本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：黄莹，编辑：胡刘继，头图来自：视觉中国
好不容易拍下热门地块，并付了5000万元的保证金，最后却不得不把地退回去，还赔掉这5000万保证金。最近，宋都股份退地事件，在地产圈闹得沸沸扬扬。
5000万占宋都2020年的净利润15.58%，宁愿不要5000万也要退地，这背后到底有什么样的隐情？
这两天，事情有了新的进展。宋都股份在回复上交所监管函的回复中大吐苦水，把退地原因的矛头指向另外两家房企——祥生控股和浙江宝龙。
但在分析人士来看，退地风波背后不仅有“猪队友”的功劳，还有宋都对自己认识不到位的问题。
一、激情拍地
这件事情还要从今年房地产行业开始集中供地说起。
随着国家对于房地产的调控升级，从今年开始，全国22个重点城市推出集中供地政策，杭州也在今年4月份推出了第一批土地。
作为一家在杭州深耕的本地房企，宋都也在为拍地做一系列的准备。
根据宋都在回复监管函中的描述，截至2020年12月31日、2021年3月31日，宋都现金及现金等价物余额分别为32.82亿元、39.61亿元（不含受限资金），按照当年的财务状况，公司今年打算投资在土地方面的钱在25亿-35亿元之间。
但在实际操作过程中，宋都一共拍到了5宗地块，总共的土地出让金额为45.84亿元，超过了预算。所以在这之后，宋都就打算和其他公司进行合作开发，降低开发的成本。
根据回复函中宋都的描述，在拍到地后的第一时间，宋都就其中一块“8号地块”第一时间与祥生控股达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%股权联合操盘开发。
另外一块12号地块，浙江宝龙主动接洽公司，希望就天目医药港地块进行合作开发，双方签署了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中约定“股权比例：宋都50%，宝龙50%”。
本来，按照宋都的原计划，两块地都进行合作开发，但是事情却出现了戏剧性的变化。
宋都控诉，2021年5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作。浙江宝龙也放了宋都鸽子，工作人员明确表示放弃合作，也没有按照约定支付土地款。
这样一来，就让宋都陷入了两难的境地。最后，宋都不得不退回8号土地，并支付5000万的巨额违约金。
二、冲动的结果
5000万对宋都股份并不算一个小数目，其在2020年的净利润也不过3.21亿，违约金占其净利润的15.58%，可谓是亏大了。但说到底，宋都这样激情拍地，可能还和宋都在杭州的尴尬境地有关系。
宋都是杭州“老十八家”知名房地产开发企业之一，以住宅地产自主开发经营为主、商业地产开发经营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），旗下项目版图主要集中在长三角核心城市群，在中西部城市西宁也有部分布局。
作为一个深耕浙江的房企，宋都在过去几年一直在寻找一个突破的机会。
但从销售业绩的完成情况来看，过去的几年，宋都并不算特别顺利。2020年，宋都给自己定的销售目标是300亿，但实际上，宋都在2020年只实现了全口径销售额207.15亿元，差了三分之一。
与此同时，公司的资金流动、负债情况也比较一般。根据2020年年报，扣除预收后的资产负债率为78.5%；净负债率为92.44%；现金短债比高达2.83倍，处于行业领先水平。“三条红线”踩中一条，处于“黄档”。
对于一家房企来说，土地是未来几年销售业绩的支撑，但在2020年，宋都拿地也不太多。2020年，宋都新增土储面积从2019年的133万平方米下降至2020年的70万平方米，同比下降47.4%。
根据中金财金人工智能研究院报告指出，宋都2020年过去拿地对本年销售额支撑度为-0.98，较2019年下降了1.41，新增土储难以对销售额形成有效支撑。
这也就不难理解，宋都股份在杭州第一轮土拍中不断地攻城略地，但只可惜，宋都只顾往前冲，全然忘记了后面还存在这么多风险。
三、集中拿地过程中风险重重
细细看来，宋都拍地之后的风险因素还不少。
拿杭州的第一轮土拍来说，这是杭州首次采取集中拍地的方式，57宗地块一共吸金1178亿。
根据资料显示，其中超七成地块拍至封顶价+自持，甚至平均自持比例达16%。但杭州是一个实行新房限价的城市，地价水涨船高，然而新房限价却不太涨甚至一分未涨，房企的利润空间非常小。
此前，在杭州房企中号称人效比最高的滨江集团通过媒体表示，在杭州也就只能赚到1到2个点。所以，亏本可能是大多数房地产企业面临的困境。
从后来的结果看，宋都毅然决然不要5000万也要放弃这块土地，可能是预见拿地后，公司不仅资金上承压，还可能亏损得更多。
另外，宋都对于风险的把控也很成问题。
在回复函中，宋都表示和祥生达成了合作意向，通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，合作协议已经传到祥生集团公司签字盖章等；另外，也和浙江宝龙签署了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，违约方应支付守约方2000万违约金。
在宋都股份发布回复函之后，祥生对宋都的说法表示否认，称未和宋都签署任何协议。
浙江宝龙也通过媒体发声，宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后，与浙江宝龙签订合作备忘录。但后期（5月17日之后）在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。
对此，北京盈科（上海）律师事务所律师邱菲对市界表示，微信的聊天记录算是电子数据，是证据的一种；备忘录实际上充当了合同的作用，只要双方签字之后那就是有效的。之后宋都到底能不能得到赔偿，可能还要看实际的证据。
宋都和祥生、宝龙三方的纠葛可能还要一段时间，但即便得到赔偿，宋都遭受损失也是在所难免。
值得注意的是，目前，杭州正在进行第二轮集中挂牌，此次土拍杭州宣布调整土拍竞价规则，大幅提升保证金门槛，可能就是为了防止类似于宋都激情参拍导致后续利润受损情况的出现。
本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：黄莹