虽然美国房价已经大幅上涨，但在达到上一次房地产泡沫水平之前可能还会继续上涨。本文来自微信公众号：巴伦周刊（ID：barronschina），作者：郭力群，编辑：康娟，头图来自：视觉中国
受利率处于历史低位、新冠肺炎疫情期间新需求激增和供应链瓶颈导致的供应不足等因素的共同推动，2021年美国楼市异常火爆，甚至出现购房者排队“抢房”的现象。7月美国房地产市场上只有3.4万套已完工新房，而自1973年以来，每年7月已完工新房的数量平均为8.73万套。
大量未被满足的购房需求推动美国房价节节攀升。美国联邦住房金融局（FHFA）8月31日发布的一份报告显示，截至6月的12个月里，美国房价指数创纪录地上涨了18.8%。
《巴伦周刊》认为，推动美国房价一路走高的一些因素依然存在，接下来价格还会继续上涨。不过，一些人担心的崩盘发生的可能性并不大，因为这一次的楼市繁荣和本世纪初那次有不同之处。对于投资者来说，在房价继续涨的预期下，房地产股领域有不少投资机会。
一、美国房价和租金齐飞
2020年疫情期间，“居家令”等封锁措施催生了一些人希望改善居住环境的想法，大量人群从城市迁往郊区，还有一部分人因为居家办公、孩子学校停课等原因从小房换到了大房。与此同时，美联储为缓解经济受到的冲击加大了货币宽松力度，住房抵押贷款利率处于历史低位，房地美（Freddie Mac）9月9日公布的数据显示，截至9月2日当周，30年期房地产抵押贷款利率为2.88%，处于50年来最低水平。这些因素都刺激了美国楼市的需求。
疫情也带来了更多更灵活的工作方式，在美国出现“返工潮”之际，一些企业允许员工远程办公。房产信息网站Realtor.com近期针对购房者进行的调查显示，近一半的受访者表示，一旦疫情消退，他们的雇主会让他们远程工作。
该调查还发现，超过一半的受访者表示他们更愿意远程工作，并有16%的受访者表示不介意花更长时间通勤，年轻的购房者对此接受度更高，22%的千禧一代受访者表示，如果有必要，他们愿意延长通勤时间。
Moody’s Analytics经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）称，这些都说明疫情加快了人们从住房成本昂贵的城市中心搬到住房成本更可承受的地区这一趋势，这股新的“移民潮”也进一步扩大了美国房价涨势的范围。
9月16日，美国互联网房产中介商Redfin发布报告称，8月美国房价中值已达到38万美元，比2020年同期上涨了16%。这是美国房价中值连续第13个月涨幅超过10%。
在房价不断上涨之际，一些负担不起高房价的潜在购房者被迫转向租房市场，导致租房价格也是水涨船高。Realtor.com的数据显示，美国各地的房租都在迅速上涨，8月全美各类房屋租金中值为1607美元，较上年同期上涨11.5%。在全美50个最大的城市中，有28个城市的租金涨幅达到了两位数。
Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）称，一部分人发现过于火爆的住房市场已变得难以负担，但他们中的许多人仍有改变居住环境的需求，为了实现这一目标，如果买不了房，他们愿意付高价租房。未来几个月租金可能也会因此进一步上涨。
二、供需失衡令楼市“高烧”难退
面对火热的需求，美国的房屋供应却远跟不上。疫情导致的供应链中断和波及美国各行各业的劳动力短缺导致房屋建筑工期拉长，影响了房屋供应。目前美国待售房屋数量依然远低于正常水平，尤其是低价房屋。Redfin的数据显示，2021年8月待售房屋数量为867032套，同比骤减26.1%；新挂牌待售房屋数量为691688套，同比减少3.7%。
前几个月新屋开工数因建材供应短缺导致建筑成本上升而减少，一度令美国住房市场供需进一步失衡。虽然近期有迹象显示新屋开工数有所反弹，但供应链瓶颈和劳动力短缺问题仍未显著缓解，如何满足市场上的大量需求仍是一个问题。
美国人口普查局9月21日公布的数据显示，经季节因素调整后，8月份新屋开工总数增至162万套，高于7月份的155万套，增加3.9%，但这主要是多户型新屋新开工增长20.6%推动的，而对购房者来说更能负担得起的单户型新屋开工数，降至四个月最低水平。Bleakley Advisory Group首席投资官彼得·布克瓦（Peter Boockvar）说：“这不是因为需求不足，而是因为供应跟不上。”
全美住房建筑商协会（NAHB）首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）也指出，8月获得建筑许可但尚未开工的单户型房屋数量从7月的24.2万套增至25.1万套，而且比去年同期高出50%，“这是供应链问题持续存在的明显迹象”。
但迪茨还认为，未来几个月供应瓶颈会进一步缓解，美国楼市应该会恢复到一个更正常的状态。举例来说，2021年早些时候大幅上涨的木材价格已经回吐了所有涨幅。NAHB预计，2021年全年新屋销量将达到80.9万套，比2020年下降2.3%，但仍比2019年增长18.4%；预计2022年和2023年的新屋销量将继续增长，分别比2019年增长21%和22%。
随着更多新建房屋进入市场，“抢房大战”可能会降温，不过美国楼市仍需要增加供应来满足需求，尤其是低价房。8月美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家lawrence Yun指出：“大部分新屋销量的增长仍是在高端市场，中低端市场增长并不大，因为这些市场的新屋数量仍然太少。”
牛津经济研究院（Oxford Economics）经济学家南希·范登·豪滕（Nancy Vanden Houten）称，不断上涨的房价令越来越多的买家望而却步，但即便房屋销量放缓，需求强劲和供给不足仍然会给房价带来支撑。她表示：“房屋库存增加对于缓解严重的供应短缺而言微不足道，尤其对低价房来说。”
在供应得到缓解之前，美国房价可能还会继续涨下去。房地美最新季度预测显示，2021年美国房价增幅将超过2020年，到2022年，房价会继续上涨，但速度会放缓。
三、美国楼市会重蹈崩盘覆辙吗？
面对两位数的涨幅，市场必然会提出这样一个问题：美国房地产市场是否在重蹈本世纪初“崩盘前飙涨”的覆辙？
一些分析人士认为，这一次房价下跌的可能性更小。这一次房屋库存水平非常低，抵押贷款的发放标准也比上一次严格得多，整个市场的基底要更坚固。
美国乔治梅森大学Mercatus Center访问研究员凯文·埃德曼（Kevin Erdmann）指出，在2008年由房地产崩盘引发的经济危机爆发前，美国的新增房屋库存水平非常高，如今的水平更接近几十年来的正常水平。疫情带来的大量新需求和供应链中断是目前供应跟不上的主要原因，市场不用过于担心房地产市场崩盘的问题，因为购房者还在抢购房屋。
此外，埃德曼认为，房地产市场不太可能崩盘还有另一个理由：之前那次房地产泡沫时期的库存水平虽然非常高，但并不像大多数人认为的那么具有投机性。
他称，2005年美国房地产市场非常火热时，建筑商增加建房是因为销量高，而且销量高的地区是美国那些需求旺盛的地区，随着销量的增长，建筑商在扩大库存时其实很保守。如今的情况也是这样。
埃德曼指出，分析人士经常把某几个月库存的急剧增多（即按当前销量计算，售出当前在建待售房屋所需的几个月时间）作为上一次房地产市场繁荣时期过度建设的证据。但时间是一个关键因素。数十年的经验证明，房屋库存量主要取决于销售情况，而不是建筑商对接下来销售情况的猜测（或投机）。当销量强劲时，房屋库存周转率就高，库存量往往会保持在较低水平。当销量迅速下降时，建筑商的库存往往会高于他们的预期。
从上世纪90年代末一直到2005年中新屋销量达到顶峰，房屋库存处于历史低点，大约为四个月的水平。为了配合不断增长的销量，当时建筑商的确增加了库存，但库存水平并不足以满足当时的需求，所以库存数量基本保持不变。只是后来由于经济增长开始放缓，房屋销量大幅下降和库存急剧上升的现象正好同时出现。
埃德曼称，如今的库存也大约为四个月的水平，销量与上世纪90年代末大致相同。因此，虽然人们很容易得出低库存可能导致“抢房大战”的结论，但实际上库存量是由购房者推动的，而不是反过来的。换句话说，当购房者需求旺盛时，建筑商才决定建新房，如果需求突然枯竭，建筑商也无法让自己的库存突然消失。
埃德曼认为，购房者对新房的需求实际上是政府决策者可以控制的，美联储和其他联邦监管机构应努力避免房屋销量的急剧下降。美联储可以通过调整利率、改变货币供应量来实现这一点；联邦监管机构可以维持贷款条件的稳定。上一次房地产崩盘导致陷入危机的原因之一就是美联储官员和其他联邦监管机构在面对房屋销量骤降时拂袖而去，让房屋建筑商和卖家陷入困境。
《巴伦周刊》近日撰文指出，虽然美国房价已经大幅上涨，但在达到上一次房地产泡沫水平之前可能还会继续上涨。
DataTrek的分析师尼古拉斯·科拉斯（Nicholas Colas）认为，房价的同比变化幅度对大多数业主来说并不重要，因为业主通常会持有自己的房产至少八年时间。科拉斯研究的数据不是新屋价格的中值，而是标普/Case-Shiller全美房价指数（S&P/Case-Shiller U.S.National Home Price Index）的八年复合年增长率。
按照上述指标衡量，过去八年房价每年上涨了6.5%，高于历史上每八年3.7%的平均涨幅，但远低于2005年房地产繁荣达到顶峰时的9.4%。事实上，从上述指标来看，过去八年房价的复合年增长率只达到了2003年的水平。“因此，房地产泡沫破裂的风险远没有本世纪初那么高，”科拉斯在研报中写道，“缓解了一些我们对近期美国房价暴涨的担忧。”
四、目前买房产不如买房产股
2021年4月盖洛普（Gallup）进行的年度房地产市场调查发现，961名受访者中有71%的人认为2021年房价会继续上涨，这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来比例最高的一次，比2020年比例高出31个百分点。
房价快速上涨以及对价格还会继续上涨的预期可能是41%的受访者认为房地产是最佳长期投资的原因，这也是盖洛普2005年开始进行此项调查以来房地产在问卷上五个投资选项中所占比例最高的一次。
股票和共同基金是第二受欢迎的投资选择，有26%的受访者认为这两项是最好的长期投资。18%的受访者选择了黄金，9%的受访者选择了储蓄账户和大额定期存单。最不受欢迎的长期投资是债券，只有3%的受访者选择了债券。
不过，价格上涨只是衡量房产作为长期投资有效性的指标之一。买房可能比租房更划算，拥有一套房产也可以为房主增加资产净值。美国人口普查局的数据显示，2017年房屋净值占美国人家庭财富的28.9%。
虽然房屋市场供不应求，而且受访者认为房产是一项好投资，但认为现在是买房好时机的人并不多。53%的人认为现在是买房的好时机，虽然比去年50%的历史低点有所上升，但这一比例为2008年以来的最低水平。
盖洛普高级编辑杰弗里·M·琼斯（Jeffrey M. Jones）说：“目前房屋价值处于历史高点，在房价会继续上涨的预期下，美国人不像以往那样乐观地认为现在是买房的好时机。”
《巴伦周刊》认为，目前买房地产建筑商的股票是更好的选择，在房价继续上涨之际，这类股票可能还有更多上涨空间。
截至9月22日，2021年交易所交易基金SPDR S&P Homebuilders（XHB）和iShares U.S. Home Construction （ITB）的表现都不错，分别上涨了32%和27%，轻松超过标普500指数19%的涨幅。
但需要提醒投资者的一点是，房屋建筑商股轻松上涨的日子已经过去。MKM Partners首席经济学家迈克尔·达尔达（Michael Darda）观察到，虽然房价继续上涨，但房屋建筑商的销售额却在下降。他还指出，美国国债收益率上升可能会阻碍房屋建筑商股的上涨势头，这类股票目前估值已经比历史水平高出不少。
达尔达在研报中写道：“整个板块的估值已经非常高。”不过，虽然房屋建筑商的长期前景可能存在风险，但交易这类股票依然是可行的。
（本文仅供读者参考，并不构成提供或赖以作为投资、会计、法律或税务建议。）本文来自微信公众号：巴伦周刊（ID：barronschina），作者：郭力群，编辑：康娟