多年前发生的布碌仑湾脊区欧文顿大道345号公寓楼销售欺诈案,导致二十多户华人家庭面临住处被法拍的危机。如今,经过各界多年努力,该事件终于有了圆满结局。

亚平会(AAFE)、州检察长詹乐霞(Letitia James)等 昨天(6月26日)宣布,居民已解除被赶出门的危机,正在迈向成为屋主的旅程。这背后依靠的是一个大型的团队合作。

轻信开发商 20户给了500万美元


2012年,开发商吴锡辉在布碌仑湾脊区欧文顿大道(Ovington ave.)345号建造了一栋5层的住宅楼,共有25个“康斗房”(condo)。他声称,如果无法在2013年底前完成房产过户,将退还首付加5%的利息。然而,由于买家多为华人,不熟悉美国的法律程序,许多人仅凭中文协议就现金交钱购房。





这些公寓很快售罄,买家多为福建人和广东人,他们大多通过朋友介绍购房,未聘请律师做合同。一些家庭东借西凑支付了高达50万美元的首付,二十多名华人带来了五百多万美元。

家住一楼的林先生说,他从2005年起就认识吴锡辉,以为吴家这么富裕,应该不会欺骗他们,所以许多人仅签署中文协议并交款,买下他们以为的“自己的公寓”。

29岁的Kris Chan回忆,十多年前她和家人搬进这里,她母亲当初选择这个公寓,只是希望有个位于好社区的安全家园,“这里治安好,价格在我们承受范围内,而且是新房子,所以我们就买了。”



欺诈行为与住户困境

虽然这些公寓自2015年起就交房入住,但由于吴锡辉未获纽约州正式销售计划批准,他无权销售这些住宅单位,导致二十多户的产权证一直办不下来。

据纽约州总检察长办公室(简称OAG)称,吴锡辉将租户的付款收入囊中,用于施工和偿还大楼的贷款,但因为未完成必要文件,纽约市财政局从未将该建筑细分为单独的税地,无法创建单独的地契。OAG也不能批准开发商将这栋公寓楼拆分成不同单位的产权,出售给各家住户。因此住户虽然给了吴购房款,但在法律文件上,他们都是非法住户。

2018年10月,抵押贷款机构对这栋楼发起止赎程序,称吴锡辉从2015年借贷585万美元,并从2017年起停止偿还银行贷款,利息高达24%。随后,吴锡辉的贷款方开始查封程序,租户们面临“钱房两空”的危机。

住户的法律行动与政府介入

2018年12月起,一名购房者开始状告吴锡辉,其余二十多名购房者也在2019年上半年起诉吴锡辉。然而,吴锡辉失踪,有人说他逃回中国,有人说他躲在美国某处。2022年2月,抵押贷款机构对吴锡辉发起的止赎程序胜诉,并于同年7月28日准备拍卖。

Kris Chan表示,当他们收到法院的传票才发现大楼有债务问题,感到震惊、无助和压力山大。“大约在2018年,我们收到银行寄来的文件,才知道大楼有财务问题。”

Kris Chan是少数能流利讲英语的租户之一,因此担任起主管角色。她说:“发现问题后,我们找了律师,但过程中遇到很多困难。很多律师不受理或做得不好。

后来由于疫情,法庭诉讼耗时,抵押贷款不断产生利息和罚款。2022年5月,居民曾赢得判决,纽约州民事法庭判决吴锡辉赔偿他们购房款,但无法阻止拍卖。

为了避免立即被法拍,一些居民提交了法律文件,迫使物业进入破产程序。一旦破产法第七章程序启动,法院会成为破产管理人,将债务人的非豁免财产变卖、出售,以偿付债权人。这是一个与吴的债权人谈判的机会。7月27日(拍卖前一天),布碌仑民事法庭暂时搁置拍卖。OAG随后提起单独诉讼控告吴锡辉,案件仍在进行中。

2022年底,亚平会在纽约州住房社区重建局(HCR)、OAG和民选官员联系下介入。亚平会行政总监俞思亮(Thomas Yu)回忆说,这些机构和民选官员联系他说,租户已经尝试了各种办法,但法院可能会继续取消他们的抵押品赎回权,他们将失去家园,因为他们不是合法屋主。

经过几个月的讨论和谈判,最后制定了购买按揭票据的计划以避免法拍,并开始将大楼转变为有限股权合作公寓。整个项目预计成本超过1500万美元,包括购买物业和翻新25个单位建筑。HCR和HPD提供了财政补助和资金支持,市议会议长欧德思和市议员纪思庭在FY24财年资本预算中拨款150万美元。纽约州参议员曲怡文为亚平会拨款40万美元。

曲怡文回忆,两年前她参加过记者会,从那时起一直追踪案件进展,并在找买家的过程中联系了亚平会。“在华人社区中,除了金融支持外,语言和文化的理解也非常重要。如果居民无法顺畅地与未来的合作单位沟通,会衍生更多问题,无法理解如何通过合法程序成为屋主。”她说,她的选区就在一条街之外,深刻理解华人移民的不易,当他们发现毕生积蓄被诈骗时,那种冲击是巨大的。

终于在今年5月23日,亚平会完成了对欧文顿大道345号的收购,正式成为该楼新房东,并负责物业管理。目前,该楼有20户华人房主,还有5套单元用于出租,最终将通过市府抽签作为中等收入合作公寓的可负担住房提供。

整个法律过程非常复杂,但最终在多方努力之下,这栋建筑合法转变为合作公寓。预计一年后,住户终于可以成为合法的屋主。



2024年6月26日,如释重负的居民与帮助他们的民选官员及亚平会代表合影


从2013年买房到2015年交房,大家为此搭上了10年的时间甚至一辈子的积蓄,这真是一场噩梦,好在如今的结果令人满意。但也要再次提醒华人同胞,美国的法律体系一切按照法律程序走,千万不要图省事绕开律师。至于那些坑同胞血汗钱的奸商,也希望他们早日受到法律的制裁。