你应该在美国买套房子吗？
文：罗伯特·席勒
译：新约客
几天前，我收到一封来自一位男士的电子邮件，他责备我对今天的房产投资持怀疑态度。他自称是越南战争期间的前美国空军飞行员，退伍后成为了股票经纪人和银行家，直到最近才退休。“你，作为一个受过教育的人，”他写道，“应该帮助和促使大家去买房。”
他是在回应我关于世界许多地方房价泡沫的警告。根据最新的标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 房价指数，美国房价在去年以 19.7% 的创纪录速度上涨，现在看起来非常不稳定。它们可能会进一步上涨一段时间，但随后可能会迅速下降。
尽管如此，在我应该如何与公众谈论买房的问题上，我的邮件好友至少在一定程度上是正确的。尽管最近价格剧烈波动，但我们应该特别关注到它对我们生活的宏观影响。
但是，在蓬勃发展的地区投资房产可能并不像许多人认为的那样是一项长期投资。潜在的美国购房者可能会合乎逻辑地假设，即使房价上涨趋势受到干扰，但他们持有房产的期限很长，从而使他们最终能够度过低谷并从房价新高中受益。毕竟，从 2005 年 12 月到 2012 年 2 月，由于金融危机，美国全国的实际房价下跌了 36%，但随后上涨了 71%，比 2005 年的峰值高出 10%。
然而，多年来我一直认为，美国房地产市场自 2005 年以来的表现并不能代表长期房价趋势。我的历史数据显示，1990年代美国的实际全国房价有时低于 1890 年代。在那个一百年里，城市扩展到更便宜的土地，建筑工具、技术和交通变得更有效率。
此外，土地本身仍然很便宜：今天一英亩（0.4 公顷）美国农田的平均成本——这么一块地可以轻松地挤上四五栋房子——仅为 3380 美元。是的，农田可能远离城市，但历史表明，随着人口的增加，城市开始在新的地方萌芽。
尽管如此，从空军飞行员转为银行家的人不同意我对房地产的看法。“在这个国家，与所有发达国家一样，以货币价值衡量，房地产是财富的根源，”他写道。“至少一千年以来都是这样，而且没有迹象表明我们正在创造更多的房地产。”
所以，让我们想象一下，在过去的 1000 年里，房价超过了美国股市 20 世纪 7% 的平均年回报率（再投资股息后）。在那段时间里，这些房价在复合后会增加 24 倍，后面跟着28个0。
但是一千年前的房子几乎都已经绝迹，几乎没有人愿意住在那些幸存下来的房子里。此外，他们所处的地段往往不再有价值。例如，在圣经时代，土耳其西部的以弗所是一座拥有宏伟建筑的海滨城市。但它曾经价值连城的港口已经淤塞，这座城市的废墟现在距大海仅数英里。
如果我们仅在严格意义上考虑土地，那么我们不会创造更多的房地产，这在很大程度上是正确的。土地创造，就像迪拜的人工群岛一样，不是一个可扩展的解决方案。但我们通过开发高层公寓、以在线会议服务和电子存储的形式创造虚拟土地、以及改善交通使人们可以住在土地便宜的偏远地区，从而增加新的空间。
我的邮件好友随后讲述了自己在美国房地产市场的经历：
“我们在 1971 年以 1.9万 美元的价格购买了第一套房子，现在价值超过 30 万美元，第二套房子为 3.4 万美元，现在价值超过 40 万美元，第三套房子为 13 万美元，现在价值超过 45 万美元，第四套房子为 19 万美元，现在价值超过43.5 万美元，第五套房子的价格为 30.5 万美元，三年后以 80 万美元的价格售出，现在的房子是以 30 万美元（退休后缩小规模）的价格购买，现在价值 45 万美元。”
根据他的数据，第一套房子的价值增加了 15.8 倍（30万/1.9万）。但在这 50 年期间，美国消费者价格指数上涨了 6.7 倍，这意味着房屋的实际价值仅翻了一番多一点。而这五十年的复合年度实际价格回报仅为 1.7%。
最后，他指出，“即使是税法也有利于拥有房地产。”那倒是真的。房屋所有权通常有税收补贴；在大多数国家，自住房屋的推算租金无需缴纳所得税。但这种税收补贴似乎没有增长，因此不能成为房价持续上涨的理由。
但我认真对待邮件好友的道德要求。即使在目前美国房价水平较高的情况下，对于那些打算拥有房屋并希望继续生活的人来说，购买仍然是有意义的。房屋所有权可以增强社区归属意识、建立与邻居的长期友谊以及安全感和永恒感。
此外，按揭买房是一种自我控制机制，可以帮助人们节省开支。通过定期分期偿还抵押贷款对年轻房主施加的压力是驱动他们为退休储蓄的关键因素。买家可以在房价指数期货市场对冲部分风险。
毫无疑问：拥有房屋显然有其好处。但是现在真正想购买的人需要确保他们可以接受他们的房屋价值可能会经历相当坎坷和令人失望的长期道路。
原文链接：
https://www.project-syndicate.org/commentary/us-housing-market-long-term-price-outlook-by-robert-j-shiller-2021-10