近日，环球网刊登了一篇香港《南华早报》的报道。该报道称，眼下的澳大利亚多个州正“铺设红地毯”，以吸引外国投资者。
曾几何时，中国人能在澳大利亚、欧洲、美国以及日本等海外国家买房，是一种身份的象征。但由于受到距离、政策、文化、时差等方面的限制，国内很多人只能把买房交给中介去操作。
继上期《亲历》讲述了四位海外买房消费者的故事之后，本期聚焦三位海外房地产中介：他们当中有人在澳大利亚定居了二十余年，经历了澳大利亚房地产市场从高潮到低谷的全部时刻，也有人专门聚焦东南亚国家的房产，不光充当中介的角色，自己也亲自下海买房，总结了一套套理论和经验……以下是他们的真实经历：
口述人：Richard
人物档案：2010年开始在澳大利亚做房地产中介
2015年之后到澳大利亚买房的中国人基本都在亏着
来澳大利亚投资房地产的中国人，主要是分三个阶段。2010年之前来澳大利亚投资的人，一般来说都跟澳大利亚有直接的关联，比如他们的孩子在澳大利亚读书，他们有一些投资的心理，但同时也有刚性需求。
2010年到2015年，随着互联网的普及，国内的中产阶级把眼光放到了全球，澳大利亚也被他们关注到了。那个时候澳大利亚的房价相对说比较便宜，有一些人通过专业人士的帮助，来澳大利亚这投资。
2015年-2018年，国内来澳大利亚买房的人形成了一股潮流。这期间澳大利亚的房地产市场非常活跃，悉尼的很多楼盘几乎翻了一倍。
中国投资者看涨不看跌，所以很多投资者一涌而上。他们在买房子的时候，可能从来没有来过澳大利亚，或者从来没有了解过这方面的专业知识，完全依靠中介在操作。
澳大利亚国家统计局的统计，在这段时间过程当中，中国的投资者数量排名第一，超过了美国和英国，每年交易量一般都在15000套到2万套之间。
但到了2018年，澳大利亚房产市场开始调整，房价有5%到10%的下跌。
提到澳大利亚买房的骗局，我觉得可以从两个方向来理解。一个是确实有人在骗你，从位置到房型，前期所有的宣传都是假的，这就是骗。这个现象不能说没有，但是比较少，
另外一个骗局，更严格来说，应该叫做偷换概念。比如现在在北京，中介推荐给你一个北京二环的房子，两室两厅，然后告诉你，这个房子可以以北京均价的三分之一买到，你会不会动心？
相信很多人都会动心，但这里面实际上就是偷换概念。因为在澳大利亚，尤其是悉尼和墨尔本，本地的主流人群居住的习惯，和国内非常不同。很少有人居住在市中心，或者是我们讲的“二环”，大家一般来说都比较喜欢住在离市中心开车30分钟到60分钟之间的距离。
这种在市中心附近的房子，增值回报取决于未来谁来接手这套房子。很遗憾，本地的人很难会来接盘这种房子。如果你这个房子买在我们国内理解的郊区，还是一个联排别墅，或者是独栋别墅，但是这个房子未来有很大的涨幅，因为刚性需求更多。
还有大学城附近的房子，澳大利亚大学所在的位置都在市中心附近，这个就又回到刚才讲的了，大学城就是在市中心，可能只是留学生喜欢，但是本地人就不喜欢了。
这就是我所说的偷换概念，用“市中心”这个概念跟国内投资者宣传，在悉尼是这样的，在墨尔本也是一样的，在其他的布里斯班、黄金海岸这些中小城市更是如此。
澳大利亚买房也都是通过租金和增值实现回报，如果能找到一个完美平衡的话，我们叫做15定律，即当你卖掉这个房子之后，计算一下，平均每年你有5%的租金回报，和10%的房产回报，就是增值回报，这是一个完美的结果。
但是现在很明显，在悉尼、墨尔本，这个结果是很难实现的。尤其是悉尼，如果时光能倒流，到2012年这个比例是可以实现的。但是去年全年，悉尼的出租回报率就是在3%左右，就意味着可能房东要赔钱来养。
因为你的房子有各种成本，比如说按揭成本，比如说出租管理过程当中的一些维修成本， 3%的租金回报率都是没有办法来覆盖的，房东可能就要贴钱。贴得多或者少取决于你当时买的房子的性质是什么，如果你买的是一个比较高级的公寓，可能你要贴的钱稍微多一点。
公寓的副成本非常高，比如物业管理费，以及游泳池、健身房这些比较高端的公寓维护成本特别贵，这样一算的话，说白了就是亏钱的，你只有可能期待的增值汇报，但是市中心公寓的增值回报恰恰也是整个房产里面回报率最差的。
在2015年到2018年这段时间，涌入到澳大利亚房产购买了大量全新公寓的中国投资者，他们现在都在非常难受地忍受着亏钱状态很多人要不然就是忍痛割爱，亏钱也要卖掉，因为他忍受不了短期之内每个月都要往里面贴钱，是无底洞，不知道什么时候是个头，再加上疫情的原因，他承受不了。
本地会有一些增值回报非常可观的房子，有可能要超过10%，这类房子就特别值得投资和持有。但是问题来了，这种类型的房子也恰恰是本地投资者最热衷投资的房子。
一般来讲，这种类型的房子轮不到海外投资者来买。比如说我是做房产的，我现在有这个项目，我可以把这个项目很轻松挂个广告就在本地卖出去，我何必大老远飞到中国去宣传，去卖给中国的投资人。
口述人：小麦
人物档案：澳洲地产学院校长，20年前到澳大利亚，从事房地产工作十余年
澳大利亚的学区房全是被中国人炒起来的
澳大利亚的房地产热门城市比较集中，第一悉尼，第二墨尔本，第三布里斯班，第四阿德莱德，其他城市相对来说人口少很多，活跃度很低。
90年代悉尼特别受欢迎，那个时候是以沿海一带的客户为主。2000年之后，内陆省份的投资、移民客户增多，他们开始偏向墨尔本。到了这两年，布里斯班的黄金海岸又开始受追捧，因为那边气候更好，开着小游艇出海、钓个鱼，生活方式非常休闲。
首都堪培拉的交易活跃度非常低，因为澳大利亚的一个优势是土地永久产权，没有70年的说法，土地完全是属于房主的，可以一代代传下去，还没有遗产税。
但是在澳大利亚唯一一个土地不是永久产权的城市，就是堪培拉。堪培拉是被定义为女皇的地方，所以你只能租，不能买，99年的租约。
当年澳大利亚选首都的时候，主要是悉尼和墨尔本在争，因为相争不下，所以就在这两个城市中间选了堪培拉。所以堪培拉除了有议会和一个国立大学，基本上就没有什么东西，人口不多，商业也不是很繁华，所以堪培拉的房地产活跃度非常低。
澳大利亚买房的优势主要是有这么几点。第一澳大利亚的政治环境相对来说非常稳定，在这边生活不用太担心很多东西。另外，澳大利亚的治安特别的好，尤其是跟美国相比。第三就是气候，澳大利亚昆士兰有时候会下大雨，除此之外，基本上没有天灾，没有地震，没有泥石流，没有龙卷风，没有台风，即使是山火，烧的也都是没有什么人的地方。
所以澳大利亚就很吸引人，再加上人口都集中到几个首府城市，所有基础设施、道路、学校、购物中心、医院也大多集中在这几个城市和周边的卫星城，生活很方便，房价也持续稳步上升，这是很多人来澳大利亚投资买房的重要原因。
劣势的话，只能说澳大利亚买房有一些地方是需要注意的。澳大利亚本地的房产市场是明显分开的，本地人买的房和海外投资者，尤其是在中国投资者买的房屋类型，跟本地人买的是完全不一样的。
国内的人到澳大利亚买房，会买楼花，买高层公寓，买首府城市，以悉尼、墨尔本、布里斯班市中心的高层公寓为主，就觉得那个地方是大城市的，就像到北京二环买房。
但是澳大利亚本地人的生活习惯和买房习惯，是不愿意在市中心买高层公寓的。他们都是买独门独院的房子，即使买公寓，也不喜欢往市中心凑热闹。市中心盖的公寓基本上都推荐给海外投资者。
很多中国投资者买了市中心的公寓，过了几年都没有怎么增值，尤其是疫情期间有很多做短期公寓的房子，结果留学生都没回来，这其实就是一个不愉快的投资体验。但是这个跟澳大利亚本地的房地产市场没有什么关系，不能说是劣势，但是肯定是一个坑，很多人都掉到这个坑里去了。
对海外投资者来说，澳大利亚还有一个额外的印花税。本地人买房，100万的房子可能交5万块钱印花税，5%左右，每个州、每个城市都不太一样，但是差不多就是4%、5%。
如果是海外投资者，在这个基础上还要多交7%、8%，就等于买一套100万的房子，你要交出10万、12万的税，澳大利亚政府在某种程度上也是在努力保护本国人买得起房，因为海外的投资者太有钱了，政府担心把房价炒起来。
澳大利亚买房还有需要注意的就是，有一些新开发的区，比如在墨尔本西边的一块湿地，开车半个小时就到了。这片湿地原来有很多鸟栖息在附近，后来就变成民用地，搞大规模开发，但其实周边居民很少。
但是在这儿搞开发的房地产和中介，会大力到中国去做宣传，号称有高尔夫球场，离机场很近，离墨尔本市中心只要半个小时，将来会通高速，将来有购物中心。
但真实情况是，即便后来真的有购物中心和高速，中间也要有好长一段时间的磨合期，交通很塞车，因为人突然增加，道路、铁路都不够用。所以很多华人都没来过澳大利亚就把房子买过去，买过去才发现很荒凉的一个地。
关于规划这件事，澳大利亚政府对会提前宣布，要在什么地方建铁路、建公路、建桥梁，审批之后就开始施工。但是澳大利亚施工速度很慢，不像在国内修个高铁，恨不得一个月就完工，但是在澳大利亚三五年是很正常的一件事情。
所以，很多中国投资者看到照片、宣传片就动心了，买了房，然后来了之后实地看，发现完全不是那么回事。
随着华人和中国投资者的增多，现在澳大利亚学区房的概念非常明显。澳大利亚的教育体系是三种学校：公立学校、教会学校和私立学校，私校特别好，但是很贵，一年学费从两三万澳元，到七八万澳元一年不等，而且一读就好多年，这就是一大笔开销。
但是公校就不要钱，一年几百块钱就够了，交点课本费就行了，但是前提你必须住在这个校区里，你才能到这个学校去上学。
悉尼、墨尔本、布里斯班有一些区的公校特别好，教学质量很高，所以，这些区就变成了所谓的学区房，悉尼、墨尔本特别明显，只要这个区的公校好，华人住的特别多，因为你买到这个区，不管将来投资，还是自己全家住，孩子上学特别保值，而且使劲往上涨，绝对有学区房的概念。
目前看澳大利亚学区房的概念是被华人炒起来的。2001年我刚来澳大利亚的时候，学区房的概念没有现在这么夸张，因为澳大利亚人无所谓，孩子住在哪儿，就去哪儿上学。但是华人很注重教育，就是一定要让孩子上好学校，哪儿的学校好，我就去住哪儿。
好的学校就那几个，所以这些学校所在的区就特别受欢迎。而且华人学生还特别刻苦，上补习班，所以高考成绩就特别好，越来越多的华人就更加认可学区房的价值，所以价格也就越炒越高。
从投资的角度看，澳大利亚的房子在向国内推广的时候都强调是租投比，你买这个房子每年租金收多少，一些公寓的开发商提供的一年、两年、三年租金回报，每年5%、6%的资金回报，一直在强调这个，但是其实这个是完全错误的。在澳大利亚投资房产的时候，主要追求的不是租金回报，主要追求的是资产增值，就是让这个房子涨价。
但是这里有一个尴尬的事，推给海外投资者，包括中国投资者，这些公寓几乎是没有什么资产增值的，80%、90%这种房子可能五年都不增值。
所以，海外投资者在澳大利亚投资房产不应该随大溜，不应该跟着大家或者中介，买那些高层公寓，而是买联排别墅可以，但是千万不要买公寓。
即使是买最新的公寓楼盘，也不要从海外的推广的中介手里买，可以看看澳大利亚本地的中介，在买给本地的居民的那种户型很好，设计很好，用来自住，不是用来投资的这些公寓项目，可以从这买买。
口述人：王先生
人物档案：国内某东南亚房产开发投资中介、东南亚房产投资客
现在在泰国、马来西亚买房投资，容易被割韭菜
2017年-2019年，我自己也做了海外房产投资公司，2020年因为疫情原因，投资客、房产中介都无法出国门，业务开展变得很难，生意难做，所以目前我转到了一家东南亚房产开发商公司。
据我所知，今年国内的海外房产投资公司就倒闭了接近90%，投资客成交量也减少了超过90%，也有退房的，但数量不太多，几十万的比较少，总价较高的会有一些，因为投资客的资金流出现一点问题，按照施工进度需要付款的时候付不出来，就会退房。
东南亚房产投资的支付方式是按照施工进度缴纳，比如：刚出地面的时候交30%，建到7层的时候再交10%，建到12层的时候再交10%，最后交房的时候把100%房款全部付完。不过，泰国方面是先缴纳首付款，交房时直接付尾款。
这里所说的房产投资均为新房投资，海外房产如果购买二手房，均需要支付全款。
我自己也是一个忠实的东南亚房产投资客，我从2015年、2016年，在泰国、马来西亚投资了房产，2017年-2020年，我主要投资菲律宾和柬埔寨这两个国家。美国、澳大利亚方面，我之前有做过，但自己没有买，因为我认为他们需要的资金量相对大一些。另一方面，我觉得东南亚很多国家的首都城市，都处于城市现代化的进程当中，很多房产的市场与供需不匹配，未来的升值空间较大，但发达国家经济、人口稳定，所以在投资属性方面（收租金、升值空间）较难有突破，所以发达国家更适合做资产配置，东南亚国家适合赚钱（炒房）。
我最近几年在东南亚的投资，单个房产总价基本在100万人民币以内，付款方式也比较合理，按照施工进度来；美国澳大利亚的核心地段房产都是几百万计的，也有100万以下的，但地段、品质就差很多，另外，发达国家的房产税也更高一些。
我最早开始投资海外，是受到朋友的影响，当然也是因为看到了国内房产投资的“天花板”，国家也一直倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，且一些二三线城市的二手房不太方便转卖，从成本支出、回收等各方面考虑，我也去马来西亚、泰国实地考察了一段时间，手里正好有些闲钱，又不懂股市，最后就“杀”进了东南亚房产市场。
到了2017年，就是我主动投资了，我认为是个机会，因为可以用较低的成本，在那个国家核心城市的核心地段买到房子，因为买房子，最重要还是要看地段。
这几年，通过海外房产投资，我的收益基本在20%-35%之间。2015年-2016年在泰国、马来西亚购入三套房产，2017年卖掉后在柬埔寨买了三套房子，2019年卖了两套留了一套，同年投了3套菲律宾的房产，2020年又收了一套客户退的菲律宾房产，我认为这是抄底。
我在马来西亚炒房的增值部分收益接近20%、泰国接近30%，因为我买卖都比较早，是期房，没有租金收益；2019年卖出的柬埔寨两套房产的收益更高一些，接近35%。目前还持有的一套柬埔寨现房，租金回报率每个月在7%左右。后续购入的菲律宾期房还没有租金收益。
如果有投资客在2019年下半年或2020年，纯为了投资（除度假养老），购置了马来西亚、泰国的房产，我觉得被“割韭菜”的可能较大，但如果购买了柬埔寨、越南、菲律宾的房产，就不算割韭菜，还属于比较早期，我认为未来5年都还是黄金发展期。
我觉得，疫情是让东南亚房产投资不再“过热”，泡沫不至于变得过大。因为前期市场过热，有些开发商并没有足够的资金却也来抢占市场，但房子可能根本建不起来，因为疫情反而避免了这种投资陷阱，避免买到烂尾楼。
我建议海外房产投资一定要选择放心的开发商，要去现场勘查地段、开发商实力、当地人生活方式和消费水平，谨防遇到“杀猪盘”。
关于购买海外房产的资金换汇问题，因为东南亚房产的付款方式相对灵活，早期我还是够用的，投多了以后我是借用朋友的额度来用的。不过有些开发商为了迎合中国大陆投资客的需求，可以提供人民币支付方式，按照汇率计算，不会收取手续费或提高汇率。但这些中介也会经常更换收款账户，为避免监管查询大量资金流出风险。