很多房子,卖不掉了?

在楼市分化今天,越来越多的产品正在成为时代的眼泪。

很多买房人在楼市的疯狂年代里吃到了时代的红利。

买就涨让大家忽略了很多房子真正的价值在哪里。

蜂拥而至的购买场景,一次比一次魔幻。

有最惨的买房人,那自然也有楼市最“垃圾”的产品。

这五类曾经被疯抢的产品是不是也有你们参与的身影。

如今很多已经要被判“死刑”。

最惨的一类已经彻底失去未来。

01第五类:上海的那些超大社区

上海康城最近又有个负面新闻出来。

负责小区班车的锦旗客运公司跑路了,据说这公司跑路前还大范围拉客户充值。

本来就没有地铁的小区,现在又失去了小区班车,业主出行更不方便了。

上海康城作为上海典型的超大社区,问题是越来越多。

过去这种大社区是群租的重灾区,经过整治以后好多了。

但是现在小区的管理依然谈不上多好,小区里小电驴、三轮车、拉货车等等非常常见。

整体的小区面貌也是非常老旧。

作为巅峰时期拥有10万住户的小区,在目前的市场中也是非常艰难。

目前小区仅展示的挂牌量就200多套,这体量那就是个新楼盘开盘啊。

同一时间挂牌量这么大,互相杀价肯定非常严重。



想快速卖掉,必须要降价,否则根本打不过竞品。

网上能看到的挂牌价都到了3.7万/平,这基本上2019年底的价格。

除了上海康城,还有大家熟知的中远两湾城。

现在的房价已经被业主们割肉割到7万以下了。

此外,很多几村几村的老公房本质上也是这种超大社区。

他们都不是和其他板块抢客户,自己内部就卷得飞起。

这种大体量小区,在下行周期,卖房真的是一场踩踏。

02第四类:上海的老大楼

老大楼一定是比超大社区更为魔幻的产品。

老大楼很多都是90年代、2000年初的产品,塔楼高层的形象让它的辨识度非常高。

但说到底,这玩意就是个过渡期的半成品。

当时就是从香港学来的,感觉土地利用效率很高,又能解决大量的居住需求。

后来我们自己的开发水平上来了,才明白被坑了。

所以早就没人去开发这种产品了。

老大楼现在讲起来全是问题:

得房率低、户型奇葩、采光成迷、没有物业概念。

很多市区的老破大都是商业、办公、住宅混在一起,人员非常复杂。

最重要的是成交根本不活跃,你们打开某家的网站看看,很多老大楼小区一年能成交1、2套就不错了。

上海楼市的定价权是在年轻人手里的,你问问有几个年轻人想去接盘老大楼。

关键现在的老大楼本身就已经“跌成狗”了,也没见成为上海楼市的主流成交产品。

比如近期南京西路板块和一大厦成交一套166平,单价才5.6万。

这么核心的地段,却只能卖一个远郊的价格。



而就在这小区旁边的次新房远中风华园现在的价格还有13万+。

就是附近的老破小价格都要比他贵。

买家以为自己在捡漏,卖家觉得你就是那个漏。

03第三类:郊区商住楼

太多人沉浸在商住楼描绘的美好世界里。

这是妥妥的韭菜盘。

李嘉诚当年在真如干的就是这个事,把办公都弄成公寓卖了。

很多人觉得商住楼又不要购房资格、又便宜、还有投资潜力。

但真实的情况是,商住楼就是消费品。

不能落户、不能上学、水电费高、梯户比高、采光差、卖的时候税费奇高……

要么买了就持有一辈子,要想卖基本就是亏钱。

商住公寓的目标群体:没有房票或预算不高的年轻人,手头有一些闲钱但不够买房的投资客。

开发商当年搞这个,就是因为办公商业不好卖。

包装成类住宅,总价又低,就能让很多人上车。

现在在各种社交媒体上依然能看到很多卖商住楼的,抛出极低总价吸引客户。

市区的公寓都没什么价值,远郊公寓的价值全靠画饼体现。

青浦这个绿地的公寓,现在就卖2.3万,去年还有人花3万多买这个。



原价买都要亏的事情,更别说买贵了。

投资这个事情,真不是有钱就行。

04第二类:环沪的投资房

环沪处处洼地、遍地黄金,是楼市最大的谎言。

大多数的环沪都只是开发商制造出来的虚假繁荣。

你叫得上号的城市,全部打着环沪的旗号,收割购房者。

启东、太仓、常熟、花桥、淀山湖、嘉善、平湖、海盐、汾湖、南浔、杭州湾……

环沪概念的气球吹得有多大,暴击就有多猛烈。

恒大海上威尼斯现在二手已经3000多一平了。

没有最惨只有更惨,这里的房价已经成为了无底洞。

像碧桂园在平湖独山港这种地方造房子卖给上海人。



当时开盘的价格9000块,70多平的户型,总价只要65万。

当时的宣传广告是,首付20万,日供80块。

如此“便宜的优质房产”对于上海的有钱人确实很有诱惑力。

很多人抱着的心态就是,价格都这么低了,就算不涨也不会跌了。

现在这里的二手房挂牌跌到6000元了,价格应该还能谈。

环沪的房子是多少人的伤心泪。

05第一类:海景房

这是妥妥地交足了智商税。

海景房里面埋了太多的投资客户。

上海最著名的海景房应该就是奉贤海湾这里了。

当年从外地花重金运来沙子,打造了4A级景区碧海金沙。

还号称打造世界第九大湾区。

人口、产业都没有,说白了就是纯画饼。

现在这边的棕榈滩海景城1万/平就卖,大概率还要降到1万以下。



房产之所以会有价值,是因为有学区、医疗、商业、交通、人口、产业等的加持。

而不是靠情怀。

其实不光上海,全国的海景房都是这样。

你去看看乳山的海景房,现在5万块就能买一套。

价格直接媲美鹤岗。

当年乳山忽悠了一大批老人过来买房。

幻想退休后的美好生活,把这房子当作晚年安全感的来源。

这就是鱼香肉丝里没有鱼、老婆饼里没有老婆、买保健品指望延年益寿。

除了乳山,还有杭州湾、崇明岛、广西北海、惠州大亚湾、海南岛……

一套房困住了一个家庭一辈子。

06写在最后

楼市的教训太多了。

房子本身没有错,错的是贪婪的人性。

上海楼市的共识已经越来越清晰,买对房子越来越重要。

但愿每一个购房者都能走上最正确的买房路。