本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：初晓，头图来自：视觉中国


你知不知道，在你的小区里，其实存在着很多收益。


原因是这样的，我的小区某天在群里分享了上海发布的一篇文章。里面提到了，随申办可以查到小区的公共收益。



什么是公共收益？业主群很多人都不太明白是什么，并且，他们还发现，本小区的公共收益为0。


原本从来不清楚公共收益的业主，也被这件事引起了兴趣，开始进行热烈的讨论，甚至开始询问业委会和物业，日常生活中，到底小区内哪些收益是公共收益，是否属于业主。



其实，你的小区里的很多项目，不管你知道与否，它一直都在产生着收益。而这些，有很多都属于公共收益。


一、小区日常收益，到底有哪些？


我们来看一看，到底小区的哪些日常活动会产生收益。


首先就是我们日常最常见到的——停车位。



这些停车位，是规划在小区的公共道路上的，有的甚至规划在绿地上。业主们为了停车需求，每个月缴纳的租金都属于日常收益。


除此之外，在地下车库、独门独院的车库，如果不是在开发阶段已经出让的，在之后也会产生日常的收益。



除了停车位外，还有一个收入，也是日常收益的大头——广告收入。


最常见的就是电梯里的广告位，基本上在小区内，每部电梯都可以见到广告位。除了常见的电梯图片广告外，还有不少电梯间播放的是视频广告，这种收益会更高。


而像是在小区的门禁处的这些广告，同样的，也属于日常的广告收入。



除此之外，小区日常还有很多收益。


比如利用小区现有的设施来举办活动，这也是小区中的一笔收入。


别小看这一点，像是一些大型的小区，或者是一些半公开的小区，会所、游泳池等设施，都不仅服务于本小区的居民，还是会服务于周边的一些居民。


服务于非业主所产生的收益，就属于日常收益了。


此外，还有一些需要入驻小区的业务，也会产生日常的收益，比如最典型的——快递柜。


我们日常离不开的快递柜，如果想要入驻小区，必须要给小区缴费的，不是白白让他们进行安装的。


除此之外，还有各种自动贩售机、饮水机等，也是同样的情况。



想不到吧，你的小区，存在着这么多的收益。这些产生收益的地方，你清楚了吗？


总而言之，在小区内的任何经营、广告宣传活动，全部都有收益。


而这些收益，其实和我们业主们有特别大的关系。因为这里面的收益，有很大一部分属于我们的业主。


按照《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。


而这些共有部分在物业公司管理期间所产生的收益，如果没有特别约定的情况下，应该属于全体业主共有的。


比如地面停车位、电梯广告和其他各处广告收入、快递柜、自动贩售机、使用小区公共设施举办的活动获得的收入、小区公共场所进驻的商家或个人的产品宣传摊位费等等。


这些，统统都属于全部业主们的收益。看到这里，你心动了吗？想不到我们的小区每年还在持续为我们产生收益。


那么，这些收益到底有多少呢？


二、小区的日常收益，到底有多少？


既然小区内有这么多日常收益，那么到底能产生多少收益？


我的业主群，也因为这件事争论不休。那么，就以我的小区为例来说说。


我的小区大约建面在十万方左右，拥有约780户人家，10栋楼20个单元，拥有600个停车位，其中包含了地上和地下两种停车位。


先算一下停车位，按照公示，每年的车位收费情况达到了150多万，平均每个月都有十几万的收入。


所以，停车位可谓是小区日常收益中的大头。


而在广告费上，我的小区拥有20部电梯，按照某业主所说，一共有80个广告位。



我搜了几家广告公司，并从知乎上确认了一下，如果是一张图纸类型的广告，一周收费是200元。



按照一年来算，一个广告位的广告费用在10800元。


如果以我的小区为例，80个广告位，一年下来就是864000元，不是一笔小收入。


而门禁广告，在上海的价格，询问了几家报价后，大概是4000元两个星期，一年下来也有108000元。


也就是说，我的小区，光靠广告收入，一年就有972000元，将近一百万的收入。


再看一下活动场地，这个收费标准不一。在我咨询的一个设施供外人用，活动比较频繁的十万方小区，每个月大概活动收入为两万，这个并不是确定收入。


而确定收入的，还有一个项目，那就是快递柜。



按照我们小区的快递柜情况，一共有4个快递柜，每年每个交费6000元，一共是24000元，也是比较零碎的一笔收入。


也就是说，在全部收入中，停车费和广告收入占据了大头。


我的小区一年靠着停车费、广告收入加上零碎的这些收入，都有了250万以上的收入，非常可观。


小区的日常收益，比你想象中要多很多。


三、小区收益到底都去哪儿了？


既然小区的收益这么多，那为什么这部分收益，从来没有见过？或者说往往只有很少一部分才能收到？


我们的钱，都哪儿去了？


其实，小区公共收益，有很大一部分都用在了物业的维护上。


前段时间，我小区的物业，就物业费问题开始与各位业主争论。



原因在于，物业号称物业费收入不够维护小区的日常环境。对此，小区的很多业主也产生了怀疑。



而我们的小区，则是将停车费、广告费和快递费的一半收入，都作为了物业管理使用的。


前面我们计算了一下，每年的小区公共收益应为两百多万元，这部分如果全给了物业，是不可能出现不够的情况的。


实际上，物业对于公共收益部分，大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权。


给了物业的资金，不代表物业就可以肆意使用，作为自己的收入，而是要将其中按照预设的比例来用在小区的日常维护上的。


比如在停车位收费上，因为物业公司承担了义务，管理和维护了车辆情况，付出了劳动，所以一般情况下对这部分的公共收益享有部分的权利。


不同城市规定不同，北京等城市规定的是车位租金三七分，物业得其中的三成，另外七成归业委会所有，但是这七成以及其他公共收益部分也交给物业来进行管理，进行平时小区的维护。


上海则是每个物业都有不同的收费标准，这些也都会在早期的合同中标明。


而像是广告以及其他部分的收入，则应该全部归于公共收益上，物业只拥有经营权，没有收益权。


此外，在有的小区中，为了引入好的品牌物业，还会跟物业签订补偿协议。用公共收益的部分，来弥补品牌物业费的不足。


在使用公共收益的过程中，物业应该按照合同规定，将维修资金一笔笔记录下来，定期公开账目，以供业主们随时查看。


即使是收益没有用完，剩余的钱，也会转入到维修账户上，留作以后使用，很少会分给业主们。


四、怎么拿到公共收益？


当然，有好的物业，就有差的物业。很多物业对于公共收益管理部分的账目不透明。很多公共收益和支出都模糊化。


在一个强势的业委会主导下的小区，基本上每年的公共收益部分都是有着十几万结余的，至少不会是0。


像是我所在的小区，公共收益部分为0，里面难免让业主怀疑猫腻重重。


那么，如果公共收益不明，业主要如何拿到这笔公共收益，捍卫自己的权利呢？


其实很简单，由业主委员会提起诉讼即可。


按照已经判决的各个案例来看，对于业主在公共收益部分的权利，法院都是支持的。如果不经过全体业主或者业委会同意，物业公司无权经营。


物业公司应该按照与业委会的合同来进行经营活动，不得擅自乱用公共收益部分。


当然，如果有部分业主物业费没有缴纳的话，那就是另一个案子了，物业自己单独起诉那些业主即可，不可以和小区内的公共收益混为一谈。


小区内的公共收益，要完全按照合同来处理。


作为普通的业主，如果想要公共收益透明化，那么所能做的就是选出一个好的负责的业委会，然后充分发挥业委会的作用，和物业谨慎签订合同，明确合同中关于公共收益的部分，要求物业定期公示项目，专款专用。


毕竟小区的日常收益那么多，好好地花在小区身上，才是正经事。


本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：初晓