来源｜真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
作者｜真叫卢俊团队
头图｜视觉中国
周一的时候有人在文章下面留言：能分析下学区对应的老破小的形势吗？
竟然有800多读者都想了解这个话题。
本着对读者负责的态度，我们立刻去实地探访了老破小学区房，来看一下现在的老破小学区房到底在市场上是一种什么情况，以实地探访的结果来回答读者们的每一个疑问。
提起去年上海的学区房市场，那是根本不留给你任何反应的时间。一旦想要砍价或者因为其他原因没有当场拿下，对不起了，此房与你无缘。
要么当晚或者第二天即卖出，要么，房东就开始了一轮提价之旅。有不少人就因为这件事错过了不少心仪的房子。
这还不算完，学区房的涨幅也不小，按照兔博士数据及链家数据，以及媒体报道可知，上海2020年1-11月学区房涨幅为约15%，有部分涨幅达到了20%甚至更高。而学区房的数量则比往年下跌了约24%。
学区房的房价上升，房源量下跌。
这一现状延续到了今年，根据媒体报道称，1月份时，在上海浦东某公办九年制学校的挂户口学区房，最新挂牌价为680万，同比去年12月上涨了56.3%。
网上也有不少老破小学区房的消息，都是说卖得多好，一房难求，那么真的是这样吗？
为了一探真相，我们实地探访了一下拥有优质学区的老破小学区房，来看看这些房子，在市场上到底香不香。
01. 实地探访下，老破小学区房到底什么样
我们选择了徐汇区，作为探访的对象。
第一个原因，徐汇区名校云集，被不少家长称为是上海最强教育区。
它的幼儿园总数有100多所，基本都是二级以上，其中不乏优质一级幼儿园。小学有一流的四大民办和四大公办，初中也是民办公办均有，上海市重点的位育、徐汇区示范实验学校徐汇中学、民办上海知名的世外等等都很优质。
高中更是有四校之首的上海中学以及重点的位育、南洋模范等等，可以说是教育资源极其强悍。
第二个原因，则是因为徐汇区作为老牌市中心区，学区房中老破小的比例也比较高。如果是比较新的区，比如浦东的张江，那边房龄都比较新，不太找得到老破小纯学区房。
我选择的板块则是徐汇区第一梯队小学——建襄小学和向阳小学所在的建国西路板块上。
这两个小学对口位育初中和市二初中。尤其是位育初中，是徐汇区第一公办初中，市重点的升学率30%，是不少家长的第一选择。
也因此，这个地区的学区房非常受到家长们的欢迎。
这里位于市中心，整体对口的房源偏老，有很多八十年代、九十年代的房子，甚至还有更早的，比如这一片的懿园是四十年代的房子，很适合我选取样本。
先说探访的结论：市中心那些老破小学区房，一点都不便宜，而且它们的量也不大，相反非常的稀少。
我是直接找到了链家专门做学区房的门店，来请他们带我一同去找学区房。
起先我看中的是一套建西小区的房子，到了链家后，给我下载了APP查看，已经没有了。
当天中介带我探访了一个面积约为27㎡左右的一房沿街老破小学区房，这个学区房还没有挂在系统上。房子对口的是建襄小学，价格为560w。
房子的建造年代为1983年，比不少购买学区房的家长年纪还要大。
只要27㎡，就要560w？稍微算一下，一平米超过了20w，这价格怎么也谈不上便宜吧？
这还不是最终的价格，房东只是先挂着等了解一下价格后再出售。短短一天后，中介告诉我房东涨价了，从560w涨价到了610w，足足高了50w。再算一下，每平米的价格差不多有23w。
发现没有？老破小学区房，一点都不便宜。
那么老破小学区房里面的现状又是如何？
从外立面可以看到，老破小多为多层房，也是八十年代九十年代比较常见的六层建筑。而内里的话，最低上车一室户门槛多为大开间。
像是27㎡的这间，就是一个典型的大开间户型。即使我们觉得没有居住属性，不太实际。但是实际上，里面还凑合。能放下基本的床、柜子、桌子，也带着阳台。
并且，这种大开间户型都带着卫生间，如果是单人东西少的话，是可以住的。
这种有着一阶梯小学名校和老牌重点初中所在的区域，地段通常来说比较好，交通便利，租出去也有5000多到6000多一个月。
有很多人买了学区房根本不在这里住，而是将房子租给上班的独自居住的人群。
这些老破小学区房，最低上车门槛就是这些一室户了，它们虽然居住价值一般，但确实也还能住人，至少可以出租出去。
02. 老破小学区房，中介怎么说？
老破小学区房，首先，并不便宜。
前面那套不到27㎡的老破小学区房，平均下来每平米差不多23w，一点都不便宜。但是，中介之所以介绍给我，是因为这是对口建襄小学的最低门槛学区房。
看的是总价，不是单价，总价代表了它的上车门槛。
中介朋友是这样告诉我的：“从去年十月开始，到年底，学区房的价格在那一段时间里有所升高，到现在价格已经趋于稳定。”
中介给我看了下他手机上的APP界面，上面有显示房东这段时间的价格调整情况。
从我的页面来看，某一套要看的房子的价格是这样的：
但是从中介的手机页面上，会有房东的价格调整过程。
去年10月的时候仅仅540w，后续房东看到市场的情况，直接调整到了600w左右。然后从年后根据市场情况，又略微下降了一点，所以中介才会把这叫做稳定。（中介手机看的，不太好拍照）
即使是再稳定的，也是比起之前的上涨有所回落而已，老破小学区房，价格依旧很高。
其次，老破小学区房的房源并不多。
按照中介所说，去年那个政策引发了家长们对学区房的看好，而年底的行情又一次引发了学区房价格的上升。
很多人怕之后房价还有上升空间，心态不稳，于是早早提前入手了，现在市面上可以看到的房子都少了很多。
我搜了一下，大部分都是0套或者仅仅一到两套，而且中介也跟我说，同一个学区内就只有极少的几套可以出售。（该中介门店为专做学区房门店）
尤其是老破小学区房，它们不像是高层楼房会具有很多的房源。低层的老破小学区房总量就有一个限制。
而老破小学区房，总价又比较低，预算有限的情况下，会更受到青睐，也因此房源一直都比较少。
现在的老破小学区房，依旧是一房难求。
在这次市场探访中，我还发现了一点——老破小学区房，面积越小，越受欢迎。
老破小学区房有一个无与伦比的优势——面积小，总价低。
为了学区上车的房子，低总价是第一位的。中介根本也不会介绍特别高总价的房子，通常情况下都是先卖出去总价最低的那套房子，才会卖倒数第二低的，够上车就行。
到底购买学区房的人是为了小孩上学的父母，还是作为投资来使用？就这个问题，我问了下中介。
虽然这话题让其怀疑，中介还是回答了我。这些购买老破小学区房的，基本还是为了子女上学的。
因为这些老破小学区房的年份比较久，多为80年代的房子，甚至还有更早的。除了具有学位属性外，即使地段再好，意义也不是很大。
而且，这些老破小学区房本身也不具备拆迁的可能性。旁边还有更老的没有拆呢，这些都开始旧改了，买来等拆迁也不太可能。
对于投资者来说，算上五年的税费，意义真的不是很大。他们也不能预料到几年之后的市场情况。
而对于家长来说，则考虑的是孩子入学这个现实问题，他们比别人要着急的多。
学区房对孩子的落户时限是有要求的，那么孩子出生到3岁之前，必须要落户。如果想要在那里读一类幼儿园的话，就更麻烦了，可能刚出生就要落户了。
因为有着时间限制，家长们对于学区房的热情是根本招架不住的，也没那么多时间来选择。所以说，老破小学区房一房难求。
并且，现在的使用权房子，都有不少人购买。
中介所说的这些，到底是不是为了卖房来忽悠我的？我从数据层面上来进行一个验证。
03. 老破小学区房，数据怎么看？
只是听中介介绍，难免会有所偏颇，我们从数据层面来看一下老破小学区房的情况。我选取的依然是建国西路板块，来看一下公布的成交数据和中介口中所说的到底有多大的差别。
我们来看下建国西路板块的整体成交价格走势，以及以我选择的小区为例的价格走势和那些非一阶梯学区房的价格走势。
我拉了一下近两年的数据，从2019年3月开始至今。选取的则是我去看的这套27㎡所在住宅的小区以及旁边的非学区房的成交价格情况，和同板块做了一个对比。
从表格中可以看到，建国西路板块的价格总体上比较平稳，非学区房虽然上下波动，但是总体在一个范围内，而学区房的价格，一直都要比非学区房和同板块的价格要高不少。
而这个小区的学区房，因为在后续没有成交，所以暂时无数据，通过和中介的了解，和老破小学区房的房源稀少以及和周转率比较低有关。
特别是，之前由于出政策后家长开始买房，着急的家长在上半年已经购买，而不着急的则看着涨势打算看年后机会。
从去年10月开始有一波上涨，现在价格有所回落，跟中介所说的一样——价格趋于稳定。
再用我所看的学区房和它旁边的非学区房进行对比，可以看出，学区房的成交套数并不是很多。
在成交套数上，选取的也是所看小区的老破小学区房和它旁边的非学区房，来进行的对比。可以看到，非学区房的数量挺多的，建国西路板块还是比较活跃的。
而只有零星几个月有学区房的成交记录。这一点，我当时也咨询了下中介，这些老破小学区房数量比较少，出一套就少一套。另外一点则是老破小学区房的周转率比较低。
我问了下中介，他给我算了一笔账：如果想要在这个地方上小学，必须在小孩3岁之前就买房了。而如果想要上初中的话，这套房子至少要持有到初中报名起，按照6岁入学算，至少要持有8到9年一套学区房。而大部分家长，看重的都是这里小学初中实力都很强的缘故。
也就是说，按照持有房子的时间来看，这里的老破小学区房周转率比较低，卖一套少一套。
这就是老破小学区房数量少的根本原因，房源真的是非常有限。
另一方面，从去化周期上来看，一阶梯的老破小学区房，如果是对口两个初中的，去化得非常快，大概是1.5个月就能卖出。而如果是对口四个初中的，则要慢一些，大概是3个月左右能卖出。
当然，这些都来自于中介的数据，因为不少房源是先只悬挂在中介一端，并没有显示网上平台可见，所以以中介为准。可以看出，整个板块的学区房去化周期非常短。
当然，因为建国西路整个板块在徐汇区也属于不错的位置，所以整个板块的去化速度还是比较快的。
04. 买房建议
为什么我们要看老破小学区房？为什么家长们会那么焦虑？难道没有学区房，孩子们就上不了高中了吗？
网上经常有流传这样一个消息：上海有一半以上的初中生上不了高中。
它的算法是这样的：全市高中录取人数/全市初中入学的人数。
比如2013年，初中入学了12.07万人，那么在2017年时，高中录取了53276人，这样一算，妥妥的不到50%。这就加重了家长们的焦虑。（数据来源于沪教委）
实际上，这算法有着很大的错误！
有很多初中在上海入学的学生，是没有参加上海的中考的，2017年中考人数约为7.4万人，有4.6万人左右没有参加上海的中考。
这主要是因为很多外地考生不具备在上海中考的资格，他们要么回到了老家中考，要么报考上海的中职学校。
而按照中考报考考生人数和最终录取人数来算，上海高中的录取比例约为72%。也就是说，有72%左右的考生是能上普通高中的。
虽然看上去72%的比例不算低，但是对于家长来说，仅仅是上普通高中是不够的，上好大学更加需要竞争，也因此学区房已经成为了一条独立的行情，并且从某种程度上已经是一种刚需。
但是，即使是这样，学区房依旧潜在很大的风险。
有了学区房，也很有可能不能上对口的学校。
我们拿前滩华二来举个例子：前滩小学一共规划了25个班，初中20个班。小学的最大承载人数是1125人，初中1000人，合计2125人。那么前滩总体规划了9646户人家，全部交付后，即使按照一户只有一个孩子来看，也只有22%的人能读这个学校。
当然，你可以说是孩子的年龄层次不一样，有的可能已经毕业，有的可能还不到入学年龄，但是总归是有一定风险读不上的。
所以在购买学区房时要注意入读的年限风险。
除此之外，老破小学区房未来还有一个不好转手的风险，当一套房子要在手里留存8年9年的时候，八十年代的房子在未来会变得更老旧。
如果到那时的学区政策有变，比如民办学校政策又产生变动，面对市面上其他的学区房，可能会不太好出手。
就如同击鼓传花一般，人人都觉得花会永远传递下去，意识不到可能花就在自己手中卡住。
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