本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国
2021年对楼市而言，注定不太一样。
从积分摇号、满二不满五税费调整、二手房源下架，我们看着调控在一、二手市场不断加码。
包括前阵子上海集中两天下架了接近两万套房源，还引起不少人的担忧，对于楼市的各种政策在各个维度以不同方式开始落下。
那么从1月开始，2月、3月，到现在4月已经过去了一周，现在的上海楼市到底怎么样了？
我们用最真实的数据试图帮大家呈现当下的市场。
最直观的，还是客房比的变化
这个数据是最能够表现市场热度情况的，其实在3月底那一场特殊的违规房源下架的行动之前，上海的整体挂牌房源是在增加的。
过完年回来，房源数量逐日增加。
更多房东愿意把房源挂到网上，市场上房源，真的变多了。
不过客源不应该也多了吗，过完年了大家不都应该看起来了吗？好像不是。
两相对比，你会发现，客源增速跟不上房源增速。
也就是说一套房子，年前年后无论是带看还是成交，同一套房子，看的人就是从多变少了。
对应的，我们看下客房比趋势。
可以这么说，过年前每增加一套房源，市场上可能就新增11.5个客户。
然后，就当大家都以为过完年之后，还以为会有一波热潮的时候，3月的客房比依然在下降。
可能平均每增加一套房，市场上只增加8.9个客户。
而且这个下降不只是短短3个月的数据，拉长整个市场周期的数据，我们能看到，客房比从去年8月份、9月份开始逐渐走高，势头很猛。
但翻过2020年最后一个月，来到今年的现在，走势就调转直下。
而这会切切实实会影响到买卖双方的情绪博弈。客房比的下滑有很多原因，但是不能忽略的是有一大部分客户被吸纳去了一手房，一手房积分摇号模式吸纳了市场很大程度的需求。
不论买到买不到，大家都先去摇号了，二手需求也就被延后了。
议价空间
说实话，真正能鉴别市场心态的数据还是议价空间。也就是，（挂牌价格 - 成交价格）/ 挂牌价格。
议价空间越高，更偏向于买方市场，议价空间越低，就说明就更偏向于卖方市场。
这里要先说明一件事情：议价空间是一直存在的，因为我们只是用挂牌价减去成交价。如果房东要涨价了，那就是挂牌价的调整，而不是说议价空间变成负数，这个先和大家报备一下。
从近半年的数据，我们看到，去年12月议价空间最大，也就是说这时候市场上的房子，挂牌和最后成交价格差距最大。
然后从1月开始，各大中介开始整顿房源，挂牌价格开始回归理性，议价空间逐渐走低，在2月达到最低点，基本上一套房源，能谈个1万～2万就不错了。
要知道过年期间虽然房源少，但是议价空间取的是挂牌和成交的差值，所以不受房源数量的影响。也就是说，市场在2月来到卖方市场的最高点，但是看上图3月的数据走势，这个数据我们主要看3月底的，因为之前房源端经历过盘整所以数据会有波动。
3月的议价空间最后停留在2%左右，这个其实是非常少的一个空间了，比去年年底还要少。
这很大程度上是因为上架房源减少导致的，那我们拉长到更长维度的时间来看。
可以看到，整体议价率在走低。我们在外面感受到的就是市场越来越好，同时也代表着市场房源的变化。
成交周期
观看整个2020年的数据，我们会看到成交周期是在不断缩短的。这一方面说明了市场热度，另一方面也说明了买房人的心态。
但是根据市场数据走势，买房周期开始进入恒定状态，而且随着贷款政策的收紧，未来成交周期大概率是延长的。
因为银行从信贷端口介入，以往一个月左右就可以走完的银行审批和房贷流程，现在需要拉长一倍。
这个周期未来可能还将延长。原本4月1日说要实行的“资质审核”，以后真的要开始实行的话，所有房东都必须把自己的房子卖掉之后，拿到买房资质，才能接着走买房的流程。
这一卖一买，如果不能像以前那样同步进行的话，就相当于所有流程时间x2，上下家贷款周期拉长一倍，这个周期会变得更长。
可以说，贷款审批和放贷时间的延长，可能是未来拉长市场成交周期的最重要因素。
哪些总价段、板块在成交
我们看下总价段、成交板块的变动。
从近半年的成交情况来看，成交趋势的稳定和总价段变化成正比。也就是说，总价段越高，成交趋势越稳定。
相比300万～500万、500万～800万，更高总价段的成交套数更趋稳定，成交动作也更加低频，毕竟标的物更大，买卖双方心态更平稳。
那板块情况呢，上海120多个板块，它们的成交活跃度如何？
过去半年各板块的走量情况，从去年10月到今年2月，固定有几个板块的成交是比较活跃的：泗泾、金桥、莘庄。
这些板块，都有这几个特征。二手供应量大，泗泾、金桥、莘庄，目前链家板块挂牌量在415套、357套、532套，不管是同环线、同板块，都是供应大户。
另一方面，泗泾、金桥目前都是同环线均价偏低的板块，也就是性价比比较高。
不过这几个板块，算是常年在上海板块成交中霸屏的了。比较新鲜的一点的数据是，我们发现从去年12月到今年1月，成交套数的涨幅比较靠前的5个板块分别是：
这些板块中，中原是拆迁板块，周浦、北蔡有新盘输入，川沙今年也有新盘输入，顾村是长期性价比比较高的板块。
这些板块的需求激增我个人觉得，是不是因为周边的一手房等不及了或者买不到了，所以选择退而求二手呢（狗头保命）？
现在房东的心态是怎样的？
中介小哥平时对接房东最多，所以关于房东心态，他们还比较有发言权。
对比下来，今年到目前为止，一直在市场上的人会明显感觉到房东心态、市场心态都变了。
先说下去年，去年大概11月之后，如果刚挂出来，就有很多客户来看，基本房东心态都不太稳，这很容易理解，因为谁也不知道接下来市场会怎样。
这时候如果房东诚意卖的话，还能签字，但是如果心态不稳的话，就可能现场涨价10万、20万。更夸张的像学区房，付完定金宁愿付违约金也不卖。
我听过这么一个事，一个对口福山外国语的房源，50万定金之后，房东宁愿付违约金也不卖，也就是说退定金50多万+赔付50万。
但是现在，房东心态就好多了，不会再出现这种涨价的现象，说卖就卖，付款合适，到家签字走流程。
原因很简单，现在市场就像进入了冰箱速冻柜，各条线限流、动作放缓。那如果接下来的市场还是如此的话，房东会愿意降价吗？那也大概率不会，主要因为这三种心理：
1. 这种心理怎么描述呢，就是之前我已经看到同小区同户型的房子已经卖到500多万了，你再让我卖480万、460万或是更低的价格，我就不能接受。
2. 谁都不会愿意做这个小区第一个降价的人，不会愿意开这个头。
3. 底气就在于，就算市场成交很慢，看房的人变少了，但是还是有成交的，还是有看房的，并不是完全没走量了。这时候对房东来说，ta宁愿搏一搏。
所以就算房东知道自己的房子没那么好卖了，那也要等到价格到位了再出手，或者干脆不卖。除非是很着急卖房的，自己房子已经进入周期的，那ta可能会松口降价。
写在最后
去年下半年，市场的高热度让很多人担心，房东担心自己的房子会不会被贱卖，客户担心自己买不到房。
随着各种新政调控的出台，大到购房资质、摇号积分，小到税费变化，所有动作都在向市场传达一个信号：市场稳定了。
而这传导到市场上的结果就是，大家不再对楼市抱有不切实际的预期。而停止楼市预期之后，该刚需刚需，该改善改善。
毕竟无论房东还是客户，最想要的还是稳稳的，好像只有稳稳的才会比较幸福。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽