本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：黄莹，题图来自：视觉中国


子弹飞了那么久，终于落了下来。


6月16日晚间，SOHO中国发布公告称，黑石集团发出全面收购要约，投资SOHO中国有限公司，以取得其控制权。


黑石计划以每股5港元进行要约收购，要约最高现金代价为236.58亿港元。SOHO中国董事长潘石屹以及执行董事张欣将在本次交易完成后，成功套现142.8亿港元。


236.58亿港元的售价，相较前几次传闻中的收购价格更低，远不及潘石屹最初的预期。


不过，对于潘石屹和SOHO中国来说，这已经是个不错的选择。


一、成也谨慎，败也谨慎


这样的决定，符合潘石屹一贯作风——谨慎保守。


潘石屹一直给自己贴着谨慎标签，这跟他贫苦的出身有关，更与他发家时经历的那一轮地产泡沫有关。


1992年“南方谈话”后，“十万人才下海南”的浪潮将当地楼市推向疯狂，后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯仑等人，也是这时踩上海南炒房这个风口，赚得第一桶金。


潘石屹曾多次回忆，自己凭着五斤桔子和一条三五烟，打开了海口规划局的大门。但后来翻阅资料发现：海口当时的人均住房报建面积是50多平方米，而同期北京的人均住房面积才7平方米。 谨慎心态之下，潘石屹等人决定退出海南，这一次“跑路”最终成了顺利逃顶。


也正是因为这次顺利逃顶，才有了后来的SOHO中国。


回到北京，潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。1995年，SOHO中国成立，主攻商业地产，建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等一一亮相。


2007年，SOHO中国在香港上市，这是潘石屹的高光时刻。


潘石屹的行事风格，说得好听是谨慎，说得不好听是保守，日后，SOHO中国的落寞，也和潘石屹的几次保守决定相关。


第一次决定是2008年遭遇金融危机时，他放弃扩张，决定保留最充足的现金流。


那时海外金融危机开始发酵，中国房地产市场经历一轮暴涨后遭遇政策重拳遏制。


2008年3月，手握上市刚融来的19亿美元的潘石屹，发表了一个“百日剧变论”，认为房地产将进入下行通道。他决定，所有战略的调整都采用最保守的方式，保留最充足的现金流。


结果，剧变并没有发生，政府启动紧急救市——4万亿投资。货币宽松之下，房地产迎来了及时雨，之前杠杆最高的房地产商成为了收益最大的人，而SOHO中国的命运也从此埋下伏笔。


第二次决定是潘石屹决定告别散售，从房地产开发商转型做“包租公”。


2010年，以散售为主的SOHO中国遭遇北京“禁止物业散售”的政策，营业额大跌。Wind显示，2011年SOHO中国营业额同比大跌68%，营业利润同比下降72%。


于是，他在2012年正式决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。因为在他看来，随着租金升高，“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元”。


从此，SOHO中国和其他开发商的路子越走越远，因为把全部的资金储备用来支撑转型过程中的开支，SOHO中国没钱拿地，2013年获取北京丽泽地块是SOHO拿的最后一块地。


但没想到的是，潘石屹再一次踏空，2014年之后，房地产又迎来一轮上升周期。即便是租金收入上升，也掩盖不了SOHO中国利润率、周转速度的下降。2014年，其营业额缩水到60亿元，同比下滑58%。


两次错误的决定之后，SOHO中国变得越来越小，不仅再也无法回到2010年营收184.23亿的巅峰，总营收甚至从2012年的155.44亿元，剧降至2020年的25.15亿元。



潘石屹还曾把目光投向了共享办公。在2015年，SOHO中国推出共享办公SOHO 3Q。但这一项目不仅没能挽救得了两次踏空行情的SOHO中国，还一直处于亏损之中。在2020年疫情来临后，入不敷出的SOHO 3Q，被打包卖给了筑梦之星。


二、卖楼自救


屡次踏空的潘石屹，走上变卖公司这条道路并不奇怪。


根据年报显示，SOHO中国在2020年的融资成本为4.7%，而潘石屹在2019年曾对媒体透露，“我们物业回报率是3%”。


租金回报率还赶不上银行贷款利息，这说明当包租公已经成了一个不赚钱的买卖。


SOHO中国的境遇在写字楼空置率上升之后，变得更加糟糕。


近几年，办公楼租赁市场相较前几年发生了很大的变化，一线城市写字楼空置率上升明显——SOHO中国空置率增加，办公室租不出去，成了大难题。


这一情况在疫情来临之前就已经如此。2019年年报显示，SOHO中国的主要投资物业项目，除了SOHO天山广场以及2019年新入市的丽泽SOHO、古北SOHO以外，其余项目的出租率均有所下降。


2020年疫情之下，SOHO中国更是经历了前所未有的压力，除了外滩SOHO以及两个新项目，出租率又有所下降。


空置率的上升，让SOHO中国的资金压力陡然增加。


根据年报显示，2020年，SOHO中国的现金以及现金等价物为3.97亿元，这个数字在上年同期为12.07亿元。相比之下，其短期借款以及长期借款当期到期部分10.12亿元，上年同期这个数字为16.32亿元。


不仅是现金远覆盖不上短债，而且缺口越来越大。


这个情况潘石屹并不是不知道，他一直在通过卖项目来缓解资金压力。从2014开始，SOHO中国卖掉了SOHO静安广场、SOHO海伦广场，2016年，又相继卖掉SOHO世纪广场、虹口SOHO等。


 

2019年10月，SOHO中国以7.61亿元，卖掉建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都等项目下面的总共2583个停车位；又卖掉SOHO3Q旗下11个项目。


对此，潘石屹美名其曰低进高出，是正常行为。


从年报中可以看到，这其实是潘石屹在极力掩盖营收、净利润双降的事实。从2012年开始，SOHO中国无论是营收还是净利润，都一直在下降。如果不是因为卖掉了很多资产，SOHO中国的业绩恐怕更难看。


对于潘石屹来说，SOHO 3Q可能是最后的挣扎，但失败之后，从卖项目走向卖公司，只是时间和价格是否谈拢的问题。


三、黑石捡了个大便宜


这次接盘人黑石集团，一直以来就是SOHO中国的“绯闻对象”。


从市场传闻以及SOHO中国发布的公告来看，从2019年开始，潘石屹就有清空资产的打算。当时，市场传闻SOHO中国旗下八个项目要被打包卖掉，标价80亿美元，接盘者为黑石集团。


2020年，SOHO中国曾发布公告表示“开始和海外金融投资者洽谈”。当时的传闻接盘者也是黑石集团，收购价格相较第一次少了一半，为40亿美元，只不过这一次的私有化以中止告终。


而这次最终的接盘人，就是黑石，区别只在于收购价格，要约最高现金代价为236.58亿港元（约合30.4亿美元），相当于比2020年的传闻又少了将近1/4。


80亿无人问津，40亿私有化中止，30亿才发起要约收购，这说明潘石屹和张欣可能在价格上作出了不少让步。


从目前SOHO中国的每股净资产来看，其每股净资产为8.37港元，5港元每股相当于打了不到6折，黑石其实捡了个大便宜。



黑石接盘SOHO中国的消息释放出来后，截至6月17日上午收盘，SOHO中国的股票大涨22.37%至5.7港元/股。黑石集团收盘也上涨1.19%至98.48美元/股。


对于潘石屹夫妇，其实也不亏。交易完成之后，潘石屹和张欣不仅能套现142.8亿港元，SOHO中国现有控股股东（张欣）还将保留9%的股权。


根据公告显示披露的细节，此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。


1985年成立的黑石集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，业务涵盖私募股权、房地产以及对冲基金投资等。房地产板块是黑石的重要支柱。


在黑石的历史中，投资不良房地产项目，是其发展壮大的法宝。


2008年，在全球房地产和信用市场陷入混乱之际，黑石设立房地产债券策略基金，接了那些因房贷风险陷入流动性危机的银行的盘。以“买入-修复-卖出”的策略，黑石开始在全球范围寻求房地产投资机会。2019年黑石一只地产基金（BREP IX基金）的募集再创纪录，规模达到201亿美元。 


可以说，黑石集团是一个善于将财务状况不太好的房地产公司，化腐朽为神奇，然后从中获利的一家投资机构。 


相对于潘石屹夫妇自己管理公司，让黑石来掌舵公司，或许是让其资产再次升值的最好选择。


本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：黄莹