张庭林瑞阳夫妇涉嫌传销的风波未定，其身后隐秘的资本帝国却已逐渐浮出水面。
相比微商生意一开始就做得顺风顺水，张庭夫妇更早时候从事的地产生意，却一波三折。清流工作室发现，林瑞阳旗下的地产公司早年不仅年年亏损，而且还曾因报酬过于“微薄”而与客户产生官司纠纷。此外，张庭夫妇最早参与的房地产开发项目，疑似是与一家“幽灵央企”操盘手合伙，但该项目此后却疑已“烂尾”，并且引发业主维权。
不过，在“微商帝国”为其输血后，张庭夫妇近几年参与的地产项目，基本都是大手笔。例如，就在去年，收购价为21亿的北京辉盛阁国际公寓，以及价值50.9亿元的长宁区天山路街道一地块，背后的投资方均有张庭夫妇的身影。
地产波折往事
张庭和林瑞阳均是著名台湾明星，张庭曾因出演《铁齿铜牙纪晓岚》、《绝色双娇》、《穿越时空的爱恋》等剧家喻户晓，而林瑞阳也因早年曾在《一帘幽梦》等琼瑶剧中饰演男主角而成名。2000年前后，林瑞阳开始经商，而张庭也在2006年与林瑞阳成婚后渐渐淡出演艺圈。2013年以后，夫妻二人逐渐缔造起了庞大的“微商帝国”。
然而，与爆发式增长的微商生意相比，张庭夫妇最开始从事的地产生意，却难言顺利。
2001年，上海新吉阳房地产咨询有限公司创立，这家公司也成为了林瑞阳在内地生意的起点。
根据林瑞阳在美国场外交易市场挂牌的“上阳房地产集团”（代码：SRRE）（下称“上阳房地产”）披露的信息，林瑞阳早期的房地产事业，主要是从事房产代理业务，即通过为开发商提供营销和销售服务来赚取佣金收入。截至2011年，上阳房地产的分支机构开在了上海、苏州、北京、扬州、重庆、全椒、海南、商丘、成都、武汉、昆山、临沂等地。
林瑞阳“明星转商人”的身份，早年曾被外界视为励志案例，媒体多报道其“身家300亿”。此外，林瑞阳也乐于将类似的表述用于宣传公司。例如，林瑞阳旗下公司公众号的一则2015年的文案显示，林瑞阳“是身家百亿的地产大亨”；同年，另一家关联公司官网的历史网页快照也显示，上阳房地产“业务遍及中国13个省市，资产逾300亿元”。
清流工作室注意到，在早年，这些宣传文案似乎更像是“打肿脸充胖子”。
与林瑞阳公司说法相矛盾的是，据上阳房地产过去披露的年报，其总资产最多时也仅有3.5亿美元（折合人民币22.2亿），远远少于300亿。此外，2011年至2020年的十年间，上阳房地产仅有3年的年报没有亏损。而这没有亏损的3年，也是由于后来推出的微商业务贡献了可观的净利润。
一则与林瑞阳公司相关的、2014年判决的居间合同纠纷裁判文书，也能一窥林瑞阳早年地产代理生意的情况。
裁判文书显示，2008年，林瑞阳旗下的上海上阳投资管理咨询有限公司（下称“上阳咨询公司”）参与到一起房地产项目的股权转让交易中，上阳咨询公司作为中介，为原项目方寻找到了接盘方，并且这起股权交易最终以11.1亿元的价格成交。事成之后，上阳咨询公司向交易方索要居间服务费用1665万，但双方由于对原先约定的报酬计算方式产生了分歧，上阳咨询公司最终只拿到了333万元。之后双方闹上法庭，而法院最终的判决也仅仅给上阳咨询公司追加了166.5万元报酬。上阳咨询公司对判决结果显然不服，在一审后提起上诉，二审却维持原判。
似乎是意识到代理业务不没有多少油水，从2011年开始，张庭夫妇迈出了地产开发的第一步。
2011年，上阳房地产通过子公司入股武汉市源裕龙房地产开发有限公司49%的股份，另外51%的股权则由自然人王志菁持有。清流工作室查到，该公司为“武汉一品国际”地产项目的项目公司。清流工作室注意到，2008年至2017年，王志菁同时是武汉源泰铝业有限公司的董事长。目前，武汉源泰铝业有限公司穿透后，由北京佳农工贸有限公司控制。北京佳农工贸有限公司曾用名为“中国佳农工贸公司”，是供销合作总社在2020年点名过的“幽灵央企”。
根据供销合作总社的声明，中国佳农工贸公司是由中华全国供销合作总社下属北京中合启元商贸有限公司管理的历史遗留企业，自1997年起已被上级主管部门明令停止经营。中国佳农工贸公司不具有从事市场经济活动的资质和能力，然而个别企业和个人以“中国佳农工贸公司”及其下属企业为名，违规使用、违法冒用“供销总社”、“中国供销集团”等名义与地方政府、社会企业或个人洽谈投资合作，从事业务经营、出售股权等行为。清流工作室注意到，被点名后，北京佳农工贸有限公司已在2020年末完成股权变更，“中华全国供销合作总社”已退出股东名列。
即便这样，张庭夫妇跟“幽灵央企操盘手”的合作也并不顺利，其地产开发首秀疑似以“烂尾”而告终。
据媒体2015年报道，武汉一品国际住宅小区迟迟未按约定时间交房，也未获得《竣工验收备案证》，从而引发业主维权。目前，清流工作室从相关几份房屋买卖合同纠纷裁判文书看到，该项目在2016年2017年已经向部分业主交付房屋，但直至2019年，也迟迟未能完成房地产初始登记。
事实上，张庭夫妇不止一次青睐有“央企”背景的合作方。
2014年，上阳房地产自称与中机浦发房地产有限公司签署了联合开发协议，投资了1.35亿，获得了上海普陀区光新路182弄项目的开发区。该项目占地面积约2502平方米，用于开发一栋公寓楼。中机浦发房地产有限公司由国企背景的中国浦发机械工业股份有限公司全资持股。清流工作室查询到，该项目名称是“上海一品国际”，不过，不知何故，根据多个网页宣传信息，该项目开发商为中机浦发房地产有限公司，并未包括上阳房地产相关公司。
与此同时，与张庭夫妇上一个项目同样颇为坎坷的是，据上阳房地产披露，2016年，当地政府出台了禁止商业用房分户销售的规定；2018年3月，该项目被禁止按单位出售，公司只好通过出租单位继续经营该项目。
当然，张庭夫妇手中也有独立开发的房产项目。
同样是2011年，张庭夫妇成立了临沂上阳房地产开发有限公司，次年便耗资6810万拿下了10.34万平方米土地，用于开发别墅项目“临沂一品观园”。2020年9月，张庭夫妇又追加2.28亿在临沂增购了5.4万平方米土地。
张庭夫妇也似乎从该项目中第一次尝到甜头。临沂项目分为三期建设，根据上阳房地产2021年三季报，一期已于2015年5月完工，总共的121套已售出119套；二期2020年底完成建设，总共的88套已售出52套，三期从2021年第一季度开始才开工建设，目前仍在建设中。
此外，鲜有人知的是，2016年至2017年，张庭夫妇还曾通过旗下理财公司——苏州上阳惠天投资有限公司，以投资“嵊州市城南新区B2015-12号地块”的名义发行理财产品。不过，清流工作室暂未查到该地块与张庭夫妇的联系。
做微商后大手笔投资
整体而言，张庭夫妇早年的地产生意均为“小打小闹”，其真正在地产行业大手笔的布局，则是从微商生意有起色之后才开始的。
张庭夫妇微商生意的主体公司——上海达尔威成立于2013年6月，而在成立之后那几年，该公司的利润几乎实现了爆发式增长。
据上阳房地产历年年报披露，在2015年至2018年，上海达尔威的净利润分别是：771.5万美元、1.3亿美元、3.4亿美元和2.8亿美元，折合成人民币则是——4919.9万元、8.5亿元、21.9亿元和18.3亿元。
虽然上阳房地产没有披露上海达尔威2019年及之后的净利润数据，但令人印象深刻的是，上阳房地产曾公告，去年1月27日和3月3日，为了表彰林瑞阳对公司的贡献（包括发起上阳房地产和成立上海达尔威），在董事会同意的前提下，上阳房地产支付了人民币1.5亿现金给林瑞阳。
微商生意的红火，也让张庭夫妇得以有资本在地产投资上一掷千金。
2018年10月，张庭夫妇成立淮安天禧房地产开发有限公司，并买下了淮安清江浦区7.8万平方米的土地，用于开发住宅项目——“天禧时代花园项目”。根据清江浦区台办的说法，该项目总投资15亿元。
2021年5月25日，北京辉盛阁国际公寓背后的项目公司——“北京辉盛阁房地产经营管理有限公司”悄然易主，股东由新加坡星狮集团旗下公司变为上海福庭企业管理有限公司。到了8月份，公司又悄悄改名为“北京金桐房地产经营管理有限公司”。
事实上，北京辉盛阁国际公寓位于寸土寸金之地。该项目于2008年6月开业，建筑面积为3.79万平方米，项目地处北京朝阳区国贸CBD中心，紧靠地铁一号线、九号线和十号线，距离嘉里中心、国贸购物中心仅五分钟路程。据媒体报道，铁狮门用了21亿元完成收购北京辉盛阁国际公寓。目前，该项目已经更名为“金桐拾贰”，并且从去年开始已经推出新盘。清流工作室从房产中介平台看到，该项目楼盘目前单价从单平米13.7万到15万不等。
正是这么一个豪华的地产项目，背后的接盘方与张庭夫妇有着密切关系。
上海福庭企业管理有限公司有三名股东，大股东是张庭夫妇旗下的上海达尔威实业有限公司（持股45%），二股东和三股东均为国际地产PE巨头铁狮门管理的两只基金——上海景原企业管理合伙企业（有限合伙）和上海景慈股权投资合伙企业（有限合伙）。
北京辉盛阁国际公寓并非张庭夫妇与铁狮门唯一合作的项目。
2021年11月17日，上海一轮土拍结束，上海长羿房地产开发经营有限公司与上海长鹂企业发展有限公司以50.9亿元，竞得长宁区天山路街道113街坊34丘E2-03地块。其中，上海长羿房地产开发经营有限公司背后的资方，再次出现了张庭夫妇和铁狮门的身影。
清流工作室看到，上海长羿房地产开发经营有限公司有3名股东，占股53.8%的大股东为上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业（有限合伙），占股30.3%的二股东为货拉拉旗下的深圳啦啦管理服务咨询有限公司，占股15.9%的三股东则是上海庭泓企业管理合伙企业（有限合伙）。
其中，大股东和三股东背后均有张庭夫妇的身影。张庭夫妇通过旗下的上海胜极生物科技有限公司入股了上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业（有限合伙）7.7258%的股份；此外，张庭夫妇还通过上海达尔威实业有限公司、上海庭然科技发展有限公司两家公司持有上海庭泓企业管理合伙企业97.5%的股份。需要指出的是，无论是上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业（有限合伙），还是上海庭泓企业管理合伙企业（有限合伙），基金管理人均为铁狮门。
事实上，张庭夫妇与铁狮门的交集还不止如此。此前2020年6月，张庭夫妇以17.6亿总价买下了晶耀前滩项目中的2号办公楼，该项目正是由铁狮门与陆家嘴集团合作开发的集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目。据媒体报道，这起交易曾因低价售出引发关注，因为在张庭夫妇下手前，晶耀前滩很少整栋开卖，而卖给张庭夫妇，却是以一年前的价格。
清流工作室还注意到，去年2月，张庭夫妇旗下的上海达尔威实业有限公司还跟铁狮门管理的两只私募基金共同持股上海瑞镶企业管理有限公司，但目前暂未看到该合伙公司有明面上的动作。