在北京南四环的大红门板块，中环悦府项目是丰台区正在推售的热门楼盘，该项目用地是去年华润置地与21家房企的激烈竞争中高溢价所获。
4月16日，中环悦府项目一位销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前只要选定房源就可以享受“一口价优惠”，即总价减去10万元。而且每个房间的赠送面积大，“绝对是内城楼盘得房率的‘天花板’。”
不过，记者查询北京市住建委官网发现，华润中环悦府项目（备案名：润盈嘉园）于4月13日开盘共推出326套房源，截至4月23日的预订量仅有7套。不过4月29日，记者再次查询时，发现该项目的预订量已减少至6套。
据北京某房企营销负责人透露，中环悦府项目受到周边竞品楼盘的影响，销售压力大，尽管早已取得预售许可证，但因蓄客量不高，拖延了半个多月才开盘。
开盘半月仅预订6套房
去年12月26日，北京2023年土拍压轴大战上演，丰台大红门地块共吸引了22家房企报名参拍，成为同批次最热门的地块。最终，华润置地经过19轮报价，以34.845亿元摇号斩获该地块，溢价率为15%。
从地段来看较为优越，该地块位于北京南三环与四环之间，靠近地铁大红门南站，北面遥望故宫博物院，离天坛公园不到5公里。 不过从地块周边市场来看又颇具挑战，靠近地铁站方向就依次开发了三个楼盘项目：中海和瑞叁号院、永定金茂府和华润中环悦府。
华润中环悦府样板房地上贴着赠送面积的分割线 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
记者注意到，上述三个项目的备案指导价均为9.5万元/平方米，更加靠近地铁站的中海和瑞叁号院和永定金茂府项目已经是销售一两年的老盘，楼面价分别为5.38万元/平方米和5.07万元/平方米。而华润中环悦府项目的楼面价则达到6.82万元/平方米，较中海和瑞叁号院和永定金茂府项目每平方米贵了1万余元。
4月16日，记者以购房者身份实地走访了北京南四环大红门板块的部分楼盘项目。在华润中环悦府项目现场，负责接待的一位销售人员介绍，项目单价为8.74万~10.25万元/平方米，均价为9.5万元/平方米，总价在1200万元以上，2025年12月底开始交付。
华润中环悦府4月13日开盘推出房源情况 来源：北京市住建委官网
也许是工作日的原因，售楼处看房的人不多。负责接待的销售人员拿出一份6号楼“销控表”，66套房源上有约20套被涂上颜色，意思是已被购房者锁定。当记者打算算一下被涂上颜色的8层房源价格时，其表示，这是老的“销控表”，实际上8层肯定是有房源的。等待一段时间后，其拿出新的“销控表”，上面显示一些锁定好的房源被划去，实际可供挑选的空白房源更多了。
记者还分别走访了中海和瑞叁号院和永定金茂府项目售楼处，这两个楼盘项目的实际销售均价约为8.87万元/平方米和9.32万元/平方米，低于华润中环悦府项目。两个楼盘均于2025年12月底交房。
一位不愿具名的业内人员向记者表示，相较于相邻两个楼盘项目，华润中环悦府的拿地时间晚，项目的利润空间压缩，却同样在明年12月底开始交房，“开发建设周期短，会对房子的品质形成压力。”
从华润中环悦府4月13日开盘后的销售情况来看，记者查询北京市住建委官网发现，该项目此次共推出6个楼栋共326套房源，截至4月29日的预订量仅有6套，其中2#楼预订2套、3#楼预订2套、6#楼预订2套。
华润中环悦府6#楼的预订情况 来源：北京市住建委官网
记者在现场看到，华润中环悦府北侧紧邻着学校，南边则是一处大型家居建材市场，小区业主居住的静谧度或将受到影响。
华润置地北方大区方面向记者表示，中环悦府是公司高端产品系“悦系”作品，在打造过程中，是基于北京瑞府、北京悦府等明星产品基础上，结合在地性客户需求，进行了一定的产品创新，更好地满足高端客群功能性与审美体验。
“项目具体交付时间以合同约定为准。在项目建设过程中，将通过精益节点管理与严格质量管控等举措，可做到保质保量交付。同时，会以实景示范区形式呈现项目部分区域的施工品质，让客户提前看到项目实景效果。”华润置地北方大区方面表示，中环悦府项目于4月入市，当前为正常销售阶段，具体签约数据以北京市住建委数据为准。
上述北京某房企营销负责人告诉记者，近期北京新盘仍处于销售下行趋势，有些楼盘宣称的销售业绩，实际上完成一半也不到，降价打折成为普遍现象。“大红门板块的新房定价过高，后续开发商大概率也将降价销售。”
“送面积”提高得房率
在拿地成本较高的情况下，华润中环悦府一方面以“北京中轴线”为营销卖点，强调项目处在纵贯北京老城的中轴线上，精装修品质高；另一方面，则突出“赠送面积”的特殊性。
上述中环悦府的销售人员称，项目得房率基本上在86%以上，小户型的得房率能达到91%。“项目的产品品质、赠送面积是片区内新房的标杆，绝对是内城得房率的‘天花板’，赠送面积大，得房率比旁边的项目高很多。可以说，增加的赠送面积，变相在套内多出10多平方米，实际单价折算下来也在9万元/平方米左右。”
在该项目一套134平方米四房的户型图上，南面的两个卧室和客厅阳台各有一扇门和玻璃墙。而记者走进样板间却发现，门和墙不见了踪影，被改成地砖铺平到最外侧的落地窗，包括北侧两个卧室的飘窗位置也铺成了平整的地砖。样板间赠送面积的位置，则贴上了分割线。
华润中环悦府营销中心 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
“传统阳台一般是半赠送，属于无效赠送，而我们项目把阳台推掉之后，直接包进客厅里来，把每平方米的面积都融入室内空间，真正做到‘有效赠送’。 而且落地窗一步落地，飘窗位置都做成平的，公司全部会做好再交付。”上述销售人员表示，北侧设备平台赠送的面积不会对后期使用造成影响，“公司会另外找位置做设备平台。”
在样板间的卧室里，与记者一同看房的还有另外两组家庭，一位销售人员正指着北侧卧室地面上的分割线，向大家介绍赠送面积的位置，设备平台如何改成套内空间。
事实上，“赠送面积”是前些年新房市场常见的营销噱头，又被称为“偷面积”。虽然目前在上海、成都等地，“赠送面积”的营销方式已基本被杜绝，但在北京楼市却仍然比较普遍。
据记者粗略计算，中环悦府的134平方米户型的房源变相“偷”了约20平方米，占总面积的15%。其余137平方米、145平方米、166平方米、176平方米和213平方米户型的房源，也均存在“偷面积”的情况。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商类似“赠送面积”的目的往往是为了吸引购房者，尽快销售回款。对于购房者而言，一些赠送面积最终可能既办不了房产证，也无法受到法律有效保护，但房款中其实已包括了这部分费用。比如赠送面积多的楼盘比不送面积的楼盘要贵，实际上已算在房款里了。“开发商类似赠送面积的行为多数属于违规操作，如果最终交房时的状态和规划不符，即为违规行为，具体要和原始规划进行比对。”
北京市丰台区城市管理综合执法局一位业务科室的工作人员也表示，开发商承诺的“赠送面积”，将原本规划为设备平台等位置改成室内部分，该部分规划的面积不计入购房合同内，严格来说属于违章建筑。后期如果遭到举报，有调查被拆除恢复原样的风险。