按揭贷款利率上行是调控压力下按揭资源供需矛盾加大的反应；与此同时，进一步体现了今年下半年房贷的导向，预计未来热点地区的按揭贷款利率将继续回升。本文来自微信公众号：财经五月花（ID：Caijing-MayFlower），作者：严沁雯，编辑：袁满，头图来自：视觉中国


“我也太倒霉了，之前一直犹豫没买房，现在房贷利率要上调了，一下损失好多钱。”听闻一向稳定的上海房贷利率也要上涨，半年之前就成功落户的唐女士有些后悔。


据沪上多家媒体报道，近日，央行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率则从5.25%上调至5.7%。新规于7月24日起开始实行。


《财经》记者向央行上海总部求证，截至发稿未收到回复。不过，多家上海地区房产中介和银行房贷经理向均表示，上文提到的房贷利率上调情况属实。“我们领导已经在工作群发通知了。”某国有大行上海支行房贷经理告诉《财经》记者。


一位房产中介则表示，“上海地区的银行应该都要上调，不过这次调整只针对新进客户，对已经发放的存量按揭贷款利率没有影响。”


业内人士指出，揭贷款利率上行是调控压力下按揭资源供需矛盾加大的反应；与此同时，房贷利率上调进一步体现了今年下半年房贷的导向，预计未来热点地区的按揭贷款利率将继续回升。


一、100万30年多交5～10万


“首套上调0.35%，二套上调0.45%，这个幅度看着不大，对于还房贷的人来说影响还是很大的。”一位房产中介算起了账。


以房贷金额100万元、期限30年（360期）为例，等额本息计算方式下，首套将多支出利息约7.62万元，二套则多10.15万元；等额本金计算方式下，首套将多支出利息约5.27万元，二套则多6.77万元。


“相对来说，二套房贷利率上浮的程度要更大，这是需要注意的内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“当然，贷款政策收紧后，对于二套房的购房影响更大，客观上有助于购房市场的稳定。反过来，也使得后续房价趋稳空间更大，所以对于其他一些入市的购房者来说，也还是可以从购房价格的角度减压的。"


在严跃进看来，上海明确房贷利率上调，充分体现了房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的导向。“除了房贷集中度以及房地产调控政策等内容外，银行面临的压力也是上调的重要原因。”


上海地区银行房贷额度紧张，此前《财经》记者走访多家银行了解到，受额度影响，贷款经理给出的放款时间均为3～6个月，比以往放贷速度延时。这一情况不仅在上海出现，部分城市银行甚至传出停贷消息。


本次上海上调房贷利率，无疑释放了下半年的房贷政策信号。在此之前，国务院、住建部以及央行高层领导就曾齐齐喊话，再次重申“房住不炒”。


中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月22日提出，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，以及加快发展保障性租赁住房，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。


与此同时，央行表示，近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。


二、房贷利率或将持续上浮


在本次上海上调房贷利率之前，全国多个城市的房贷利率已经出现了不同程度上调。


据贝壳研究院统计数据，6月，72个城市中，主流房贷利率环比上月上调的城市有28个，其中，首套、二套均有上调的城市有18个。另外，有8个城市的首套、二套房主流房贷利率上调幅度超过20BP（一个BP为万分之一），苏州首套房贷利率上调65BP。


光大证券首席银行业分析师王一峰指出，全市场按揭贷款利率上行是调控压力下按揭资源供需矛盾加大的反应。上海地区按揭贷款定价显著上涨既有市场因素，也有调控需要。上海地区按揭供需矛盾较全国更突出。


6月末，统计局70城二手房房价指数中，上海市指数同比为110，涨幅仅低于广州。“上海市房价涨幅居前，本次信贷政策调整可以理解为上海市房地产调控的‘组合拳’。”王一峰表示。


东吴证券银行业首席分析师马祥云分析称，考虑“房住不炒”的监管导向没有变化，且银行的房贷占比仍需继续降低，未来，热点地区的按揭贷款利率将继续回升。对于企业端的房地产开发贷款，考虑管控额度及银行风险定价的影响，预计利率也将继续上升。


值得一提的是，东吴证券首席经济学家任泽平在其近期发布的《中国住房市值报告：2021》中指出，2020年中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66% ，这一市值接近美国的两倍。任泽平同时分析称，中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。


“我们呼吁推动新一轮房改（新房改）迫在眉睫，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年的时间窗口。”任泽平在报告中表示。


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