多地落地“以旧换新”政策
对于有改善性住房需求的人来说，想换一套更好、更大房子的前提是先出售现有住房，而由于二手房交易时间长、手续繁琐，成为阻碍住房交易的堵点。
为提升住房市场交易活跃度，多地相继推出“以旧换新”政策。近日，江苏海安商品房“以旧换新”购房政策落地，该市依据“谁回收、谁置换、谁收益”的原则，在城区核心区内组织实施，今年计划实施“以旧换新”100套。
易居研究院研究总监严跃进对中新经纬分析，海安此次推行“以旧换新”，与最近两年各地政策操作是相似的，说明“以旧换新”政策从过去的试点性质、自发性质，逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。
近期，河南省郑州市房管局等多部门联合印发了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》（下称方案），方案提出，2024年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”。其中，通过郑州城市发展集团有限公司（下称郑州城发集团）收购，在方案试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。方案还提出，凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。
据郑州市房管局数据，2023年，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套。这也就意味着，若郑州市今年二手住房成交量维持在2023年的水平，二手房“以旧换新”的目标规模约占全年成交量的1/10。
方正证券认为，“以旧换新”使得购房者可先锁定新房，再由中介进行优先性的旧房销售，叠加30%的契税补贴，此举一方面或可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，另一方面打通了卖房和买房全流程，对于改善性住房消费需求释放起到明显的积极作用，进而助力推动房企现房库存去化，加速房企回款。
中指研究院市场研究总监陈文静对中新经纬分析，2023年以来，已有超30城表态支持“以旧换新”，江苏盐城、苏州以及辽宁沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，浙江宁波、山东济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金；苏州相城区、郑州、江苏连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
促进改善性住房需求释放
市场还注意到，住房“以旧换新”政策正在从发放专项购房补贴、原有住房交由中介出售等方式，转向由国企收购原有住房的措施拓展。
据了解，此次郑州城发集团收购二手住房，换房的群众通过郑州市房源信息共享和发布综合服务平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。
之后，由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，郑州城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作。
严跃进称，过去各地“以旧换新”多半是企业自发、散点式的，而此次郑州市的政策具有官方指导引领、系统有序规划的操作，这对其他地方后续推进“以旧换新”政策具有启发意义。尤其是此次郑州文件较为详细，提及了多个部门，说明支持力度是有的。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，目前热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。同时，目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善性和消费升级需求。在存量房源足够大，供求关系发生重大变化的形势下，国企低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，将其作为保障性租赁住房和人才房，这是合理的。
陈文静认为，短期看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。
西部证券表示，收购存量二手住房用于保障租赁性住房符合政策的主题基调，未来有望全国推广。当前刚需群体增长相对乏力，改善性需求相对更具有韧性，但在居民资产负债表尚未完全修复的背景下，改善性需求的释放更加依赖“卖旧买新”。考虑到当前二手房市场整体呈现供多于求的局面，未来提振房地产市场的政策或侧重于加快二手房流转，加快置换盘流通。