今年中国“两会”期间，中共中央政治局常委韩正表示：“香港住房问题有香港的历史，有香港的发展过程，解决这个问题难度是很大，但是总要有解决开始的时候。”韩正的讲话意味深长，既展示了对香港特区政府和商界的包容，也流露出对二者委婉含蓄的批评，更向香港社会各界表明了北京对解决香港房屋问题的紧迫感。

香港的住房问题确实到了人神共愤的地步。根据国际公共政策顾问机构Demographia于今年2月发表的数据，香港连续11年蝉联全球楼价最难负担的城市，2020年住宅楼价中位数对家庭收入中位数比率高达20.7倍，即相当于港人不吃不喝接近21年才能置业。在全球各主要城市中，只有4个城市的比率超过10倍，香港的比率远高于排名第二、比率为13倍的温哥华。香港有20多万人居住在摧残人性的劏房内，该群体人均居住面积中位数仅为56.5平方呎。劏房每平方呎最高租金接近300港元，相当于每平方米2，800多元人民币，约为北京三环附近房租的15倍。



2010年11月27日，香港一位78岁老人坐在他的“笼屋”里。（VCG）

香港住房问题的核心在于土地供应不足，可是香港并非缺乏土地。全港约有超过1，100平方公里的土地，其中郊野公园就占400多平方公里，闲置荒芜农地有1，000多公顷，棕地约有1，300公顷，而建成区面积则不到300平方公里，仅占香港总面积的25%左右。然而，由于英国殖民者遗留下来的法律、环保、规划等条件约束，回归后二十多年，香港在土地房屋政策上裹足不前，拉大了贫富差距，造成社会动荡，导致其上升到威胁“一国”安全的地步。

土地制度是一个国家最基本的法律制度之一，构成社会经济运行的基础，关乎国计民生，属于“一国”之范畴。设计良好的土地管理制度有利于促进公共利益，有利于土地市场化运作，与社会的资本主义或者社会主义制度无关。香港《基本法》规定，香港境内的土地和自然资源属于国家所有，中央授权特区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归特区政府支配。因此，无论从法理还是从法律层面上看，中国中央政府都有权协调香港土地供应。

可以类比的例子是香港前宗主国英国。在法律上，君主拥有英国大多数土地，即便是虚君，在特殊情况下也可依法授权政府处置其名下任何土地。在英国《2002年土地登记法》中，即便是永久业权（Freehold） 土地，也注明限制最小（fee simple），实际上以此限定了土地拥有权的范围，允许王室授权政府对土地进行征税、使用警力以及在特殊情况下强制征地的权力。在强制征收的情况下，王室授权政府有关部门从土地拥有者手中强制购买土地，后者无权拒绝。在二战期间，为了国家安全，王室授权政府强征了1，100万公顷土地，经济补偿都是象征性的，有些土地甚至根本就没有任何补偿。

如果北京出面协调，那么香港目前在土地供应方面存在的法律、环保、规划等障碍都能克服，特区政府完全可以在5年内为20多万劏房居民提供宽敞的住房。香港前宗主国英国为举办2012年奥运会进行大规模征地，其经验值得特区政府借鉴。2005年7月6日，伦敦获得奥运会举办权，2012年初所有场馆和配套设施完工，建设周期不到7年，最后把落后的东伦敦斯特拉特福德地区改造成约2.5平方公里的奥林匹克公园。伦敦政府为此改善了东区交通设施，延长了地铁东伦敦线和北伦敦线，新建了码头区的轻便铁路，引进了新的高速电车。如果没有英国政府的“强制购买令”（compulsory purchase order ），完成如此规模的建设工程难以登天。在筹备伦敦奥运会过程中，总计有1，000多居民被迫迁徙，425栋房屋被拆毁，大量公司被迫转移到50英里以外的安置区，受影响的雇员约有15，000人。仅仅在斯特拉特福德地区，就有300家大小商家被强制迁离。

根据香港《基本法》，特区政府由中央授权管理香港的土地事项，不过特区政府官员本身就是现有土地和房屋政策的关键受益人，由利益相关者推动和执行相关政策存在利益冲突。香港政府至少有45%的财政收入来自土地以及相关产业，包括卖地收入、房产税以及对地产商获利所征的税收，香港公职人员因此得以享受全球名列前茅的薪水和福利。为避免公众质疑政策的公平性，北京宜监督特区政府制定和执行与土地和房屋相关的政策。

香港土地房屋问题已迫在眉睫，刻不容缓。为了增加土地供应，就要做好香港特区政府和商界的工作，特别是要破除政府官员的私利考量和官僚主义，因此北京出面协调土地供应是合理良好的选择。土地开发不是为了部分人的私利，而是关系到国家安全和香港总体利益的大政方针。我们相信，在北京的督促和调解下，只要香港各界理性探讨，群策群力，积极作为，当前的土地和房屋困境自会迎刃而解。

（本文作者系香港天大研究院副院长）