本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），原标题《最近银行在悄悄调高二手房的放贷标准》，作者：乔不丝，题图来自：视觉中国
去年上海二手房最大的变化，来自于三价合一的干扰。
三价合一里最低的税务核定价，也叫核税价，评估过后基本只能打到成交价格的6-7折。
所以在上海买二手房，有一段时间只能按照成交价的五六成贷款，少的话甚至只有三成。
中介们也会直言不讳地告诉你，最好至少先准备7成以上首付，还要做好全款买房的准备。
最近陆续也有粉丝会在后台问，上海的三价合一，到底什么时候放松？
经过半年的政策消化期，我们最近发现三价合一里的核税价，终于有了松动的迹象。
一
最近两个我们团队亲身经历的真实案例，也是我们发现市场变化的契机。
我们对市场任何的感知，都是从和中介朋友的日常交流得来的。他们是最贴近市场的一群人，每成交一套房子，都可以得到现在上海每个小区二手核税价的最新数据。
比如我近期一次对“纯学区房”高兴花园的踩盘经历，中介会这样告诉我：现在纯学区房的核税价，涨了不少。
换句话说，银行对于这类房子的贷款评估标准开始放宽了。
还记得去年八月的时候，成交价是9万/平，当时候核税价格才3万多/平。一套400万的老破小，银行只按照140万的6.5成来放贷，折算下来，真的是近乎全款才能买。
所以之后的两个月，三价合一的政策威力开始显现，成交价开始回落。
核税价也从3万，涨到了4.1万，买家能够从银行那里贷款的钱，瞬间多了四五十万。
所以最近的带看量又开始起来了。
同样的这个月，巧克丽丽在和多位中介的日常交流中，也探出一些口风。
他们都不约而同告诉她：最近上海全市二手核税价，都在不同程度涨。
比如这套位于闸北区27m2～36m2的房子，同样也是学区老破小。
9月的评估价是280万～290万，10月下旬涨到了328万，前后相差一个月，二手核税价差了三四十万。
浦东金桥东陆路六街坊的核税单价也是一直在涨。
从3万/m2出头，涨到将近4万/m2，一套68m2的小两室，如果是首套的话，能贷到的钱，从158万，涨到194万。
后来，她得到一个更为珍贵的全市数据，来自某大型中介公司，他们内部自己统计了目前全市核税价格的平均涨幅为7.91%。
而具体从时间上来说，二手核税价的松动，是从今年10月开始悄悄有了迹象。
所以我们看到最后一个季度上海二手房的回暖，背后暗流涌动的原因就在于此。
大部分刚需购房者，都是首付敏感型，而核税价格的放松促进房源的成交。
可见，上海的三价合一开始松动，可贷款额度有所提高，不是发生在单独房源的身上，而应该是普遍现象。
除了以上的几个点状案例，现在上海二手房的核税价格是不是都有涨，购房者买房能贷到的钱是不是在变动，关于这些，相信中介朋友们一定会非常愿意告诉我答案。
于是我们决定做一件事，采集更多样本，去证实这个趋势的可信度。
二
不同类型房源松动的程度，还不太一样。
现象还得分类型来看，在当初三价合一政策出来的时候，很明显贷款被银行压制最狠的是这两类房子：一种是纯学区房，另一种是高总价豪宅。
所以第一类，首先调查的就是像“高兴花园”这类房子。
在不断和中介交流中，我得到了以下数据，纯学区房核税价格松动最大。
纯学区房的核税价格平均涨了1.5万，涨幅20%左右。
如果按照50平的面积计算，等于现在银行给纯学区房的贷款，每套房能够多贷75万。
典型的老破小学区，梅园新村涨幅最高，从最低时候的5万/m2，涨到了接近8万/m2，银行可贷款额度，每套多贷100万～200万。
第二类，高总价豪宅小幅度上涨。
曾出现不少零挂牌房源，经过整顿房价后才能开始挂牌的2000万以上的豪宅们，核税价格也有了丝丝松动的迹象。
我的数据拉下来，这类豪宅的平均单价普涨了约5%，每套房子也都涨几十万，虽然对于豪宅客户来说不过杯水车薪，但还是在提高的。
值得一提的是仁恒河滨花园的案例，可以让我们看出短短三个月内，核定总价的变化有多大。
在去年8月一套180m2的户型，核定总价才1300多万，到了11月涨到1700万，前后银行把贷款标准，放松了差不多400万。
第三类，那些品质社区保持比较稳定的微涨幅。
和纯学区房不一样，品质学区房价值真实存在，价格坚挺，因此核税价格没有很大波动，能贷款的总价也和之前持平。
最后一类，不太受政策波及的刚需产品类型。
所以我选择郊区五大新城的样本，数据告诉我这类二手房核税价几乎没有涨。
没有涨的原因是当初核定总价接近了实际成交价格，郊区二手房本来就是一个相对冷淡的市场，房市泡沫不大。
最后，通过大量不同类小区的数据对比，以及和中介聊天的过程中，我得到一个规律：当初控得最严的二手房，松动的迹象较为明显。
所以现在看房，中介会很有底气的告诉你，市场回暖了，该抓紧时间看房了，买房的好时机等等之类的话术
背后的原因其实就是银行对每套二手房的贷款标准，开始慢慢调高。
三
买房支出成本，现在是近半年最低。
还记得刚出三价合一政策的时候，二手房市场各种核算成本的价格参照标识产生了巨大的变动，从而让整个购房支出成本产生巨大变化。
首先是未知，对于很多买家来说，买房前问中介这套房子能贷款多少，他们根本不知道。
购房者对于自己的买房计划也都是不确定的，到底我现在看的这套房子，最后我买不买得起呢？
算下来之后，我们发现几乎很多房子的购房成本都在增加，接近全款买房。
这就是现在在上海买二手房的残酷真相，因为很多现实中的案例表明，核税价也许会比想象中还要更低。
当面对购房支出的有可能提高，当时只有两个选择：一个是尽可能多的筹备更多现金，二个是降低总价，去买更便宜的房子。
很多本来可以买400万的，只能买300多万，本来可以买500万的，只能看450万左右的，以此类推。
不仅降低了买房的门槛，在购房过程中还存在很多未知风险。
因为不能像以往那样，明确告诉你这套房子首付是多少，要交多少税，要提前准备好大概多少资金。有可能会遇到贷款不足，首付提高，没办法在约定时间内补齐，不仅房子买不到，还面临违约的风险。
而现在的购房者可以对自己能买到房子，有更多想象和更大的选择空间。
如果是去年8月和现在，买同一套房首付的差距在100万左右，核税价格的普涨意味着。
对于首套刚需来说，你可以入手更高总价，或者面积更大的房子。
对于置换客户来说，也可以置换到品质更好的小区，而不是等价的置换。
如今三价合一的放松，给购房者在这个市场的选择挤出了更多的空间，同时降低了买房支出成本。
四
关注这个变化，并不是想输出类似年底是不是买房好时机的观点。
但可以确定的是，现在一定是多看房的好时机。
当核税价松动了之后，房东对市场更有信心，之前因为三价低很多房子不挂牌外网不显示，现在诚意卖的好房源开始多了。
现在银行贷款评估的核税价，也没有刚开始的打三五折那么夸张。
所以可以建议大家的是，现在核税价涨、贷款松、房源多。岁末年初这个时间点，真的就是我们可以好好看看盘挑好房的时候。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝