每年春节，海南游人如织，但今年变了。2月14日，海南日报发文称，“春节黄金周过半，海南人游海南成主流”，也就是说，外地游客少了很多。
“这两年上岛的人明显少了很多。”海口的金鱼告诉燃财经。1月21日，海南省统计局公布了2020年海南省接待游客总人数：6455.09万人次。这大概是2019年的77.7%。从重点省市来说，其中海口接待游客1620.27万人次，为2019年的74%；三亚接待过夜游客1714.4万人次，是2019年的70%左右。
疫情是影响因素之一，东北的果果介绍：“我大姨2018年退休，之后每年冬天都会去海南过冬，但2020年冬天就没去，因为疫情不让到处走。”
但疫情并不是唯一的因素。金鱼补充道：“2020年上岛人数减少可能是因为疫情，但我感觉到从2018年、2019年开始，上岛人数就没那么多了。”
“外地人”一直是海南经济发展的发动机。2015年，海南省旅游发展委员会等机构联合发布的《海南国际旅游岛旅游发展指数报告(2015)》就显示：2014年海南旅游业对GDP直接贡献度为14.47%，高于全球水平。同时，链家旅居研究院2017年也曾发布过一份数据，称2017年海南岛外客户购房占比高达88%。
2018年是海南得到重大机遇和发生重大转折的一年。当年4月13日，海南全岛建设自由贸易试验区获批，海南发展获得新的契机。但成就未来也需要一些牺牲，10日之后，在2018年4月22日晚间，海南宣布“全域限购”。
“伴随着海南物价高企、大众旅游有国内外更多选择之后，大概在2017年、2018年开始，海南旅游消费的增速就开始有所下滑了。2018年只是让这种趋势更加明显而已。”海南省三亚市某地产中介公司经纪人汤文向燃财经表示。
2018年12月，海南旅游消费价格指数同比下降3.91%。据北京商报报道，造成此种现象的主因之一就是，受海南房地产调控政策影响，2018年赴琼旅游看房类游客锐减，导致酒店客房、机票等旅游消费价格较上年同期明显下降。
据北京商报报道，2018年之前，东北、华北地区的一二线城市以及东南部省会城市每年都会有相当规模的游客前往海南“组团看房”，海南在2018年上半年出台了严格的限购政策后，看房旅游团人数出现了骤降的态势，降幅高达八成左右，“基本上很少有企业再组织海南省外的消费者去海南集体看房了”。
这两年，伴随着上岛人数减少，海南楼市的“冬天”越发寒冷。
根据海南锦城咨询中心统计数据，2020年海南全省共计成交商品住宅612万平米，较2019年减少20.3%。这个降势已经从2018年延续了三年。“随着2018年‘壮士断腕’般的全域限购政策，海南楼市进入了凛冬。”海南锦诚咨询中心在年报中表示。
“这两年三亚大概每十五个经纪人每月可以成交一单，包括新房和二手房，也就是说每个人每月成交单数在0.067单左右。但市场好的时候，比如2017年，我们单个经纪人每月可以成交0.3单。中间是4.5倍的差距。”汤文告诉燃财经。
今天（大年初四）是汤文节后上班的第一天，“没什么客人，在店里待着等客。”他告诉燃财经。对比以往游人和购房者如织的盛况，现在的三亚楼市可谓冷清。“以前我们春节都不放假，而且上班就会有成交。”他感叹道，“不同往日了。”
“成交少、收入少，我们经纪人也流失了很多。”汤文感慨道。据悉，不少人都改行去卖免税商品了。
海南省商务厅数据显示，近三年来海南离岛免税销售额保持快速增长，特别是2020年7月1日离岛免税新政实施后，海南离岛免税销售额大幅提高。2020年免税店总销售额(含有税销售)327.4亿元，同比增长127%，占全省社零总额比重达16%以上。
据新华社报道，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃曾介绍，2020年前11个月，房地产开发投资占比降至39.2%，同比下降2.2个百分点，由此进一步降低投资占GDP的比重，改变了单纯依靠投资驱动的经济发展模式。
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东北人都想有套海南房
有套海南房，曾经是很多东北人的梦想。海南某地产商，甚至打出了“哪个东北人没有套海南房！”的广告。“撸串、穿貂、海南岛”，东北人也一度这样介绍自己的喜好。
东北人曾是海南楼市最大的增长动力。多个报道曾指出，1990年代末，海南以2000元一平的价格处理烂尾楼，和东北下岗工人谋出路一拍即合，东北购买力涌入海南楼市，初步打造了“东北第四省——海南”的雏形。
其中大象公会的报道最为具体。据大象公会报道，1990年代末，东北下岗工人作为打工者和小生意者流向全国各地，从 2000年至2010 年，东北三省从人口流入36万，变成人口流出200万。其中，前往海南工作的东北人，将这里水草丰茂的消息带回了家乡。此后，东北人涌入海南成为必然。
按三亚市旅游局统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。也就是说，在三亚街头，遇见一个三亚本地人和“候鸟老人”的比例接近1:1。
海南的环境对冬季寒冷、环境不佳的东北具有极大的吸引力。果果表示：“东北人一到冬天就爱去海南过冬。我有几个亲戚是2018年之前在海南买房的，每年冬天都会去海南待几个月。我大姨2018年才退休，限购买不了房，就在那边租房过冬。”
即使到现在，也是如此。北京的向南就向燃财经表示：“最近很想买海南省陵水县的房子，温度太适宜了，不用面对北方的严寒。”
但全域限购让向南的想法并不是那么容易实现。根据海南省2018年发布的全域限购政策，在陵水县买房必须以家庭为单位，而且必须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个税或社保证明。此外，购房之后，需取得不动产权证满5年方可转让。
在海南省其他省市，也面临着非本市县家庭不具备购买资格，或者非海南省户籍家庭需要拥有累计60个月及以上个税或社保等限制性规定。
“全域限购之后，海南楼市陷入冰冻。”汤文介绍，“但2018年由于政策是4月出台，上半年价格维持了上涨，而且4月受政策影响，集中入市的很多，推高了价格。所以即使下半年房价回落，全年房价也有明显上升。”
海南锦城咨询中心数据显示，2018年海南省共成交商品住宅1284万平米，较2017年大减46.2%。在价格侧，受益于上半年楼市的上行，2018年海南省商品住宅成交均价保持了上涨——当年海南省商品住宅成交均价1.54万元/平方米，较2017年大涨31.1%。
“2019年是海南楼市真正‘探底’的时候。”汤文表示。根据海南锦城咨询中心数据，2019年海南商品住宅成交768万平米，较2018年下跌40.2%；在价格端，2019年海南商品住宅成交均价1.46万元/平方米，较2018年下跌4.9%。
但北方人对温暖如春的追求是永恒的，海南限购了，他们就转向了广西北海，还有云南昆明、西双版纳等地。
进入2020年，随着政策被市场逐渐适应，以及海南人才、落户政策松开的口子，海南楼市也慢慢开始恢复。
资料显示，2019年海南发布《海南省新一轮户籍制度改革方案(试行)》，取消了海南落户的地址限制，只要有固定居住住所（含租赁）即可落户。2020年，落户政策进一步放开，提出：允许离校三年以内的全日制本科学历及以上的高校毕业生在海南省先落户、后就业；放宽集体户的条件限制等政策。
“2018年海南全域限购之后，三亚的购房人群都来自本地。其中一种是海南本地人，还有一种则是这两年落户的新海南人。”汤文介绍，“2020年，我接触到的客户中，新海南人占了大概六成。”
“目前海南整体呈现量跌价涨的状态。”汤文表示。根据海南锦城咨询中心数据，2020年海南省共计成交商品住宅612万平米，较2019年减少20.3%；成交均价1.55万元/平方米，较2019年上升6.3%。
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海南炒楼，泡沫易破
海南也曾是聚光灯的“宠儿”。但楼市的道理是：每次聚光灯打在谁身上，谁就将被“赶下场”。
历史上，海南楼市有过三次高光时刻。但这三次高光时刻，均没有火过一年，转头便被调控浇灭热情。
第一次楼市高光是在1992年。1988年海南脱离广东建省，并且同时设立经济特区。此后，海南成为改革开放的热土。与之相伴，投机、赚快钱的行为也在海南出现，并且助推了海南楼市上涨。
“1991年海南的商品房均价仅为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年更是达到了7500元/平方米的顶峰，短短三年，增长超过4倍。”
“同时，数据显示，1992年海南岛上共注册两万多家房地产公司。而海南当时的总人数不过655.8万。以此测算，平均每300人就对应一家房地产公司。”
这是回溯1992年海南房地产市场被引用得最多的数据，用以说明海南楼市的狂热。
“我是1991年到的海南。那时候有同村的人跟我说，海南好赚钱，我就跟着去了。”曾在海南建筑工地上打工的李青告诉燃财经，“记得刚到海口的时候，简直被正在施工的工程项目迷花了眼。那时候可以说是热火朝天、遍地开花。”
但好景不长，1993年，海南的房地产泡沫就破裂了。
1993年6月，房地产公司被终止上市，并且要求全面控制银行资金进入房地产业。随后发布的《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》限制得更为具体：严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等十六条举措被提出。
一路高歌猛进的海南房地产被釜底抽薪。“1993年之后，海南到处都是半拉子工程、烂尾楼。”李青表示。
第二次则是2009年。2009年12月31日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南国际旅游岛建设也步入正轨。海南楼市热卷土重来。
资本的嗅觉比政策发布时间更早。李青回忆道：“2004年之后，我就开始自己带着同村人接项目，当包工头。但实际上2006年之前，我们建筑承包的活儿都不是很好做，因为当时虽然项目多，但是前往海南‘淘金’的人也多，所以用工需求非常饱和。”
直到2008年，海南的建筑项目才是真的“多到做不过来”。李青表示：“那时候一年有2、3个项目同时在做，忙都忙不过来。”
但2010年国际旅游岛给海南楼市打了一阵强心剂之后，随着国际旅游岛利好释放、2011年国家发布限购令和限价令，以及中央调控楼市的“国十条”继续发酵和深化，直到2015年，海南楼市都处在起起伏伏的震荡调整中。
此后，在全国楼市去库存的背景下，海南楼市又迎来了上涨契机。但很快，海南便迎来了第三次上涨和调控。而这一次，则导致了2018年至今的楼市寒冬。
目前，李青已经将重心“撤离”海南：“2019年的时候，我的工作重点就转移到了广东和广西。目前我在海南有一个项目，广东也有一个项目，广西有三个项目。”
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三亚向左，海口向右
海南的两个重点城市：三亚和海口，呈现了不同的楼市走势。
在调控开始的第一年，三亚和海口都明显受到了政策冲击。2018年，海口商品房销售面积大减36.4%；三亚则减少了61.7%。
但到了2019年，海口商品房销售量已经快速恢复：2019年海口商品房销售面积482万平米，较2018年增加13.7%。但三亚则还在持续下跌：2019年三亚商品房销售面积121.15万平米，较2018年减少50.5%。
同时，在价格侧，即使受调控冲击，海口商品房成交均价依然保持了增长态势：2017年、2018年、2019年、2020年四年期间，海口商品房成交均价分别是1.29万元/平米、1.73万元/平米、1.75万元/平米和1.78万元/平方米。
但三亚却在2019年大幅下跌：2019年三亚商品房成交均价从2018年的接近3万/平米，降低到仅2.6万/平米。直到2020年，三亚房价才缓过神，回到2018年水平。
三亚和海口走势的不同，主要受地方购房需求来源不同影响。
“海南购房有一个北纬18度带和东西线的划分。北纬18度以北属于亚热带地区，以南则是热带地区，其中热带地区全年气温较高，四季界限不明显，冬日旅居的需求更加明显。同时，按东西线划分，海南岛东线的海洋风景更好，西线则次之。所以东线的度假、旅游更受青睐。”中国房地产数据研究院院长陈晟告诉燃财经。
“其中，三亚位于北纬18度以南，还在东线，所以旅居需求更高，来自岛外的购买力更多。2018年全域限购将大部分岛外需求拦在了门外，对三亚的影响更大。”陈晟补充道。
“海南则位于北纬18度以北，并且在西线，旅居需求较小。”陈晟解释道，“但海口是海南的省会城市，常住人口达230万人，在省内第一，GDP排名也是全省第一。相对来说，内生需求、刚性需求会多一些。所以在全域限购冲击之后，房地产市场比较坚挺。”
金鱼就是在2018年全域限购之后在海口买的房。
“一定程度上来说，全域限购利好了我们这些刚需。”金鱼表示，“我是云南人，2010年到海口上大学，后来遇到了海口的老公，就一直在海口工作、生活了。买房是从2017年开始计划、2018年开始看房的，但之前海南房价涨得太厉害，直到全域限购、并且限购之后，我们才买到房子。”
“我们买的那个小区，最高的时候卖到过一万八一平米。但海口的工资并不高。如果不是后来政府限价，把价格降下来了，我们根本没有机会买房。”金鱼感慨道。
这或许昭示了海南楼市两种不同的未来。
“海口应该继续立足于这种需求，加强城镇化建设，完善教育、医疗，打造强省会城市。而三亚则应该发挥自己的区位优势，利用海南岛规划自贸岛的利好，发展旅游、消费，以及一些高端医疗、营养健康、竞技体育等创新产业，走以高端产业带动高端置业需求的路子。”陈晟认为。图片