本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，头图来自：视觉中国
最近我打开朋友圈，感受到一阵阵寒意扑面而来，同行地产自媒体的状态是这样的：
有人感慨自己失业后的第一天：
有人转行要做刚需的餐饮生意。
有人已经从甲方跳出来，自己创业了。房企暴雷、土地流拍、成交暴跌、地产离职转行潮......从个体到整个行业。
这个西南省会二线城市：南宁，它正在经历的楼市寒冬，在这个当下能够折射出同类城市正在面临的困境。
一、这半年，新房成交开始猛然下滑
如果你也关注过二线城市的楼市，一定知道这意味着什么。
新房是这个二线城市最大的市场，每年成交新房大概在15万套左右，二手只有2～3万套，新房成交量占比达80%以上。
等于在这个城市卖出10套房子，有8套是新房；如果新房成交下滑严重就等于整个市场在萎缩，市场好的时候每天成交的新房数量可以达好几百套，现在居然出现了连续单日新房0成交。
据克而瑞的数据显示，这个城市10月新房成交环比已经下跌78%左右。成交量下降了怎么办呢，拿出了二线城市典型做法，开启降价模式。
就连打4折这样夸张的事情都出现了，整个城市的房价在开启大降温，连带着更多板块在迅速降温降价，纷纷开启年终大促。
一直以来这里都是全国高库存城市，降价的背后是超高的新房库存积压。
目前库存量达到了约1000万方，如果以单套100平来计算，折算下来就是10万套新房的库存累积，住宅去化周期已经达到了15个月以上。
住宅如此，何况是商办类产品，早已严重过剩。
商业办公产业大量过剩，去化周期达到4年以上，公寓类产品去化周期要3年半左右。
商办类产品价格也开始剧烈下滑，尤其是商业类产品，成交均价从近3万/平，降到了1.7万/平，下滑幅度高达41%。
为了解决商办类产品严重过剩的问题，这个二线城市开始放大招：允许商改住。就是允许那些空置过久、过多的办公项目转为住宅销售，以快速达到去库存的目的。
此举一出仿佛让很多项目抓到了救命稻草，很多项目迅速加入了商改住的行列，以求去化。这是楼市里去库存的最下下策，大量的商业性质产品转为住宅，其实本质上房子还是过剩的。
不过是从最最难卖的办公楼、公寓到比较难卖的住宅，这些方式都是饮鸩止渴罢了。如果你现在去到这个城市新区，看到空置率魔幻现象，就知道为什么会这么做。
大量的办公楼已经建设交付好，但是因为招商引资难有进展，入驻的企业基本以小型企业为主，根本填不满偌大的一个超级新区。
可以看到，这个二线城市从整体到局部，从外到里，从住宅到商业；房地产市场已经肉眼可见的速度，在萎缩，在变冷。
二、就连土地市场也完全哑火了
一般到了年底是土地拍卖最后冲刺的阶段，最频繁出现的关键词是“因故中止”和“流拍”。
如果我们把目光聚焦到这个城市的土地市场，可以看到，整整一个月，完全没有任何土地成交。
从今年8月份至今，共有13宗土地共1941亩土地因故中止出让，占全年出让计划的35.3%。
而即便是成交地块，也都是零溢价和底价成交，或是勾地项目，土地市场完全的，哑火了；去年1-10月土地成交面积是4478亩，今年到目前为止只成交了3187亩。
当初那些外来开发商眼里抢破头要进入，亏本也要拿地的城市，怎么土地就不香了呢？
三、连地头蛇也不好过了
来看看这个二线城市的房企众生相就知道有多难了，和大部分城市一样，现在这个城市基本都是国企央企在拿地。
就连生猛的地头蛇房企也难求自保，拿出各种方法控成本。
一位在房企内部工作的朋友和我透露：虽然他们是去年的总地王，但是苦于库存消化压力和企业资金内部周转。今年会谨慎拿地，停止快速扩张。
就连地头蛇房企也在收缩，勒紧裤腰带过冬。
首先他们内部正在经历离职潮，公司用各种方式让员工离职，原本在核心CBD的高级办公场所也搬到了房租更低的老城区大本营。
当一个城市连地头蛇房企都在收缩的时候，其他房企肯定更加不好过；很多外地品牌房企酝酿撤离这座城市，留下或是烂尾或是延期的项目。
据统计百强房企里，有6家已经退出，剩下的5家仅有1盘在销售。有的拿了一两个项目后基本不扩张了，当初信誓旦旦要深耕，与城市共发展的，现在也没有了下文。
更让人唏嘘的是那些对城市发展方向错误预判的房企，站在高岗上拿了地王的某房企，在这个二线城市栽了大跟头。
当初进这个城市的时候，很多企业根本不了解南宁市场，对城市发展的方向预判失误，在楼市最热的时候，为求快速扩张，不惜连拿几个地王项目，高价拿下城市郊区的地块。
他们或是不再扩张拿地，或是拉来合作伙伴分担风险，也有直接卖掉项目，退出南宁市场。
房企如此，身处其中的每个渺小个体又怎么会好过；除了文章开头提到的三个人，从事地产原本是这个城市里最为体面的职业之一。
尤其是在房企工作更是我们眼中高收入的稳定职业，至少能吃十年的饭吧。
但现实比我们想象中残酷，因为行业的剧烈变化，地产内部离职潮和转行潮在上演。
有一种离职是公司想尽各种办法让你主动离职，比如有迟到三次就要自动离职的。
最近听到一个更夸张的是，有房企要求员工每人买一套房，不买的就以完不成工作任务要求离职。
在我还在那个城市工作生活的时候，最大的感受就是，这个城市最为体面的职业，地产就是其中之一，当一个行业进入爆发式增长的时候，高薪挖人，跳槽即升值。
侧面反映出整个城市对于房地产的依赖程度，如今这个赛道的快速萎缩也反映在个体身上。或荒诞，或魔幻，很多我们没办法想象的场景和画面，如今却在真实上演。
四、为什么这里的冬天似乎更加寒冷
在中国，其实有不少城市都是如此，在这么多年的城镇化发展中，房地产的繁荣似乎扮演了最重要的角色。
整个南宁在2016年的时候达到了开发的高峰顶点，那一年连续拍出数个地王项目。
而那两年较为疯狂的土地供应后，南宁整个城市也在2018-2019年迎来了房地产供应的峰值。
那一年，商品房市场快速膨胀，大量新区的规划需要更多的人口导入。
在南宁五象新区计划人口为150万，但是整个城市中心城区实际居住人口，大约300-400万左右，几乎要把一半的居住人口搬到新区。
对于南宁这样一个内生发展的二线城市而言，大部分人口导入还是在于周边县市的人口进入省会。
这样的人口结构变化，刚开始很迅猛，城镇化到一定程度后，后续人口的增长很容易会陷入瓶颈。因为产业转型难，很多年轻人尤其是高学历人才，在毕业后会选择周边一线城市就业，而非回家乡。
在这样的情况下，城市后续的人口规模如何再往上升，变成了一个大难题；在人口导入不足的情况下，房地产市场的迅猛发展，很快就供应大于需求，当刚需的购买力快要消失于市场的时候，这个城市投资客也可以躺平了。
五、南宁是很多二线城市的范本
今天我们聊南宁只是一个侧面，却可以折射出很多二线城市发展面临的困境。它们也是同样在差不多的时候，达到楼市开发的一个高潮阶段。
2016年开启的高速发展，商品房供应量爆发式增长，后来遇到的问题也都大相径庭：财政收入对土地依赖、产业转型难、房地产开发饱和、人口外流......
虽然我们经历的冬天是一样的寒冷，但希望大家都能够扛过去。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝