当初那个因为追求速度和扩张，背后可以享有开发特权的地产时代，现在已经落幕了。
作者：真叫卢俊团队来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426 ）
开年房地产行业的平地一声雷。
来自于当初许家印称为自己一生最重要作品的海南恒大海花岛。
尤其是限令恒大十日内全部拆掉的39栋违章建筑，在网上有很多说法、很多视频开启了病毒式的传播。
而为了更靠近事实真相，我们新年的第一次异地踩盘。
就登上了位于海南海口儋州，由恒大在海南十年填海打造，形状奇似三朵花的人工岛。
真的像游客那样，在岛上整整呆了一天一夜之后，对网上热议的关于海花岛的那些敏感话题。
给大家带回来了自己亲眼看到，亲耳听到的答案。
01
刚落地一登岛，我们来到正式运营的海花岛景区部分。
1号岛是海花岛重点打造的一个纯休闲娱乐度假胜地，岛上聚集了包括酒店、商业、会展、童世界乐园等28大业态。
有点出乎意料的是，我们看到了这样的场景。
岛上消费看起来依然十分可观，酒店入住人气很旺。
在调研的过程中，我们去逛了逛景区内的明清商业街，冬季旅游旺季这里依旧人潮涌动。
从去年试营业开始，海花岛目前已经接待游客超过了550万人。
作为一个全国都已经知名的度假胜地，恒大和拆楼事件似乎并未对这里的景区人气造成多大影响。
当初设计师们打造的各种风格的建筑，在夜景灯光的照耀下变换着色彩。
还有每天晚上在婚礼庄园绽放的华丽烟火秀，都让身临海花岛的我们，仿佛置身梦境一般。
▲来源：网络
如果从文旅景区建设运营的角度来看海花岛。
恒大在这个小渔村旁，填海造城的7.8平方公里土地上，凭空打造出来一个“全球人都向往的文化旅游胜地”。
同时成为了儋州的支柱产业，本地人或者做游客生意，或者成为岛上的基础服务人员，也是另外一种造福于民。
从景区现状看来，这里看起来真的快要兑现，当初恒大填海时许下的诺言了。
02
而大家现在最关心的，39栋违规建筑到底有没有拆、会不会拆。
为了回答这个问题，我们隔天直接动身去往2号岛，亲眼看看计划要拆除的39栋，现在到底什么情况？
还未抵达远远我们就看见一排已封顶，但未完工的住宅，屹立在海面上，并未拆除。
根据规划这块地原来计划打造成为揽海高层产品，因为属于一个未批先建的项目，现在面临着拆除处罚。
从儋州市发布的公文，原本恒大违建的39栋楼需要在十日内拆除。
但我们抵达海花岛2号岛的时候，已经是限令拆除期限内的倒数第二天。
现场看到情况是除了路口封住，没有网上所谓任何要“炸楼”的迹象。
根据最新的消息，目前恒大已经发起的行政复议，要在60天内审批回复，那么至少这几个月内，39栋楼应该不会被直接拆除。
但比较魔幻的是，这里还似乎成为了海花岛上的一个另类“观光打卡胜地”。
每隔几分钟就会有几位大爷大妈前来拍照留影，一位大爷离开前留下自己的看法：“无序扩张，矫枉必须过正！”
不过目前恒大已经开始采取严防死守的态度，几位像是施工方的工作人员，正在准备将这个观光胜地围挡起来。
时不时有几个保安过来巡逻，警告着游客们，拍照可以但不能直播，也不要在网上乱发视频，否则...就会像我一样被驱逐了。
我现场和工作人员聊了会天，从他们嘴里打探出一点风声。
为什么严重到需要拆除的地步，首先是保护海洋环境的背景，还有另一个原因，这本不是居住用地指标的土地，却被恒大拿来当作住宅建设。
所以眼前的这39栋商品房会何去何从，有两种说法。
如果不拆，将来可能会被政府接管打造为未来的人才安置房；如果拆掉，大概率土地是要重新被用来建设类似医院、公园、商业、教育这样的公共配套。
总之岛民们告诉我的是，以后海花岛的土地上不会再新建任何一栋商品房。
03
接下来说说，我们亲眼看到了海花岛的真实楼市现状。
因为拆楼事件，最近不少短视频平台上，流传着海花岛各种恐慌抛售房子的视频。
所以这趟旅程我还有一个更关心的问题，目前海花岛上楼市情况如何，是否出现房东恐慌抛盘，或大幅降价的现象。
于是我佯装要投资海花岛房产，找了一家中介门店打探情况，巧的是带我看房的小哥居然是一位前恒大员工。
从他的口中我打听到了现在岛上房产交易的各种魔幻现实。
他告诉我们，现在岛上抛售最多的有两类房子，一种是恒大的员工更名房，另一种是二手协议房。
员工更名房，其实就是去年下半年恒大割的一波员工韭菜，当时恒大把海花岛差不多700套房子，全部都5折卖给了内部员工。
比如价值50万的房子，花25万买下来，再以低于市场价10万的价格，40万卖出去，还能净赚10万。
对于员工来说，只要恒大给出的折扣足够低，房子抢到就是赚到。
因为价格便宜且好办产证，小中介交易最多的就是这种“员工更名房”。
另一种叫做“二手协议房”，此类房源中介不建议购买。
因为海花岛二号岛上有一半房源目前还没有拿到产证，加上岛上有限购，必须有海南户口且要缴满2年社保才能买。
因此实际上海花岛上并太可能存在大量合规的二手房流通，且海花岛上目前有近一半房子都没有拿到产证。
所以即便房东和你签订协议得到产证后可以过户，但如果没有正规中介作为中间担保，这样的交易也存在着较大的风险。
我们每隔一段路就会看到一个大展板，醒目的写着“海花岛购买二手房存在巨大风险”。
但是即便如此，岛上还是存在不少灰色房产交易地带，各种不正规的房源在流通，似乎大家也默认了这样的规则。
背后的原因就是丧失了信心，最近恒大39栋楼的风波，也彻底让海花岛房价见底了。
去年到今年短短一年时间，海花岛房价从涨到最巅峰，现在直接拦腰砍掉一半。
我那天一共看了三套房，全都比去年房价降了至少三分之一，最狠的还要数恒大内部员工的房子。
比如这套40平的公寓， 现在价格卖11000元/平，实际上去年可以卖到18000元/平。
还有这套总价58万的看海LOFT公寓，去年可以卖到80万，还有降价的空间。
从中介口中得知，去年海花岛房价最巅峰的时期，公寓单价可以卖到2.5万/平，远远高出岛外房价的二倍还要多。
我们在调研的时候发现，岛上不少小中介门店出现关门倒闭的情况。
因为预测今年的成交量会萎缩，所以老板直接把铺面转让，寻找下一个致富机会。
原来这样一家小中介门店，去年一年可以卖出80套公寓，今年如果能有20套，他们已经觉得很知足了。
和中介说拜拜的时候，他留下了自己的名片，说是要是那套房子再降价的话会再联系我：“真心喜欢海花岛的话，你就买一套呗。”
恒大的债务危机和39栋拆除的事件，让这里高涨的房价彻底画下了休止符，观望、降价、抛售、倒闭...
都是我们亲眼在海花岛上看到的楼市残酷一面。
04
纯路人观感，这座人工岛的开发密度，实在大到恐怖。
从整体规划版图来看，恒大足足往这里塞了400多栋的商品房。
▲来源：疯子北狼
高空俯瞰，可以说是密密麻麻，见缝插针地在岛上建楼。
▲来源：疯子北狼
从我们登岛的那一刻起，看到的全部都是这样的商品房。
整个岛上已经建成的，差不多有300栋这样高而密的公寓高层。
虽然当初恒大宣称邀请了全球600名设计师参与设计，但利益驱使下，二号岛还是逃不过盲目的无序开发的命运。
户型产品基本都是这样的酒店式公寓小户型，面积段以20平、30平、40平为主。
刚开始觉得人气还算热闹，马路啊，小馆子，小超市都有人，但一打听才知道，如果二号岛全部住满，实际上可以装下6万户，近10万人。
虽然现在已经是海南旅游旺季最热闹的冬天，但如果你仔细一算，这里竟然10%的居住率可能都不到。
“6万户要是全住进来，那岛上早就堵死了”。
单纯以6万人的居住人口来看，岛上的配套也是严重不合理的。
你几乎看不到任何餐饮以外的公共配套，没有什么大型公园、教育、大型商业，仅有一个菜场，夹杂着一些卖东北菜的小馆子。
除此之外...最多的还是中介门店。
因为过度开发商品房，导致现在海花岛上大部分公寓处于空置状态，租售比极低。
如果纯粹旅游的话，这里的民宿倒是便宜，78元一晚的很常见，纯月租的话便宜的还有1000元以下的。
如果纯粹以投资角度看，中介推荐给我的58万的公寓，算了一下50年都回不了本。
因供应过多，大量公寓面临空置和抛售，都是当初恒大无序扩张留给海花岛的顽疾，也是海花岛房价奇迹故事背后的另一面。
05
回头看当初海花岛有多辉煌，那些奇迹场景还历历在目。
这个项目开盘第一期就卖了122亿，打破三项吉尼斯世界纪录的销售神话，依然被人津津乐道。
它还是唯一能够在央视六个频道黄金时间段，播放长达5分钟宣传片的房地产项目。
而现在海花岛奇迹般消失的背后，不仅是因为恒大的倒下。
同样告诉我们是当初那个因为追求速度和扩张，背后可以享有开发特权的地产时代，现在已经落幕了。
这也是我们这趟旅程看到海花岛现状后，最感慨唏嘘的地方。