并对部分到期商票陆续的进行兑付。
同年9月一封《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上广为流传，随后恒大辟谣该文件完全失实并启动实物资产兑付。
2020年9月30日，有建筑承包商表示恒大商票再次出现兑付逾期。同日，中国银行、中国农业银行、中国建设银行和中国工商银行将审查对恒大的风险敞口以衡量其影响。
在此之后，恒大采取了多种方式筹集资金。2020年9月，恒大开始降价卖房；2021年2月恒大将部分楼盘以25%折扣促销，并为其出售的所有物业提供22%的折扣，包括写字楼和商业物业；2020年10月13日，恒大发布公告称将通过配股筹集至少43亿港元（5.55亿美元），通过国内票据筹集21亿元人民币。
2020年11月1日，恒大集团出售其持有的广汇集团40.984%股权给申能集团，套现148.5亿元；2021年6月25日，恒大集团出售其100%持股的恒大文化；2021年8月2日，恒大表示计划出售1200亿元资产，包括其在深圳的旧改项目等。
在此期间，恒大推动了恒大汽车和恒大物业的分拆上市。2020年底恒大物业登陆港股，2021年8月10日，恒大公告称公司正计划出售部分资产，包括港股上市的恒大汽车和恒大物业的部分股份，价值总计约32.5亿港元。
同时也通过自有资金提前偿还了部分债务。2020年9月后的四个月里，恒大先后4次均用自有资金提前偿还债务，累计偿债超477亿港元。
2021年6月30日，恒大公告称，成功将总债务减至882亿美元，净负债率降至100%以下。
但是恒大的债务问题，远未结局。
2021年12月3日晚间，中国恒大公告无法履行2.6亿美元的一笔境外担保义务，这笔债务在恒大的巨额负债中似乎不值得一提，但这却意味着恒大正式拉开了债务违约的序幕。之后的一个交易日，恒大股价下跌近20%。
二、负债规模不容乐观
与恒大债务问题发酵同时间段的是中国监管对房地产行业的最强监管政策。
2020年8月20日中国监管方发布了房企融资“三道红线”：“一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，二是净负债率不得大于100%，三是现金短债比小于1”的新规。根据这一规定，如果房企同时碰触三条红线，则不得新增有息负债。
而中国恒大三线全踩。也就是说，恒大不得再新增有息负债。这对于资金密集的房地产公司来说冲击是极大的，意味着恒大无法使用杠杆扩张业务，只能使用自有资金，但是业务无法扩张，自有资金的增长也会下滑。
2021年上半年，中国恒大实现营收2240.66亿元，同比下滑16.69%。2020年营业收入仅同比增长6.45%。
同时，中国出台的房地产集中贷款制度也对以恒大为代表的房地产企业现金流提出了更高的要求。截至2021年上半年中国恒大现金及现金等价物为867.72亿元，比年初的1587.52亿元降低了近一半。
自“三道红线”新规发布后，恒大的第一任务就是降低负债。财报显示截至2021年6月30日，中国恒大的流动负债为1.57万亿元，非流动负债为0.39万亿元，合计近2万亿。
恒大表示，其净负债率已经降至100%以下，实现了一条红线变绿。
不过摩根大通认为恒大2021年上半年净负债率至少达177%，而非其公布的100%以下。摩根大通分析师认为恒大集团已经将部分应付利息债务转移到表外债务，而不是真正的去杠杆化，商业票据、理财产品和永续债券等都不被正式计入债务。
恒大的股价随着其债务问题逐渐浮出水面出现了大幅变动。自2020年7月的27港元，一路跌至12月24日恒大股价收盘报1.48港币，为恒大历史最低收盘价。
三、最糟糕的时代要过去了？
最近，恒大的股价出现了筑底，甚至小幅上涨的情况。这一情况跟中国房地产市场预期转暖时间吻合。
2022年1月18日，监管部门的新闻发布会称2021年下半年以来恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。针对这一情况，金融管理部门第一时间采取应对措施，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作；指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。
自2021年12月中开始，中国货币政策也出现了明显的放松。2022年1月20日央行宣布一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.8%下降至3.7%，已连续两个月下调；同时将五年期LPR从4.65%下调至4.6%。上次一下调这两个指标还在2020年4、5月份。
最近市场上出现一些观点，看好2022年的地产市场，认为尽管“房住不炒”和“三道红线”的大方向不会改变，但是房地产市场会出现边际放松。
2022年初，央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。同时相关并购贷款不再计入“三道红线”。
国盛证券认为，地产需求侧的政策正在放松的路上，房地产实质性松动可期，2022年基建增速有望超预期，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。
恒大最新公告表示争取在六个月内提出重组方案，也显示出恒大债务问题的处置方案将会出台，尽管其债务问题远未解决，但貌似风险已充分暴露，最糟糕的时候似乎已经过去了。
只是，重组之后，恒大还是恒大吗？
（本文仅供读者参考，并不构成提供或赖以作为投资、会计、法律或税务建议。）
本文来自微信公众号：巴伦周刊（ID：barronschina），作者：黄颖芳，编辑：吴海珊